“西溪公館又跳水了，有房源兩個月連降200多萬!”
在網(wǎng)上某樓市論壇上，曾創(chuàng)下“六萬人搖”的西溪公館再度引發(fā)熱議：小區(qū)一套169㎡大戶型，7月上架至今，從1050萬高點(diǎn)“自砍”至830萬，10次降價讓利超200萬，引來一片唏噓。
西溪公館 降價200多萬房源
小鳳凰在貝殼找房上尋得該二手房，房源近7日有9次帶看記錄，30日內(nèi)帶看達(dá)40次，兩項數(shù)據(jù)均為小區(qū)最高。與當(dāng)初全面撿漏的盛況相比，西溪公館后續(xù)出圈都少不了“降價”二字。
“出道即巔峰”的西溪公館，怎么就成了“降價”的先鋒代表？
01
兩個月前，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)就西溪公館首套成交二手房進(jìn)行探訪報道。
當(dāng)時，小區(qū)一套173.71㎡房源顯示以635萬總價成交，折合單價僅36555元/㎡。面對該價格，周邊中介均矢口否認(rèn)，認(rèn)定其做低操作，并表示：“西溪公館成交價應(yīng)在5-5.5萬/㎡之間，多數(shù)房東‘不到6萬/㎡堅決不賣’。”
而今，前后不過2個月，西溪公館“跌跌”不休。在業(yè)主堅守高預(yù)期的同時，小區(qū)掛牌價格持續(xù)下行，還不算其中的還價空間。當(dāng)前，貝殼找房平臺有10套房源掛價不足4.9萬/㎡，一套59.4㎡小戶型僅掛280萬，折合單價47139元/㎡。
小鳳凰也再度來到現(xiàn)場，向周邊中介咨詢小區(qū)二手房行情。
遠(yuǎn)洋西溪公館實拍 鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/攝
“你來得正是時候，確實有部分房源降至4.8萬/㎡上下，但面積上大戶型居多。”某知名連鎖中介經(jīng)紀(jì)人小W肯定了降價說法，但他也補(bǔ)充道：“如果你目標(biāo)89-140㎡面積段，且要5、6樓的舒適樓層，5.1-5.2萬/㎡會比較有選擇。”
從一致認(rèn)定“6萬/㎡起步”到目前掛價試水4.8萬/㎡，跌掉2成房價的西溪公館，市場認(rèn)可度是否有所好轉(zhuǎn)？
“我們門店本周成交一套，上周也有一套。”中介小W如是說：“成交房源都是60-89㎡小戶型，超140㎡房源并不好賣。”
手邊買房上，小鳳凰看到近2周各有一套163㎡房源成交，總價為600萬（折合單價36708元/㎡）和713萬（折合單價43619元/㎡），但未見到中介口中成交的小戶型。
不過，當(dāng)小鳳凰就713萬成交房源進(jìn)行咨詢時，中介小W連連搖頭：“4.3萬/㎡？這是要把業(yè)主打骨折，現(xiàn)在還到不了，一般4.8-4.9萬/㎡是合理價。”
遠(yuǎn)洋西溪公館實拍 鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/攝
在中介小W看來，西溪公館的業(yè)主正逐漸接受“溫水煮青蛙”式的降價行情，但一口氣割肉至4.3萬/㎡并無可能，至少需要一段時間作緩沖。
當(dāng)然，即便受紅盤潮分流、貸款收緊、利率上漲等多重因素影響，業(yè)主心中的“傲氣”仍未被磨滅：“六成首付或全款，房東可接受小幅降價。”言下之意，三成首付客戶還要看房東“臉色”行事。
不輕易認(rèn)命躺平，這點(diǎn)倒不難理解。畢竟，作為跑贏近六萬搖號大軍的“頭號大獎”，西溪公館已不是簡單的一套房，而是象征幸運(yùn)、勝利的殊榮。
至少，沖著“天選之子”的屬性，它難道不該更值錢一些？
02
不過，西溪公館房價似乎已接近“崩潰邊緣”。
數(shù)據(jù)來源：手邊買房
據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，西溪公館近3個月內(nèi)，僅成交7套房源，均價40086元/㎡。期間內(nèi)，178套掛牌房源僅4套漲價，降價房源多達(dá)90套，超過總上架房源的一半。
行情一路飆“綠”，但樓盤掛牌均價仍高達(dá)57275元/㎡，有房東甚至還掛著105769元/㎡的天價。“高掛價，低成交”的背后，是西溪公館房東的兩極分化：一方出貨心切，眼見帶看人數(shù)較少、成交遙遙無期，便一“降”到底；另一方佛系釣魚，就掛個能接受的高價，愛買不買不急售。
中介小W表示：“近期剛有房東委托掛6萬多/㎡，說是先掛個半年看看。”
