太驚訝！集中供地2年，杭州竟然有超40宗“剩地”

杭州居然還有這么多地沒(méi)開發(fā)！
最近，杭州多個(gè)區(qū)相繼發(fā)布了實(shí)現(xiàn)2023“開門紅”的政策，在文件中均提到將在2023年1月中旬發(fā)布第一批住宅用地的出讓公告。
從去年第五批掛地公告的情況來(lái)看，2023年大概率會(huì)采用傳統(tǒng)的“地塊少，頻次多”的方式。
從2021年到2022年，實(shí)行了近2年的集中供地，或許就此成為了歷史。
然而，集中供地或許不再，市場(chǎng)上依然留存了許多集中供地期間出讓的亟待開發(fā)，尚未入市的項(xiàng)目。
截至當(dāng)前，單單是超6個(gè)月未入市的項(xiàng)目就多達(dá)44個(gè)，遍及杭州九個(gè)區(qū)。

如上圖所示，這44個(gè)未入市項(xiàng)目集中在臨安區(qū)（13個(gè)）、蕭山區(qū)（10個(gè)）、富陽(yáng)區(qū)（7個(gè)）和臨平區(qū)（7個(gè)）這4個(gè)區(qū)。
主城區(qū)拿地超6個(gè)月未入市的項(xiàng)目極少，基本只有1-2個(gè)項(xiàng)目，其中供地量最少的濱江區(qū)的地塊全部已經(jīng)開發(fā)入市了。
讓人比較驚喜的是余杭區(qū)，同樣是非主城區(qū)的供地大戶，這2年來(lái)項(xiàng)目開發(fā)的速度非常快，只有一宗地超半年未入市。
那么，這些地塊為什么這么久都沒(méi)能入市呢？
在解釋之前，我們先來(lái)看看這些具體的地塊及指標(biāo)。

如上表所示，這44個(gè)項(xiàng)目大都來(lái)自于不同的區(qū)域和板塊，有著不同的限價(jià)，甚至批次也不同。
但在拿地房企性質(zhì)一塊，卻有著驚人的相似性。
44宗地塊中，有27宗地塊是被地方國(guó)企拿下的，占比超60%。此外，還有2宗是央企拿下的，真正意義上由民企拿地的只有15宗地塊。
而拿地的這些地方國(guó)企中，大多是城投、地鐵集團(tuán)等，一般不會(huì)自己開發(fā)地塊，而是采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓或是與民企合作的方式進(jìn)行的。
表格中由地方國(guó)企拿地的，像臨平新農(nóng)村建設(shè)旗下的公司杭州崇昌置業(yè)、崇韻置業(yè)這2個(gè)項(xiàng)目，以及杭州地鐵集團(tuán)子公司杭州北煦置業(yè)的股權(quán)就都在去年年底在杭州產(chǎn)權(quán)官網(wǎng)上交易掛牌了。
而股權(quán)轉(zhuǎn)讓或是合作開發(fā)，都需要尋找意向方。
但大家都知道，地方國(guó)企一般是在不得已的情況下才會(huì)托底買地。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，這些地塊本身的條件會(huì)相對(duì)差一些，利潤(rùn)空間也相對(duì)小一些，民企參與的意愿本身就不高。
在這樣的情況下，要尋找到合適的意向方確實(shí)存在一定的難度。相比與民企拿地直接開發(fā)，耗費(fèi)的時(shí)間自然要久得多。
當(dāng)然，還有一個(gè)很重要的原因—市場(chǎng)熱度。
如下圖所示，這些超半年未入市的項(xiàng)目存在明顯的時(shí)間節(jié)點(diǎn)性。
高峰出現(xiàn)在2022年的第一批次和第二批次，2021年第一批次也有部分地塊留存下來(lái)，最少的是2021年的第二批次和第三批次。

