杭州主城區(qū)的邊界在哪？
幾年前，很多人可能都會(huì)說，是繞城高速。但如今，杭州城市發(fā)展的邊界早就突破了繞城，繼續(xù)往外延伸。
最近，關(guān)于杭州新主城區(qū)范圍的討論非常激烈，被劃入主城紅線，似乎意味著會(huì)有更好的前景。
但官方的各種版本，體現(xiàn)的更多的是行政意義。
實(shí)際上，杭州城區(qū)的發(fā)展更多的是市場(chǎng)的意愿，人往哪里跑，那里就是城區(qū)的延伸方向。
我大致畫了一個(gè)范圍，差不多就是現(xiàn)階段杭州主城八區(qū)內(nèi)，城區(qū)發(fā)展的范圍。
這個(gè)范圍內(nèi)，是公認(rèn)相對(duì)能接受的最大通勤距離。而這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)也比較統(tǒng)一為杭州的一部分，再往外就過于偏遠(yuǎn)了。
這個(gè)城區(qū)范圍周邊的一圈板塊，可以定義為現(xiàn)階段的“守門板塊”。
何為守門板塊？分為兩層意思。
第一層是字面意思，它們是杭州城區(qū)邊界，再往外可能湖州、嘉興、紹興范圍了。
第二層是房?jī)r(jià)層面，守門板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)也是杭州城區(qū)的底線，想買最便宜的房子，就往這些地方找一找。
大致梳理了一下，杭州市八區(qū)的東南西北主要有十大守門板塊，分別是：
東湖、下沙大學(xué)城北、衙前、臨浦、義橋、之江、老余杭、瓶窯、仁和、塘棲。
他們有很多共同點(diǎn)，比如很多是規(guī)劃地鐵的末端，或者城市快速路的末端。
也經(jīng)常被拿來做雙向比較，市中心的樓盤銷售會(huì)說：你看XX都賣2萬多了，我們這個(gè)價(jià)真不貴；外圍樓盤銷售也會(huì)說：你看XX都賣到2萬多了，我們這才1萬多。
目前的行情下，它們就更像足球場(chǎng)上的守門員了，只要這里的房?jī)r(jià)不跌，內(nèi)外板塊的底線都能守住。
那么，這些板塊誰的潛力最大呢？
東大門守門員：東湖、大學(xué)城北
東湖新城扼守杭州東北角，這里與嘉興的海寧、桐鄉(xiāng)，湖州的德清接壤，因此買房客的覆蓋面很廣。
地鐵9號(hào)線目前的終點(diǎn)站位于東湖新城核心區(qū)，在遠(yuǎn)期規(guī)劃中，3號(hào)線、18號(hào)線都會(huì)延伸到這里，杭州至桐鄉(xiāng)的城際鐵路也會(huì)在這里接上18號(hào)線。
由此可見，東湖新城的交通屬性非常強(qiáng)，是杭州東北的樞紐中心。
這里最大的強(qiáng)項(xiàng)應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)。雖然杭州的強(qiáng)項(xiàng)是互聯(lián)網(wǎng)、電商等第三產(chǎn)業(yè)，但正因如此，少數(shù)幾個(gè)擁有強(qiáng)勁制造業(yè)的板塊，就顯得難能可貴。
東湖新城擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（余杭經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)），產(chǎn)業(yè)底子厚實(shí)。
目前板塊內(nèi)的新房?jī)r(jià)格大多在2-2.5萬/㎡，最低甚至在2萬以內(nèi)，是剛需的優(yōu)質(zhì)選項(xiàng)之一。
下沙的大學(xué)城北板塊，北面接壤海寧鹽倉(cāng)。
不過大學(xué)城北自己可能不太愿意接守門員這個(gè)帽子，畢竟身為行政意義上的主城區(qū)，它自有可傲嬌的地方。
但對(duì)海寧人來說，大學(xué)城北就是融杭的大門。
雖然杭海城際鐵路終點(diǎn)在臨平，但海寧人更愿意把下沙當(dāng)成杭州，臨平僅是臨平而已。
在杭海城際鐵路規(guī)劃時(shí)，海寧人更傾向接到下沙換乘1號(hào)線，至今也還有很多人急切期盼下沙至長(zhǎng)安的城際鐵路。
目前大學(xué)城北的精裝修限價(jià)為26200元/㎡左右，門檻相對(duì)高一些。
南大門守門員：衙前、臨浦、義橋
衙前是蕭山的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)之一，杭紹城際鐵路的下一站楊汛橋就是紹興柯橋。
