最近有人留言，說手握500萬左右的預(yù)算，想在不太偏的地方買套房子，卻發(fā)現(xiàn)幾乎沒什么選項。面對購房者的困惑，我想到了蕭山市北的次新房。這是個樓盤扎堆的網(wǎng)紅板塊，雖然在新房市場上一向熱度頗高，但因為有巨量庫存，二手房價一直沒有掀起過大風(fēng)浪，房東低價出貨、原價出貨的事情也時有發(fā)生。而且接下來，板塊還將有近萬套新房持續(xù)交付。
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蕭山市北之所以熱度較高，離不開其位置的優(yōu)越。
市北板塊，北至建設(shè)四路、西至風(fēng)情大道、東至通惠北路、南至北塘河。簡單地說，它處在奧體和濱江區(qū)政府兩大頂流+蕭山主城區(qū)，三大板塊輻射重疊范圍，很容易享受到周邊的配套，也自然承接著它們的外溢。市北范圍大，樓盤多，價格體系也相對復(fù)雜。以市心路為中線，板塊內(nèi)又有“市北西”、“市北（市心路一帶）”、“市北東（通惠路一帶）”的稱法。
市北板塊沿著建設(shè)一路從西到東，從觀感上來說，市北西的城市界面要好于市北東，房價大致呈現(xiàn)西高東低的變化。在一些交付不久的次新小區(qū)，不難找到房東低價出手的房子。
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建設(shè)一路博奧路附近，順著博奧路往北到建設(shè)三路，再到風(fēng)情大道，這個圍合區(qū)域內(nèi)，桂語江南軒、桂語聽瀾軒、翡翠之星的掛牌價都突破6萬元/㎡，其他樓盤比如聞博花城、擁翠府、星漫里等，掛牌價在5.2-5.3萬元/㎡。
這里是市北西的核心地帶。隔著一條風(fēng)情大道就是濱江西興，據(jù)說很多濱江區(qū)碼農(nóng)都跑到這邊買房。最早承接濱江區(qū)外溢的翡翠之星，與最近拼社保的江斕映象府，步行距離不到600米。
翡翠之星區(qū)域內(nèi)目前占據(jù)價格第一梯隊的，是濱江和綠城開發(fā)的幾個樓盤。網(wǎng)紅盤桂語江南5月9日成交了一套95㎡的高層，網(wǎng)簽單價5.7萬元/㎡。相比之下，其他次新盤價格要低一截。
4月初剛交付的星漫里，在當(dāng)月底成交了一套118㎡，聽中介講，房東最初掛牌總價是610萬元，后來20多天連續(xù)降價5次，最終以520萬元的總價成交，單價約4.4萬元/㎡。
中介小徐說，跟市場價相比，這個價格不算高。“旁邊早兩年交付的聞博花城，都要賣4.6-4.7萬元/㎡。”相比于2年前市北4.5萬元/㎡左右的房價，這個成交價也算平穩(wěn)。
星漫里星漫里體量不大，一共有4幢住宅，南北雙大門設(shè)計、鋁板+玻璃的現(xiàn)代立面，以及樓底全部架空層和園區(qū)中央草坪，讓人感受到項目還是相當(dāng)不錯的。
2020年新房開盤時，均價37500元/㎡，共372套可售房源。目前在貝殼二手房平臺掛牌42套。96㎡的3室2廳戶型，目前“誠心賣”的有好幾套，掛牌總價435萬左右?？們r500萬元以內(nèi)的房子，占總掛牌量的一半（21套）。挨著風(fēng)情大道的擁翠府，95㎡的戶型，掛牌總價450萬左右的也有好幾套。相較于濱江區(qū)的新房或者二手房，性價比都挺高。
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建設(shè)一路市心北路一帶，聚集了很多明星盤，比如杭州世紀、大國璟、擁濤府等，掛牌單價基本在5.2-5.7萬元/㎡。
擁濤府最近帶看次數(shù)最多的擁濤府，共7幢住宅，在2020年推盤三次，中簽率5.6-7.6%，共登記報名1.1萬人次。自去年年底交付以來，擁濤府共成交了5套，其中3套99㎡的邊套戶型，網(wǎng)簽單價4-4.4萬元/㎡。
