01
杭州兩個紅盤出現(xiàn)了40%多的中簽率，許多人就在說——“這下真涼透了”。
這話怎么說呢，相比上半年甚至幾個月前，當然熱度低了。但對比全國其它大城市，哪里叫涼，仍然是熱得發(fā)燙好么？
什么叫真的涼透了？我舉幾個例子。
中西部某大城市，40%在建樓盤面臨爛尾。東部某地級市，有央企大盤一年只賣出7套房子。東部某省會城市，今年前九月商品房銷售額剛過100億（杭州去年賣了6000億）。
對比杭州，無論限價5萬多還是六七萬的豪宅，動輒上千人報名。
這又不是搖號初年，打新套利的游戲都玩了4年了，身邊只要堅持在搖號的，80%以上或多或少都搖到了紅盤或粉盤。
急需改善的富人中產(chǎn)當然還有，但真有這么多嗎？很難相信，一個熱門板塊，還隨時能找到幾千個手握千萬、住得很差且仍有自己名下房票的家庭。
比如在申花，你那么缺好房子住，前兩年有一陣古翠隱秀和九龍倉隨到隨買，為什么不買啊？
究其實還是投資客多，大家樂觀情緒還在。
02
不要說大熱門的K11、IFC和奧體、申花，就連倒掛不明確的錢二，投資客也不會少。
上次我參觀錢二某170方樣板房時，旁邊一位女士就在說：得房率沒我之前買的亞運村170方高??！你覺得她是想自住還是投資？
而來咨詢我錢二另一江景盤的粉絲，也幾乎全是想“保值”的。
他們現(xiàn)在都已經(jīng)住著好房子，手上剛好還有一張含金量不高的老人票或剛成年子女票，區(qū)別無非是想交付就賣，還是準備長期持有。
倒是我一朋友，真想搖一套江景房給兒子?。ㄙu掉一套奧體小戶型置換），結(jié)果只搖到800多號。
想住的沒搖到，不想住的又多囤一套。
這些還在囤房的“樓市樂觀派”都是哪些人呢？我覺得我的鄰居群是一個典型代表。
他們住著體面的市中心次新盤，大多年紀40歲上下，手上往往還有1-2套學(xué)區(qū)老破小，外加2-3套搖來的紅盤，有的已成功套現(xiàn)，大部分還未交付。其中必有1-2套是代持或拼多多。
有些人是確實資金實力強，但也有些杠桿上得很兇，多的已負債2000萬。
4年搖下來，他們手上只剩下一些低質(zhì)量房票。但現(xiàn)在各大紅盤幾乎都不用拼社保，他們又蠢蠢欲動，想“抄底”再收一套紅盤。
歸納下來，他們的思路基本是一致的：
即第一步，先搖到或買到自己想要的紅盤。
第二步，搖到后馬上降個一二十萬，賣掉手上另一套房子，套出購房資金。
第三步，賭兩三年交付時，樓市已進入下一個繁榮周期。萬一到時行情還不見起色，那么降點價賣掉，無非是賺多賺少而已。
03
要說他們的邏輯，也沒什么明顯BUG。核心城市的核心資產(chǎn)，又有限價，安全墊厚得很?。?/b>
這是中國人用過去十年經(jīng)驗塑造的堅定信仰。
“我奧體的盤是4萬7買來的，申花5萬4，算上按揭利息，要是到時連這個價都賣不到，我直播倒立洗頭。”一個朋友跟我說。
當然，這兩個地方虧本的概率確實很小。但沒有什么資產(chǎn)的信仰是堅不可摧的，倒是真的。
比如一向“永遠漲”的上海市中心大平層豪宅，近期突然大量低價拋盤，有些號稱上半年賣6000萬，現(xiàn)在只要3600萬。
再比如中國最堅挺的股票茅臺，已從去年初2627點跌到現(xiàn)在的1360點，直接腰斬！
我一個股票老手的朋友，總跟我說：如果你不知道買哪支股票，就每年買點茅臺好了，比買房子還穩(wěn)。現(xiàn)在想想，還好我執(zhí)行力差。
