阿珍是我為數(shù)不多的朋友之一，關(guān)系也就那樣
但貴在不嫌棄我總是臨時加班，也不嫌棄我隨時隨地帶著電腦
最近連續(xù)幾天阿珍都找到我大吐苦水，起因是她想在市中心買套老破小自住
具體原因我也沒多問，只知道她從八月開始每天都出去看房，路過咖啡店還會給我?guī)П描F回來
但是從夏天到冬天，拿鐵都從加冰換成了加熱，阿珍卻依然沒能上車
阿珍說她自己也是沒想到
沒想到目標如此明確的她在面對二手庫存爆倉的時候卻依然沒能上車
八月九月的時候還覺得后面還多的是機會、九月十月就開始自我懷疑到今天
阿珍已經(jīng)不覺得買房是件讓她心動的事情，只有無比的煩躁以及反思
過去半年里阿珍幾次看中房子又幾次錯過、幾次出手談價格又幾次談崩
起初她歸結(jié)于運氣不好、市場不好、房東心態(tài)不好，但漸漸地她意識到
自信地產(chǎn)人的她可能在二手市場犯了幾個大忌諱，第二個更是讓她無法原諒自己
下面我就用第一人稱還原下阿珍過去半年二手市場摔過的四個跟頭
01第一，壞就壞在找了太多中介
找更多中介潛意識里這應該不是壞事但
對于買房人來說這件事的雙刃劍真的一言難盡
尤其像我這種已經(jīng)鎖定板塊鎖定小區(qū)鎖定房源的客戶而言簡 直 是 天 坑
我的訴求很明確就是靜安寺附近三四十平老破小
展開點說就是板樓、南北通、有綠化、樓道干凈、不要頂樓不要底樓不要天井
上面這幾句話過去半年我差不多說了小一百遍，每接一位中介電話我就說一遍
到后來這個電話越接越多，本來每周說一次的，到后來每兩三天我就要說一遍
又因為我已經(jīng)鎖定小區(qū)了，每次說完這句話我還要加一句“你就按照延平路xxx小區(qū)的樣子幫我找”
我的初衷很簡單就跟房東在多家中介掛牌一樣，我也希望更多中介幫我找房
我甚至去延平路附近幾家小中介去問有沒有延平路xxx小區(qū)房源
這件事導致一個結(jié)果
越來越多中介幫我找房、越來越多中介開始關(guān)注延平路xxx弄
現(xiàn)在全靜安寺的中介都知道有個女客戶要買
延平路小區(qū)延平路的房東們也覺得他們小區(qū)GA吃香
但他們不知道的是這里面至少有一半線索都來自同一位客戶
因為我都是通過不同的中介去問這里的房源，不同的中介肯定代表的不同客戶
事以密成，言以泄敗
買房這件事用不著這么嚴肅，但哇啦哇啦這件事真的讓我懊悔不已
最后的結(jié)果就是房東們格外有底氣
我印象最深的是一套四樓房源，白天剛問完這套，房東說撤牌了
晚上我又在小中介那看到，中介當我面打給房東說有意向客戶要看房
房東脫口而出：又有人啦“不過不好意思我們不賣了，留到三月再賣”
這是我在第三個渠道聽到他撤牌的消息，但對房東而言這是第三個客戶在咨詢他們家房子
這套房10月掛牌，我一人就占了幾乎1/3的咨詢量、2/5的看房量、1/2出價人，一個人營造出了一群人的感覺
在房東們看來看房量還可以、復看的人也有、還有出價的人，不少中介都電話他們說有意向客戶在咨詢
最后我眼看著他在鏈家掛牌、價格紋絲不動地從鏈家撤牌掛了小中介、又從小中介撤牌徹底等明年，他的每份自信和篤定背后都有我的努力
所以繼續(xù)買房的路上我告訴自己
安靜一點
你找鏈家就找鏈家，找一位就好啦，他們共用一個房源庫啊
房東說撤牌
那大概率不會只撤牌大中介不撤牌小中介的
02第二，讓你坦誠不是讓你坦白
過去半年里我有看中過三四套房，有兩套出過價格
其中有套比較特殊，我比較喜歡、而且我也見到房東本人了
但其中一件事成為最后價格談不成的一個很關(guān)鍵原因，現(xiàn)在想來也是直跺腳
面對房東的那刻我不知道哪來的一股沖動
...覺得自己要真誠
于是我開門見山說了兩件事
首先我年底前必須上車
其次我的預算410萬-420萬，420萬封頂
很快我就得到了懲罰
當晚我就收到435萬房東出價，沒答應之后我又收到了422萬的房東底價，反正就是踩著420萬
你說410萬到420萬的預算，沒哪個房東會從410萬開始跟你談
410萬-420萬對我而言是真實預算但對房東而言就是談價的起點
最后房東死咬422萬，但420又是我的真極限
房東看著一開始談的價格就談不動，覺得自己吃虧，就不愿意賣，加上前面我營造出的這里很搶手的氛圍
最后直接談崩了一場沒輸在價格，卻輸在節(jié)奏的價格談判
于是我迄今為止看過最滿意的房子，我甚至幻想過怎么裝修、陽臺放什么植物的這么一套房子就這么和我永遠說拜拜了
所以談價格這件事真的是有藝術(shù)
在里面的很多王牌中介厲害的地方不僅僅在于匹配房源，更在于談價
那中介門店里的一個個談判室看起來簡簡單單，但哪次進去不是一場戰(zhàn)役
這里面有個很基礎(chǔ)的原則
談價格的時候永遠不要輕易亮出自己的底牌
我這里還是勸比較早期就亮出底牌的各位在看房的時候最好再多準備幾個底牌
03第三，要堅定，但不要軸
我看房目標明確的不行，可以說矢志不渝
就是前面說過的靜安寺三四十平老破小、南北通、不要頂樓不要底樓不要天井...