綜合來(lái)看，這一情況與市場(chǎng)熱度的走向整體是比較吻合的。
2021年之時(shí)，杭州的市場(chǎng)行情處于上行的階段。因?yàn)轭A(yù)期良好，2021年第一次集中供地的地塊57宗地塊全部拍出，且拿地房企以民企居多。
超6個(gè)月未開發(fā)的項(xiàng)目主要集中在臨安區(qū)（6個(gè)）等稍微偏遠(yuǎn)一些的市區(qū)。
到七八月份的紅盤潮期間，市場(chǎng)熱度達(dá)到了頂峰。
當(dāng)時(shí)，亞運(yùn)村綠城、萬(wàn)科、華潤(rùn)三個(gè)項(xiàng)目、壹號(hào)院等一眾超級(jí)紅盤紛紛領(lǐng)證，為了控制熱度，限制登記人數(shù)，避免限售命運(yùn)，甚至出臺(tái)了社保政策。
狂熱之后，市場(chǎng)就慢慢開始走下坡路了，2021年第二批、第三批的出讓地塊明顯減少。
尤其是第二批，原定要出讓31宗地塊，包含10宗競(jìng)品質(zhì)現(xiàn)房銷售的地塊，結(jié)果經(jīng)歷了2次的終止公告，其中一次是9宗競(jìng)品質(zhì)地塊的出讓終止（僅剩的富陽(yáng)一宗也未進(jìn)入競(jìng)價(jià)階段，直接流拍），還有一次是7宗尋常的地塊。
所以最終僅有14宗地塊出讓，到現(xiàn)在為止還有3宗地塊未開發(fā)，占比高達(dá)21.43%。
到2022年之時(shí)，更是一個(gè)季度比一個(gè)季度涼。即便下半年政策頻出，有只是小小的波動(dòng)，依然難以有明顯的起色。土地市場(chǎng)也明顯艱難，大量地方國(guó)企托底出現(xiàn)。
唯一一次與市場(chǎng)走向不那么一致的，就是2021年的第三批地塊，土地出讓也挺多，但整體以民企拿地為主，基本已開發(fā)完。
當(dāng)然，背后的原因并非市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，更多與地塊本身的品質(zhì)提升有關(guān)，像偉星的星瓚頌錦府、華潤(rùn)杭樾潤(rùn)府和杭曜置地中心的這些優(yōu)質(zhì)地塊均在這一批中。
同時(shí)，房企準(zhǔn)入門檻降低，土地起拍價(jià)降低，地塊限價(jià)提高，取消現(xiàn)房銷售等也擴(kuò)大了房企的利潤(rùn)空間，所以最終的結(jié)果不錯(cuò)。
除了本土國(guó)企拿地超6個(gè)月未開發(fā)之外，不少民企也出現(xiàn)在列表中。
他們遲遲未開發(fā)這些地塊的原因就比較多樣化了。
像德信的小河云莊，本身是一宗非常搶手的地塊，當(dāng)時(shí)德信運(yùn)氣絕佳才拿下的。它未開發(fā)的原因主要還是規(guī)劃上存在細(xì)微的問(wèn)題，但目前也已經(jīng)解決了，今年入市之后，必然是一個(gè)超級(jí)熱門的項(xiàng)目。

濱江拿的上城區(qū)四季青的項(xiàng)目，是一宗未來(lái)社區(qū)的地塊，建設(shè)條件和限制頗多，所以比一般的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間要長(zhǎng)一些。
融創(chuàng)東新綜合體地塊，規(guī)劃實(shí)際上早已公示，只是后來(lái)融創(chuàng)在資金上出現(xiàn)了問(wèn)題，所以擱置了。目前融創(chuàng)正在瘦身恢復(fù)之中，相信慢慢也會(huì)開發(fā)起來(lái)。

溫州時(shí)代本身開發(fā)地塊就比較慢，拿的之江鳳凰谷低密項(xiàng)目地塊又比較小，確實(shí)也不怎么需要爭(zhēng)搶市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)。
其他的地塊，基本都是在相對(duì)偏遠(yuǎn)一些區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，本身購(gòu)房群體就相對(duì)少，去化比較慢，一般都是慢慢開發(fā)慢慢賣的。
究根結(jié)底，最難的還是那些地方國(guó)企不得不出手拿下的地塊。本身城建之類的開支就不小，土拍還得自己兜底，轉(zhuǎn)手又非易事，啥也沒(méi)撈著，圖添一身債務(wù)。
好在將來(lái)這樣的情況不會(huì)繼續(xù)延續(xù)了，因?yàn)閲?guó)家財(cái)政局在2022年10月14日發(fā)文通知，明確地方城投等國(guó)企不得舉債儲(chǔ)備土地了。
不管怎樣，相信2023年會(huì)是相對(duì)樂(lè)觀的一年。
期待新一年的杭州，期待全新的開始。