擁濤府出售時均價也是37500元/㎡，園區(qū)內(nèi)有戶外泳池，樓間距寬，小區(qū)南面有市政公園，環(huán)境相當(dāng)不錯。更重要的是，距離地鐵2號線建設(shè)一路站直線距離約500米。
圖源：貝殼找房
貝殼二手房平臺上，當(dāng)初搖號擠破頭的房子，現(xiàn)在看來并非遙不可及。一套97㎡的中間套，掛牌410萬元，單價4.2萬元/㎡。
另有幾套房東急售的房子，中介小張說，價格都有得談。比如說一套低樓層的99㎡邊套，目前掛價450萬元左右，因為房東想去上海給孩子買房子，所以急于出手，心理價位是420-430萬元。這樣算下來，單價4.2-4.3萬元/㎡。
順著建設(shè)一路往東，過了寧稅路，樓盤的掛價和成交價又低一截，主流掛價4-5萬元/㎡，網(wǎng)簽價集中在4萬元/㎡左右。比如說望海潮，掛牌均價4.4萬元/㎡，簽約均價3.8萬元/㎡。從我愛我家平臺上看，340萬元可以買到望海潮89㎡，500萬元可以買到126㎡的房子。
錦粼府再往東過了通惠路，在租賃市場上受網(wǎng)紅主播喜愛的錦粼府，掛牌單價最低3萬元/㎡。
2019年推盤時，錦粼府的高層均價2.82-2.91萬元/㎡。有2套掛牌總價270萬元左右的89㎡，最近看的人比較多。
其中有一套，據(jù)中介小Z說，當(dāng)初買進時260萬元，“你算算三年的交房成本，再加上利息，他這個房子是虧錢賣的。”具體到樓盤，錦粼府顏值還是在線的。深色立面搭配了大面積玻璃，充滿現(xiàn)代感。園區(qū)內(nèi)綠化也很有特色，精心排布了水景、樹陣。小區(qū)東面是通城高架，噪音影響成了制約房價的一個因素。
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在市北走一圈，會發(fā)現(xiàn)這里次新房或?qū)⒁桓兜男路勘容^密集，有一些品質(zhì)還相當(dāng)可以。比如建設(shè)一路市心北路一帶，擁有弧形外立面的的杭州世紀，和擁有干掛石材的國璽悅龍府，比肩而立，外觀都很耀眼，兩者都是當(dāng)初市北的地王項目。他們北面，是擁濤府和快要交付的潮起云上府。
杭州世紀
翡翠之星和桂語江南軒所在的啟迪路兩側(cè)，也集聚了桂語聽瀾軒、擁翠府以及這幾天正交付的翠語華庭。這幾年每年都有大量樓盤交付的市北，到明年底，計劃交付的新盤還有展望軒、望濤月明、花嶼觀瀾里、花曜里、濱濤映月、潮聽映月、沁桂軒、詠桂里等，房源總量近10000套。加上市北板塊原有的非次新樓盤，二手房市場上未來的競爭之激烈，可以想象。
對于投資客來講，天量庫存壓頂，確實壓力山大。而受巨量供應(yīng)影響，價格也很難大漲。翠語華庭目前還沒有正式掛牌，但聽說已經(jīng)有不少房東找到了中介。106㎡的房子，主流掛價550萬元。中介小張說，剛交付，業(yè)主心理預(yù)期都比較高，“如果是投資客想早點抽身的話，過段時間價格自然而然就會降下來。”
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雖然次新房壓頂，但對于購房者來說，市北板塊的宜居性不可否認。被濱江、奧體帶紅的市北，城市界面越來越現(xiàn)代。
市北板塊
板塊內(nèi)地鐵2號線、7號線穿越而過，交通便利。通過風(fēng)情大道、博奧路、市心路，市北和奧體在地理位置上緊密相連。雖然目前板塊內(nèi)的商業(yè)配套除了蕭山寶龍廣場，主要依賴小區(qū)底商，但周邊的重要配套可以便利共享。在建設(shè)一路站坐上地鐵2號線，往南1站到萬象匯，往北4站到SKP。
不管是新房項目，還是撿漏次新，我認為市北依然值得持有。只不過面對未來可能存在的大量競品，你要睜大眼睛，挑選那些更具優(yōu)勢的。
來源：杭報房產(chǎn)