一目了然的裝修現(xiàn)場 鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/攝
在他看來，西溪公館有相當(dāng)多業(yè)主仍堅持“6萬/㎡起”的高預(yù)期，若這部分人打死不降，等急售房源紛紛消化，小區(qū)有望迎來一波漲勢。但他同時指出：“很多業(yè)主的當(dāng)務(wù)之急還是盡快成交，之后若出現(xiàn)‘高性價比’房源，不排除有房東會再度降價拋售的可能。”
除去當(dāng)下的嚴(yán)峻行情，中介小W看來，西溪公館不受“待見”與自身有很大關(guān)系：“小區(qū)戶型并不占優(yōu)，設(shè)計偏老還是毛坯交付。”對此，他還特意提醒小鳳凰：“如果不是明確要買未入住次新房或毛坯房的話，沒必要把西溪公館當(dāng)作首選。”
小鳳凰到訪當(dāng)天，西溪公館南區(qū)正處于“集中施工期”，光是大門附近幾幢樓，就有不下10戶人家在裝修，產(chǎn)生較大噪音。不過，有動靜的10幾戶人家終歸還是少數(shù)派，西溪公館要形成生活氛圍，還需相當(dāng)長的一段時間。
西溪公館及周邊小區(qū)二手房行情（數(shù)據(jù)截至9月8日17點(diǎn)整）
對比五常周邊樓盤，除西溪北苑、福鼎家園、華元美林公館等回遷房和老小區(qū)外，西溪公館基本穩(wěn)坐次新房“價格洼地”。雖然，“全石材干掛+對標(biāo)西溪蝶園”的外立面配置，令小區(qū)天生有著豪宅血統(tǒng)，但毛坯交付和地段區(qū)位，則讓它一直沒“火”起來。
綜合來講，西溪公館附近高價小區(qū)遵循“兩靠近”原則：靠近地鐵站，或是靠近阿里巴巴淘寶城。諸如未名府、華夏四季緊挨地鐵5號線，90天內(nèi)成交套數(shù)分列片區(qū)第一、第二；而像西溪風(fēng)華、疊彩園則與阿里巴巴淘寶城四期一街之隔，成交均價分別是71532元/㎡和54204元/㎡，明顯高出一頭。
“如果考慮性價比，富力新線公園、西溪悅居都有89㎡不到500萬的房源，內(nèi)部軟裝很精良，后者還帶有地暖。”聊不到10分鐘，小W就推銷起其它小區(qū)的房子。與西溪公館“降價潮”不同，中介口中的兩小區(qū)，還是為數(shù)不多漲價、降價房源數(shù)基本持平的樓盤，市場接受度高。
03
從人頭攢動到門可羅雀，西溪公館，終是時代大潮里的一抹浪花。
作為降價“先鋒兵”，它背后站著未來科技城、錢江世紀(jì)城兩“宇宙中心”的博弈。
從手邊買房看，目前未來科技城東原印未來上架房源90天內(nèi)4漲8跌、陽光城未來悅5漲17跌，有中介剛在朋友圈吆喝：“印未來89方帶車位房源急售470萬，低于在賣同戶型至少150萬”；錢江世紀(jì)城不遑多讓，融創(chuàng)時代奧城2漲7跌、龍湖天璞9漲14跌，連板塊“頂梁柱”融信保利創(chuàng)世紀(jì)都是13漲20跌，沒抗住壓力。
明星紅盤尚且如此，普通樓盤自然只能“隨波逐流”。
主城區(qū)漲跌房源對比（數(shù)據(jù)來源：手邊買房）
一線城市房貸告竭，“去杠桿”的現(xiàn)狀，直接勸退大批二手購房者。
與此同時，銀行信貸資金重查，力度甚至波及兩三年前的“陳年老賬”，這讓部分“經(jīng)營貸”“全款再抵押”的炒房客們，不得不加速離場。
購房人群進(jìn)一步壓縮，出貨房源則沉淀增量，來到買方市場，房價的“虛高水分”將被擠出，房子將回歸真實價值。
正如西溪公館，以東的蔣村正退守6萬/㎡壓力線；以西的倉前，奧克斯時代未來之城、合景天峻在內(nèi)多個樓盤，掛價已下探至4.3-4.5萬/㎡，較7月初回落約1萬/㎡。居于兩大片區(qū)間的西溪公館，應(yīng)聲下跌也是情理之中。
北大資源博雅城 鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/攝
何況，小區(qū)正對“半死不活”的北大資源博雅城，人流、招商上相當(dāng)鬧心。
二手房的不景氣已作用回一級市場，上個月，多個粉盤中簽率直線上升，打了開發(fā)商們一個措手不及。新房、二手房價差縮小，搖號迫切心理不斷消退，退離“恐慌地帶”的購房者們，或重新站回待行區(qū)。
“預(yù)期回落，理性回歸”將是杭州樓市下半年常態(tài)，正如中央定調(diào)“住有所居”主旋律，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，平穩(wěn)健康發(fā)展才是大勢所趨。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站