| PART 1 |
如標(biāo)題，在杭州，相當(dāng)一部分的業(yè)主都有這樣一個繚繞在心頭的疑問，我的房子各方面都挺好的，最后卻跑不贏市場，和那些價格表現(xiàn)優(yōu)異的佼佼者更是相去甚遠(yuǎn)。 就比如筧橋、城東新城的一些次新房，多是品牌開發(fā)商的品質(zhì)樓盤，距離交通樞紐、地鐵、商業(yè)綜合體都挺近，還有主城區(qū)的教育資源，居住的綜合體驗(yàn)并不差。 在同價位中，城東一帶的次新似乎僅從居住出發(fā)，優(yōu)勢斐然，但結(jié)果呢？ 金色黎明、東方星城、東宸等一大批4萬+級的次新近幾年價格幾乎分文未動。
從18年的高點(diǎn)，至今已有四年有余，成交價格還是處于幾年前，這批房子似乎失去了四五年時光。 這樣的例子絕不僅存在于城東新城一帶，在蕭山城區(qū)、在濱江一橋、在九堡、在下沙、在南臥、在丁橋、在桃源，比比皆是。
房子挺好的，要什么有什么，但卻就是跑不贏大勢，與那些成交價格節(jié)節(jié)高升的板塊距離越拉越大，可以說這是一大批次新板塊的業(yè)主近些年所面臨最焦慮、疑惑的問題。 根據(jù)我的觀察，個人認(rèn)為之所以上述板塊次新價格長期不動，跟不上市場頭部板塊，主要矛盾有幾點(diǎn)。 最重要的則是，大量新房搶客。
| PART 2 |
新房搶客很好理解，杭州自2016年大規(guī)模出讓宅地以來，至今高速出讓宅地已有超過7年的時間，每年新增供應(yīng)量都超過10萬套，土地出讓金總計更是超萬億。
大量的新房上市，意味著只要需求端不在短時間內(nèi)突然爆發(fā)式增長（就比如2020年疫情之后這波投資需求涌現(xiàn)，導(dǎo)致新房市場供不應(yīng)求，進(jìn)一步推高二手房市場，但這樣的虛假需求如果遇見行情下行期，必將快速退卻，被虛假需求推上去的普通二手房價格重新回落只是時間問題），二手房就很難從新房虎口奪食，特別是新房還持續(xù)限價，價格低很多、更具性價比。 我們再回過頭來看以上列舉的板塊，大多數(shù)其實(shí)都客觀存在大量且持續(xù)不斷的新房供應(yīng)情況，比如城東。
我此前簡單估算過包括城東新城、筧橋、艮北新城等幾個板塊近幾年的新房供應(yīng)情況，結(jié)果讓人大吃一驚。
16年以來，城東核心區(qū)新房供應(yīng)量超過30個，平均每年都有5-6個新盤集中供應(yīng)。
也就是說，購房目標(biāo)為城東的購房者，只要預(yù)算沒問題，幾乎就不會面臨新房短缺的可能，堅持搖號一定能中，4-4.6萬的新房限價又?jǐn)[在這，二手怎么漲？
換句話說，曾經(jīng)的錢塘天譽(yù)、金茂府等一大批品質(zhì)新房在售，甚至滯銷，作為二手房，在更老的產(chǎn)品、更差的配套基礎(chǔ)上，怎么和新房競爭，更別談漲價。 城東失去的幾年，很大一部分原因就來自新房無休無止的供應(yīng)，直到今年才有所緩解。
也正是自今年開始，城東一帶新房的穩(wěn)定性也就日漸凸顯出來，優(yōu)質(zhì)教育資源導(dǎo)入，而且城東也不再是那個新房天量供應(yīng)的城東了。 那是不是意味著城東次新馬上就要翻身了？
恐怕沒那么簡單，賣完一個城東新城，艮北又跟上了，下一個錢二也蓄勢待發(fā)。至少短期之內(nèi)，艮北和錢二的供應(yīng)是不會停止的；加上錢二供應(yīng)不止的高能級板塊，對低維度的板塊就是一道越不過去的檻。
再看南臥、丁橋、桃源、下沙等一大批次新價格上漲停滯的板塊，幾乎每一個都是新房持續(xù)上新的重災(zāi)區(qū)。 而一些本板塊沒有新房砸盤板塊，隔壁可以互補(bǔ)的板塊大概率就有新房在砸盤，就比如九堡。 更核心的城東新城新房只賣4.6萬，筧橋更只需要4萬，且隨來隨買，九堡次新想賣到4.5萬？這基本是做夢。
