杭州二手房「高位站崗」究竟有多慘？
（圖源來自網(wǎng)絡(luò)）
近日，有陽光城未來悅業(yè)主抱怨，樓上鄰居去年高點時二手買入，如今房子首付都跌沒了：“125㎡高區(qū)，1050萬接進(jìn)，辦好證等1100萬，現(xiàn)在同單元中區(qū)僅掛700萬+。”
若該業(yè)主所言屬實，那么，前后不過一年光景，這位鄰居“虧”掉近400萬，足夠覆蓋3成首付+中介傭金，著實令人唏噓。
“125㎡四房買入1050萬，單價8.4萬/㎡？”
面對求證，專營“未科三兄弟”房源的中介小Z陷入沉思，“我印象里，未來悅125㎡成交沒有上過千萬，800-900萬間倒有不少。”他翻了翻后臺成交數(shù)據(jù)，補(bǔ)充道：“去年底，6#樓164㎡大戶型有套1050萬成交。”
去年10月未來悅125㎡四房掛牌情況（截圖自：中介掛牌信息表）
但中介小Z補(bǔ)充，去年未來悅二手房最火的時候，125㎡四房房源掛牌千萬的倒挺多。甚至去年9-10月，11#樓一套中樓層房源還掛牌1200萬，不包車位，折合單價接近9.5萬/㎡。“那時候，未來悅125㎡四房掛牌均價基本在8萬/㎡+”中介小Z坦言。
而今，截至9月3日18時，貝殼APP上陽光城未來悅125㎡四房掛牌房源中，11套掛價不到800萬，最低一套（低樓層）僅要價730萬，一年前后形成鮮明對比。
掛牌價8萬/㎡+，成交價7萬/㎡不到，未來悅125㎡高光時刻莫過于此。雖然，交付近2年時間里，“未科三兄弟”之一的未來悅房價一度被神話，時不時有8萬/㎡+成交截圖曝出，小區(qū)炒房客更時常將“破8望9”掛在嘴邊，但卻拿不出真實案例。
陽光城未來悅
雖然，“125㎡四房1050萬成交”一事或有夸張之嫌，但中介小Z認(rèn)同了未來悅二手暴跌的事實：“小區(qū)有套89㎡曾以700萬成交，7.87萬/㎡，算上傭金、稅費(fèi)，買家成本已超8萬/㎡。”而今，貝殼APP上，多套未來悅89㎡掛價530-540萬，其中不乏中優(yōu)質(zhì)樓層房源。
從700萬到530萬，前后差了近170萬，而一套530萬房子首付3成不過160萬，高位站崗跌掉首付錢在未來悅并非不可能。
“未科三兄弟”近期網(wǎng)簽情況（數(shù)據(jù)來源：貝殼找房、我愛我家、手邊買房）
作為未來科技城優(yōu)質(zhì)二手小區(qū)，中南樾府、東原印未來與陽光城未來悅情況大體一致，小區(qū)二手房在近一年內(nèi)皆遭到重創(chuàng)。
像東原印未來，去年11月，小區(qū)一套138.6㎡四房（含車位）以1100萬成交，單價約7.6萬/㎡。但如今，三兄弟總掛牌房源穩(wěn)定200套+，門檻價在5.5-6萬/㎡之間。
網(wǎng)簽均價更是“暴擊”，手邊買房上，三兄弟近3個月二手房僅賣出20套，“5.17新政”至今也只有22套，而這些房子網(wǎng)簽單價甚至多為“4字頭”。對此，中介小Z糾正道：“4萬/㎡+應(yīng)該是做低成交，真實成交價多在5-6萬/㎡。”
與最高點相比，“未科三兄弟”多套「站崗房源」跌掉約2萬/㎡。
“5.17新政”至今3個多月，不少網(wǎng)紅小區(qū)幾個月乃至大半年“零成交”，它們在以價換量的浪潮中重新“轉(zhuǎn)動”起來，形成新的市場供求價格，目前基本趨于穩(wěn)定。
當(dāng)潮水退去，“裸泳”的遠(yuǎn)不只是未科三兄弟。