兩三年后的事先不論，目前還在囤房的“樂觀派”，可能低估了某些現(xiàn)實的困難。
當下的經(jīng)濟環(huán)境甚至整個國際局勢，是最近20年來最復(fù)雜的。再用以往的經(jīng)驗去衡量市場，容易出錯。
一個典型的例子是，對于二手房，幾乎以前每一個可以被視作反彈的窗口期，如今都彈不起來。
你當然可以歸咎為新房的洶涌，那么下降的購買力、關(guān)閉的沿街店鋪，以及一紙紙裁員通知書，這些要不要考慮呢？
現(xiàn)在的二手房，可能并非比你鄰居掛低一二十萬就賣得出去。而是整個板塊，基本找不到幾個意向客戶，不降個上百萬都沒人看。
我有個認識的人，搖到濱萃悅府后面的號子，馬上賣房套首付，卻發(fā)現(xiàn)根本賣不掉，最后還是棄號了。
04
過去幾年，我們在調(diào)控大手下激情折沖，以致于忘了什么才是樓市的“常溫”。
正常狀態(tài)的樓市，新房是可隨行就市定價的。
樓盤一次開盤是不必當天賣完的，蓄客房源比達到2：1就是合格的，一個樓盤花1-2年才清盤也很正常。
如今杭州申花、錢二、云城、勾莊等板塊普遍15%—40%的中簽率，放在五年前，絕對都是樓市火爆的最明顯信號，要擔心過熱才對。
那為什么整個杭州地產(chǎn)業(yè)界，對“真要涼透了”的擔憂會如此之深呢？
一方面，新房供應(yīng)越來越急，杭州限購卻沒有絲毫實質(zhì)性放松。房票和購買力不停消耗，而無新鮮血液補充，難以為繼。
更本質(zhì)的問題是，目前紅盤的低中簽率，就是來源于它的低中簽率。
這句話有點拗口。也就是說，一些紅盤之所以中簽率低，不一定是因為板塊基本面有多好，或是一二手倒掛還有多穩(wěn)（每周都在縮小）。
而是之前中簽率一直很低，確保很多自住客搖不到新房，不得不轉(zhuǎn)向二手市場。
二手接盤力的存在，讓許多投資客看到有利可圖，積極登記搖號，從而又持續(xù)壓低了中簽率，形成自我循環(huán)，就像一只貪吃蛇。
這個嚴密的循環(huán)，只要出現(xiàn)一兩次意外（中簽率超50%），讓自住客應(yīng)買盡買，就會迅速土崩瓦解。這個變化非常極端：上個月還一房難求，這個月就能開起分銷。
個中的殘酷，開發(fā)商最感同身受。但許多購房者未必那么敏感，還是按之前的慣性買房。
過去5年杭州持續(xù)牛市，他們骨子里還是樂觀的。
05
對于還在囤房的“樓市樂觀派”，很難說對或錯，每個人的資產(chǎn)配置情況是不一樣的。
政府賣地節(jié)奏如何，限購是否開閘，也都有未知數(shù)。
那些資金雄厚、負債率低，還有自有房票者，如做好長持打算，仍然有機會。但現(xiàn)金流一般者，就不要再盲目加大杠桿，搞什么代持、拼多多了。
全球經(jīng)濟形勢如此兇險，一定要給自己留有足夠多的現(xiàn)金“冗余”。
至少可以肯定，接下來兩三年，從杭州到整個中國，房子的流動性都很差，絕對不是你想變現(xiàn)就能隨時變現(xiàn)的。
從另一個角度看，如果沒這些還在囤房的人壓低中簽率，一些次新紅盤已出不了貨了。
相當于說，上一波投資客要感謝這一波投資客，讓他們還有機會獲利套現(xiàn)，而不至于馬上踩踏崩盤。
而這一波投資客主動接下風險，把出貨壓力留給兩三年后的自己。
這是什么樣的雷鋒精神??？
來源：層樓