| PART 3 |
新房砸盤固然可怕，但只要區(qū)域需求足夠澎湃，天量新房也沒有那么可怕，而這就和本區(qū)域的發(fā)展和地緣區(qū)位有著極強(qiáng)的相關(guān)度。 就比如城西，優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)人口不斷導(dǎo)入，大城西的總體新房供應(yīng)雖多，包括未科、三墩北、勾莊、申花、良渚每年都有不少新增供應(yīng)上新，但卻也滿足不了大城西的購房需求。
城西供需失衡的另一個原因，是之前紅盤政策所造成的大批量的次新限售，在相當(dāng)程度上延緩了二手存量的供應(yīng)釋放。
增量需求大于、甚至遠(yuǎn)大于增量供應(yīng)，是二手房最強(qiáng)硬的底氣。 基于此，二手房價才能夠保持良好的穩(wěn)定性，和向上態(tài)勢。
所以某種意義上，大部分二手價格不動的板塊，很大程度上和其自身發(fā)展不充分、沒有內(nèi)生力有著直接關(guān)系。 但這也不能直接把沒有產(chǎn)業(yè)和板塊不行直接劃等號，假如板塊有極佳的地緣區(qū)位，沒有產(chǎn)業(yè)也能演繹優(yōu)質(zhì)板塊向上的神話。
申花、南星橋便是如此，都是純居住區(qū)，但地緣區(qū)位卻極佳。 以申花為例，縱觀中河上塘高架以西，整個武林、黃龍、文教、未科為核心的產(chǎn)業(yè)城西，只有申花一個城市界面整齊、高端改善次新集聚的改善板塊，也就是說，申花在承接高端購買力的角度，在大城西范圍內(nèi)目前并沒有對手。 沒有對手意味著，申花不需要產(chǎn)業(yè)、沒有需求內(nèi)生力也能夠獲取源源不斷的產(chǎn)業(yè)、居住升級等一大批高改需求。
我曾經(jīng)說過，濱江核心區(qū)一路向東，最后大概率是為市北、奧體的改善房做嫁衣，是推動市北西、奧體超越濱江核心房價的核心動力。 申花又何嘗不是江北的奧體、市北西？是城西大發(fā)展嫁衣最終的贏家。 大城西產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度越高，申花的高端住房需求的池子就越大，在未科還未真正的成為城市級中心之前，申花將長期占據(jù)高端改善需求集聚地的現(xiàn)實(shí)地位。
我們再看看前文列舉的次新價格沉淪板塊，幾乎沒有一個具有產(chǎn)業(yè)內(nèi)生力，或類申花、奧體這類具有區(qū)域唯一性的地緣區(qū)位優(yōu)勢。 它們太過普通了，咋一眼看上去似乎什么都有，但核心價值點(diǎn)幾乎一個未占。
說房子好吧，卻又不是非你不可的那種好，在杭州，房子好并不是什么特別大的稀缺屬性，因?yàn)榇蠹叶纪谩?說你地緣位置好，交通區(qū)位不錯，但又沒有到別人非你不買的那種程度，不買你丁橋、我可以買桃源、勾莊吧，不買你城東、我可以買市北、奧體吧。 有些板塊，似乎命理就是如此。
像產(chǎn)業(yè)改命，發(fā)展改命太過稀有，畢竟城市戰(zhàn)略的落地和轉(zhuǎn)移在城市框架定型的今天，已經(jīng)很難了。
當(dāng)然能抱住一條大腿，也是能改命的，不過就更加被動了，改命的進(jìn)程也會相應(yīng)的慢一些。
目前看來，城東抱大腿改命最具可能性，誰讓它抱的大腿是杭州最粗的一根——錢新+武林，且老城也已太老，很難再拆出一個申花、文暉。
至于其他的持續(xù)沉淪的普通板塊，需求改變不大的情況下，后續(xù)的供應(yīng)量依然是決定性的。另外，祝福杭州吧。
只有大跨越式發(fā)展的杭州才能帶動它們，但這顯然是不易的。
來源：杭州房叔