杭州另一個“宇宙中心”錢江世紀(jì)城-奧體板塊，房東們的胃口也從當(dāng)初“非10萬/㎡+”自降至7-8萬/㎡。
創(chuàng)世邸
板塊換手率最高的創(chuàng)世邸，去年時有不少139㎡、169㎡大戶型以9萬/㎡+成交，手邊買房上，一套139㎡中樓層房源以1300萬網(wǎng)簽成交，折合單價約9.3萬/㎡。高峰期時，時代奧城也沖上9萬/㎡，比如，小區(qū)一套178㎡房源含稅成交均價要9.9萬/㎡。
如今，創(chuàng)世邸有小戶型開價不到7.5萬/㎡，時代奧城也來到8萬/㎡上下，不過，同小戶型相比，兩個小區(qū)四房起大戶型相對堅挺，門檻價分別集中在8.3-8.5萬/㎡和8.5-8.8萬/㎡，但同曾經(jīng)“瘋狂時期”相比還是跌了近1萬/㎡。
時代奧城
不過，未科、奧體-世紀(jì)城的二手房小區(qū)，目前正承受著巨量新房交付帶來的板塊價格重塑的變動，繼續(xù)下探可能性不小。在未來科技城，天空之城首批交付已威脅到三兄弟的“江湖地位”；而在奧體-世紀(jì)城，澄品1988套房源一口氣交付，為板塊一下子注入上百套掛牌二手房源，數(shù)量或繼續(xù)增加。
二手房成交量的起勢，并不足以覆蓋“天量交付”產(chǎn)生的競爭對手，手邊買房上，創(chuàng)世邸近3個月成交22套、時代奧城19套、龍湖天璞10套、都會山8套......幾個主要次新二手小區(qū)皆火力全開，但依舊敵不過澄品帶來的庫存增量。
面對挑戰(zhàn)，未科、奧體等次新二手房+待交付小區(qū)雙集中的板塊，未來二手房價或繼續(xù)保持下探趨勢，而「高位站崗」帶來的虧損差值或近一步放大。
杭州二手樓市歷史上，站崗最高的一批人，莫過于學(xué)區(qū)房業(yè)主。
耀江文鼎苑
去年3月，耀江文鼎苑一套58.66㎡小戶型以746萬成交，折合單價高達(dá)12.7萬/㎡；5年前，學(xué)軍小學(xué)隔壁的文二新村，一套29.58㎡房源以300萬成交，當(dāng)時單價就超10萬/㎡，令不少人大吃一驚。
如今，文鼎苑大戶型掛牌跌至7.2-7.5萬/㎡，1室小戶型最低只要8.7萬/㎡；文二新村同樣不好過，2室房源最低7.5萬/㎡、1室有套還不到9萬/㎡。可以說，杭州多個天價學(xué)區(qū)房被擠出大量溢價“泡沫”，不乏有跌了3萬/㎡乃至4萬/㎡的站崗買家。
青楓墅園
說起學(xué)區(qū)房高位站崗，最慘的當(dāng)屬“學(xué)區(qū)鬧劇”的青楓墅園，當(dāng)初，學(xué)軍中學(xué)托管未來科技城四小、三中的傳聞讓小區(qū)一夜之間身價翻番，不少業(yè)主直言“感覺像中彩票”。手邊買房上，小區(qū)2套89㎡房源曾以超5萬/㎡網(wǎng)簽，最高單價約5.15萬/㎡。
而今，青楓墅園被打回原形，多套89㎡房源最低掛牌270萬，折合單價約3萬/㎡，較最高點時跌了2萬/㎡，“站崗”業(yè)主資產(chǎn)縮水近40%，幾近腰斬。
總之，「高位站崗」都是樓市狂熱期的產(chǎn)物，它們或有學(xué)區(qū)、看漲利好，或是一個大熱板塊首批入市次新房源，亦或有“光環(huán)加身”讓人們忽視它的真實價值。不過，當(dāng)附加配套、供求關(guān)系、購房欲望等盡數(shù)回歸，房子也回到比拼真實價值的時刻。
購房需要決斷力，但消費(fèi)更要由“理智”來限速。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站