蕭山、衙前、楊汛橋、錢清、柯橋，這一條也是傳統(tǒng)的杭州至紹興通道，也是一條民營(yíng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)走廊。
所以衙前的樓市有它獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，1.8萬/㎡左右的單價(jià)，即便與紹興的樓盤相比也不算貴。相對(duì)不足的是，與杭州主城區(qū)的融合度略低一些。
臨浦和義橋再往南去就是諸暨方向，是標(biāo)準(zhǔn)的城區(qū)南大門。一東一西，雖然在距離上很近，但這兩個(gè)板塊的屬性卻略有差異。
時(shí)代大道快速路延伸到義橋，風(fēng)情大道延伸至臨浦，所以義橋更像是濱江的南延，臨浦更像是蕭山城區(qū)的南延。
不過，杭諸城際鐵路終將兩個(gè)板塊串成一條線。規(guī)劃中，杭諸城際鐵路從諸暨往北，經(jīng)過臨浦后終于義橋，與18號(hào)線換乘。
1.7-1.8萬/㎡的限價(jià)，是杭州房?jī)r(jià)最便宜的地方。
但它們能接受到的輻射，最遠(yuǎn)可能是蕭山、濱江、奧體等板塊，很難跨過江去。
西大門守門員：之江、老余杭
西面的守門板塊應(yīng)該是爭(zhēng)議最大的，與其他板塊相比，它們的板塊潛力公認(rèn)是最大的。之江和老余杭的限價(jià)都超過3萬，樓盤的搖號(hào)熱度也更高。
之所以出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，是因?yàn)楹贾萦?0個(gè)區(qū)，我們的守門板塊統(tǒng)計(jì)的是8個(gè)區(qū)。
之江再往西是富陽區(qū)，老余杭再往西是臨安區(qū)。作為親骨肉，富陽和臨安自然也是杭州著重發(fā)展的地方。
同樣是銜接外圍板塊，之江和老余杭自然就比其他守門板塊更有潛力，未來也會(huì)最先脫掉守門員的帽子，成為核心城區(qū)之一。
之江的優(yōu)勢(shì)是，與濱江區(qū)一江之隔，坐6號(hào)線或者走彩虹快速路十幾分鐘就到。
而且板塊內(nèi)布局了中國(guó)美術(shù)學(xué)院、浙江音樂學(xué)院等藝術(shù)重點(diǎn)院校，還有浙一之江院區(qū)、螞蟻金服等，這么多一線配套打底，想沒有潛力都難了。
老余杭是地鐵5號(hào)線的終點(diǎn)站，本身是一個(gè)配套成熟的千年古鎮(zhèn)。
隨著未來科技城的不斷西進(jìn)，以及杭州第三中心的落地，老余杭已經(jīng)從以前的“邊角料”，慢慢變身為核心地段。
西大門守門員這個(gè)頭銜，應(yīng)該很快就要易主了。
北大門守門員：瓶窯、仁和、塘棲。
瓶窯位于杭州西北，歷來都是余杭西部、德清等方向，往杭州市區(qū)的中轉(zhuǎn)站。
規(guī)劃中，地鐵2號(hào)線、12號(hào)線都會(huì)延伸到瓶窯，不過現(xiàn)階段可能要等等。
中法航空大學(xué)、良渚古城遺址兩大超級(jí)IP壓陣，注定了瓶窯會(huì)成為杭州的焦點(diǎn)板塊。2萬/㎡的單價(jià)，讓它成為杭州性價(jià)比之王。
不過它的潛力，也取決于云城和杭州第三中心的發(fā)展速度。
仁和是杭州的正北大門，杭寧高速穿板塊而過，地鐵10號(hào)線也將延伸到仁和，并與杭德城際鐵路實(shí)現(xiàn)換乘。
目前仁和與杭州主城區(qū)之間還有很大的空白地帶，城區(qū)建設(shè)相對(duì)遲緩。
但10號(hào)線的開通后，從仁和到申花、城西、黃龍一帶，可能就半個(gè)多小時(shí)，配套差的弱項(xiàng)會(huì)被地鐵所彌補(bǔ)。
塘棲目前的現(xiàn)狀，除了與臨平的聯(lián)系更緊密，其他更像是杭州北部一個(gè)獨(dú)立富足的板塊。
塘棲是規(guī)劃9號(hào)線的終點(diǎn)站，地鐵一旦開通，到錢江新城的時(shí)間會(huì)被大大縮短。
曾經(jīng)在塘棲北面的德清雷甸調(diào)研，當(dāng)?shù)貥潜P銷售顧問的標(biāo)準(zhǔn)話術(shù)就是：十幾分鐘車程的塘棲房?jī)r(jià)是2萬多，我們這才1.3萬，潛力很大。
這也是很多守門板塊的“作用”，被拿來做比較。
房?jī)r(jià)從1萬多到3萬多，杭州東南西北十大守門板塊，你認(rèn)為哪里的潛力最大？
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)