也是這種矢志不渝讓我就鎖定在了靜安寺附近的曹家渡、江寧路、南京西路
別看這附近老房子多如牛毛，但同時滿足有掛牌、有你需要的房子、誠意在賣的房東，最后篩選下來的小區(qū)兩只手都能數(shù)的過來
什么新豐小區(qū)、華紡小區(qū)、又一村、武定坊、延安西路955弄...名字我都會背
因為跟太多中介看房，所以這其中有三分之一我都看過不止兩遍
有的房子我都反過來告訴中介這套他不知道的故事
接下來我能做的就是無止盡地等
之前有一篇文字勸大家一定要選擇自己喜歡的房子，買房確實要選擇自己中意的
我會在你“好便宜”、“我累了”、“等不了”的時候勸你堅持房子的第一優(yōu)先
但反過來你對好房子的堅定，不是讓你只對一個好房子堅定
有時候我們對某個小區(qū)加濾鏡，就跟談戀愛的時候給對方加的濾鏡是一樣的
靜安寺的氛圍是難以復制的
但徐匯區(qū)靠近靜安的房子呢、交通大學附近徐匯、靜安、長寧區(qū)的房子呢
他們氛圍跟靜安不一樣，但他們也是有自己的獨特味道
再遠點你還可以考慮一個真正意義的小區(qū)
長寧區(qū)的天山二村，有正兒八經(jīng)小區(qū)、有周邊配套普陀長風二村大部分都安裝了電梯，樓道里面還做了美麗家園
今天上海市場16區(qū)、內(nèi)中外環(huán)，有產(chǎn)業(yè)、有配套、有氛圍的區(qū)域板塊真的不僅僅是靜安寺
你一直關(guān)注一套房子的好，就不要怪這個極低成交概率讓你失望
市場狀態(tài)稍縱即逝九月的市場后房東的信心被刺激一波，沒想到十二月市場又一次新政
現(xiàn)在價格是不會漲沒錯，但議價空間你再和九月十月比收窄了很多
買不到房是我軸的代價悄悄收窄的議價空間就是這個代價的利息
而且這代價并沒有結(jié)束的意思，接下來還是樓市不管價格起不起來，量是肯定會起來一點的
三月現(xiàn)在的我也終于認清，篤定上車自己喜歡的房子這個沒錯，但篤定某個板塊、某個小區(qū)、甚至某套房子真的不是堅定而是軸
04第四，別什么都想要基
本上所有中介跟我推的房子我都能很簡單拒絕
小區(qū)環(huán)境差、戶型不夠正南、樓間距太近，這些都是天經(jīng)地義的，誰也不想要有瑕疵的房子
但逐漸的我發(fā)現(xiàn)我進入了另一個極端，也是很多買房人會進入的狀態(tài)
就是為什么這套房子的好，那套房子沒有，舉幾個實際例子
我曾經(jīng)看中過一套房，但因為看房過程中看到鄰居很兇，于是開始擔心入住后會不會有麻煩
另一套房子面前我又猶豫了，就是樓下那戶剛剛有老人過世
還有一套是個邊套，小區(qū)也還不錯，但是我不要五樓，覺得太累
最后這些房子都在我猶豫間跟別人成交了
就那種讓我下決定我又猶豫，被別人買了之后又懊悔不已的房子
現(xiàn)在想想鄰居歸鄰居跟你什么關(guān)系啦、樓下老人去世又不是你這套房有人去世、雖然是五樓但人家是邊套啊
到今天我才認識到一個道理這世界沒有完美的房子
不是讓你忍耐閉眼買，而是買房買的不是萬里挑一，而是大差不差
除非你是上車或者不上車都ok的，否則的話是你要的地段、是你要的小區(qū)氛圍、是你要的樓層和戶型就請認真考慮吧
05
說完這些的阿珍放下咖啡又出門看房去了
現(xiàn)在的阿珍還會時不時給我?guī)П描F，有的時候不好意思
實在喝太多杯了
我寫下這篇文字希望她能看到，也希望對正在選房的你有一點點用處
來源：真叫盧俊