01
今年的“雙十一”，優(yōu)惠力度最大的，究竟是國家衛(wèi)健委還是杭州的限貸政策？反正，昨天A股的房地產(chǎn)股集體漲瘋了。
來看一下，昨天“雙十一”杭州限貸政策的變化。
1、認(rèn)房不認(rèn)貸。杭州限購區(qū)內(nèi)，本市無住房但有貸款記錄，相應(yīng)貸款已結(jié)清的，為改善居住條件，購買普通自住房執(zhí)行首套房政策；
2、二套首付最低四成。杭州限購區(qū)內(nèi)，二套購房首付比例最低40%；
3、房貸利率下調(diào)。杭州全市范圍內(nèi)貸款購買普通自住房家庭，首套利率不低于LPR-20BP，二套利率不低于LPR+60BP。
雖然沒有官宣，但不少銀行已開始默默執(zhí)行了。
這個(gè)政策一出，各大購房群里一片沸騰，群友們的討論刷屏式滾動(dòng)。
“不認(rèn)貸可太好了，那我就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)買房了！”一個(gè)剛賣掉房準(zhǔn)備置換的購房者表示。
“二套四成，那我的首付預(yù)算能省下一筆了。”
不過，幾家歡喜幾家愁，江南岸某紅盤的業(yè)主群里，已經(jīng)是一片哀嚎：去年首付六成，還利率站崗，真是偉大的接盤俠！
02
“限貸放松”對(duì)樓市的提振力度究竟有多大？看看購房者、中介和二手房東的光速反應(yīng)就知道了。
比如昨天選房的勾莊的星遇光年府。
31.35%的中簽率，乍看不算很驚人，但200套房源只用了2個(gè)小時(shí)，卻到252號(hào)就選完了。
除了選房速度快，棄選率低，星遇光年府選房過程中明顯是129和139㎡的大戶型更受歡迎。有人分析，應(yīng)該與首付比例的降低有關(guān)系。
改善房源熱度開始提升，同理，改善盤的中簽率接下來也會(huì)走低。
比如錢二、申花、翠苑和未科的多個(gè)大戶型樓盤，應(yīng)該都會(huì)因此迎來一波更低的中簽率，甚至重新拼起社保。
原本頹靡的中介也開始興奮了，在朋友圈打起雞血：這個(gè)政策比15年的救市政策還要大，接下來幾天房東肯定會(huì)調(diào)價(jià)，抓緊時(shí)間有合適的房子趕緊定下來！
昨天一天，從早到晚我更是接到了7通中介電話，已好久沒遇到中介的集中電話轟炸了。
在他們看來，原本猶猶豫豫的買家，本來很多就是“剛改”，如果在資金上突然插上翅膀，自己的開單速度也就快了。
據(jù)說，昨天奧體多個(gè)次新樓盤，就火速成交了幾套二手房。
03
最蠢蠢欲動(dòng)的，還是一些置換改善的購房者。
辦公室的小趙，已經(jīng)佛系賣房小半年了。城東那套裝修精致的婚房，不到她的心理價(jià)位，她是絕對(duì)不會(huì)賣的。
因?yàn)樵鹿庾宓乃?，原本覺得賣了拿著房款也要六成首付，買不到什么改善房源。
如今新政之下，像她這樣“一賣一買”的，還能夠享受三成首付。200多萬的房款，理論上最多可以夠得上700萬以內(nèi)的房源首付。
也就是杭州絕大多數(shù)板塊的改善盤，她都能選得到。
“我現(xiàn)在打算聯(lián)系下那個(gè)磨了我一個(gè)月的買家，賣掉也不是不行嘛！”
像小趙這樣“賣房子、騰房票”，正在成為周圍不少人的共識(shí)。把手上的小戶型或者老破小賣掉，添一點(diǎn)就能換套改善房，誰都會(huì)心動(dòng)吧？
在這樣的置換需求下，整體二手房的掛牌量或許會(huì)增加，特別是一些急售房源，會(huì)此起彼伏地出現(xiàn)。
從趨勢(shì)上看，本月杭州二手房成交量重新站上5000套，沒什么懸念。
04
樓市上一次的二套首付“六改四”，還是在2015年3月底。
當(dāng)時(shí)，政策一經(jīng)推出，杭州樓市就馬上出現(xiàn)了一輪升溫。許多樓盤的來電咨詢量和訪客量，都與以往相比有了明顯的上漲。
就連當(dāng)年的傳統(tǒng)淡季7月份，成交量也突破了10000套，創(chuàng)下了歷年來的新高。
可以說，二套首付“六改四”，為當(dāng)年萎靡的樓市注入了一劑強(qiáng)心針。
這一味藥方，對(duì)當(dāng)下的杭州樓市同樣適用。疊加利率上的優(yōu)惠政策，無疑可以刺激購房者的下單欲望。
但今時(shí)不同往日，目前還只能謹(jǐn)慎樂觀。
畢竟與2015年相比，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境截然不同，杭州人的居民資金杠桿率更從59%飆升至去年的127%，再通過降首付多貸款的方式“加杠桿”空間有限。
換句話說，受惠于這次限貸放松的，主要是一些“老實(shí)房票”，融資渠道單一的人群。
杭州過去6年烈火烹油的大牛市，讓太多人受大環(huán)境言傳身教，以各種信用卡或DY貸方式，早已繞過按揭加大杠桿。
有限的“老實(shí)房票”，或許很難掀起太大波瀾。
而且，就像有些網(wǎng)友說的，降低首付又不是不要還錢，相反每月還款額還大增。在到處裁員關(guān)店的2022年，許多工薪族會(huì)更保守。
還是那句老話，房地產(chǎn)“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。
現(xiàn)在金融用出了洪荒之力，短期的回暖是必然的。中期看，杭州的土地供應(yīng)還會(huì)持續(xù)保持高位，這是一個(gè)挑戰(zhàn)。
而長期的人口，因?yàn)楹贾萑杂兄€城市最嚴(yán)的限購，其實(shí)是被變相“卡脖子”了。此次限貸政策調(diào)整能否長效，接下來限購會(huì)不會(huì)放松是關(guān)鍵。
雖然后市仍充滿未知，但按以往的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)政府拼命用“雷霆手段”鼓勵(lì)你買房時(shí)，你就順勢(shì)買，大多不會(huì)錯(cuò)。
來源：層樓