01
即使紅盤潮迭起，但依舊有人守著自己內(nèi)心的白月光。比如，不少城西人等候的中杭府。
8月紅盤潮期間，即使每天都有令人心動(dòng)的紅盤出現(xiàn)，可我所在的一個(gè)中杭府購(gòu)房群里，大部分購(gòu)房者都在忍住誘惑。
“中杭府這波到底來(lái)不來(lái)，杭州壹號(hào)院都來(lái)了！”
“希望能一起來(lái)，好歹分流一下。”“反正我除了中杭府，其他也不會(huì)搖了。”
可是連申花的天玨華庭都冷不丁出場(chǎng)了，中杭府依舊紋絲不動(dòng)。
至于為什么會(huì)如此執(zhí)著于中杭府，在不少人眼中，它是一個(gè)值得“閉眼搖”的樓盤。早在今年6月，僅憑一張海報(bào)，中杭府就迅速登上頭條。
正宗西湖區(qū)、現(xiàn)房銷售，東側(cè)一線沿河，一路之隔是競(jìng)舟二小，十五中崇德校區(qū)、地鐵5號(hào)線蔣村站、西溪天街，均在直線1公里內(nèi)。
當(dāng)然最重要的，當(dāng)然是強(qiáng)勢(shì)的蔣村房?jī)r(jià)，一度網(wǎng)簽站上9萬(wàn)+，大有破10的勢(shì)頭。
而中杭府的價(jià)格，應(yīng)該介于未科和申花、文教之間，即可能在5-5.5萬(wàn)之間。也就是說(shuō)，買到中杭府幾乎就能賺一倍。
如果在上半年，大部分人還對(duì)此信心滿滿，但如今隨著蔣村二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)，中杭府是否香如舊，可能要打個(gè)大大的問(wèn)號(hào)了。
02
8.5新政以來(lái)，蔣村的二手房開始明目張膽地降了。
先是傳出河濱之城89㎡僅500萬(wàn)急售，要求當(dāng)周周五前房管局過(guò)戶完成，號(hào)稱是為了騰購(gòu)房名額。
緊接著又是西溪里上演價(jià)格大跳水，一套滿5年的86㎡，一次性付款才528萬(wàn)。
不僅小戶型大跌價(jià)，大戶型也緊隨潮流。西溪蝶園一套187㎡的躍層四房三衛(wèi)，滿5年，報(bào)價(jià)1050萬(wàn)。
這是一個(gè)什么概念，隔壁天空之城的疊墅也要800萬(wàn)，而且還是余杭區(qū)。
而到了這兩天，西廬又出了一套掛價(jià)630萬(wàn)的洋房，樓層也相當(dāng)不錯(cuò)。
這不僅是目前整個(gè)西廬掛價(jià)最低的洋房，更重要的是去年房東買入價(jià)就接近600萬(wàn)，加上當(dāng)時(shí)的稅費(fèi)和資金成本，630萬(wàn)顯然無(wú)法保本。
位置稍差一些的西溪華府，一套樓層不錯(cuò)的89㎡，也在中介朋友圈里狂推，滿五唯一，稅費(fèi)上能省下不少。
這套房源目前掛價(jià)600萬(wàn)，但價(jià)格上還有可談空間。
可以說(shuō)，幾乎蔣村板塊的每一個(gè)小區(qū)，都出現(xiàn)了急售降價(jià)房源個(gè)例。大部分誠(chéng)心出售的房源單價(jià)，也退守回了“6”字頭。
03
當(dāng)我打開手邊買房小程序時(shí)，發(fā)現(xiàn)蔣村的二手房降價(jià)，已經(jīng)不再是點(diǎn)狀分布，而是在片狀衍生。
根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，我統(tǒng)計(jì)了蔣村板塊中的7個(gè)主力小區(qū)，分別是河濱之城、西廬、蝶園、西溪里、西溪誠(chéng)園、西溪華府和香溪。
在近30天，這7個(gè)小區(qū)的掛牌房源中，降價(jià)房源達(dá)68套，而漲價(jià)房源僅有12套，漲跌比高達(dá)1:5.6。
像西廬、蝶園這兩個(gè)小區(qū)，無(wú)一房源做出了漲價(jià)的動(dòng)作。
而其中不少漲價(jià)房源，更像是一場(chǎng)鬧劇。比如，河濱之城漲價(jià)的三套房源，一套漲了225萬(wàn)，擺出了一副“老子不想賣了”的氣勢(shì)。
至于另外兩套，則是各漲了1萬(wàn)，算是最后的倔強(qiáng)了。
在掛牌價(jià)集體走低的情況下，不少掛牌房源的單價(jià)，已經(jīng)低于上半年的網(wǎng)簽價(jià)了。
以西溪蝶園的50㎡小戶型為例，4月初網(wǎng)簽價(jià)高達(dá)490萬(wàn)，折合單價(jià)97261元/㎡。
但如果你現(xiàn)在打開手邊買房小程序，就會(huì)發(fā)現(xiàn)蝶園53㎡的戶型，掛牌價(jià)在490萬(wàn)以內(nèi)的有近20套，最低掛牌價(jià)則只有400萬(wàn)。
也就是說(shuō)，短短五個(gè)月的時(shí)間里，蝶園這個(gè)熱門戶型的價(jià)格，就跌去了18%。
今年的5月，西廬成交了一套139㎡的戶型，總價(jià)1380萬(wàn)，離單價(jià)破10萬(wàn)/㎡，只有一步之遙。
現(xiàn)在同類型的139㎡掛牌價(jià)僅1300萬(wàn)，跌去了80萬(wàn)。即使如此，這套房源近一個(gè)月，也只有4組帶看。
04
掛牌價(jià)的節(jié)節(jié)敗退，是建立在蔣村的成交量，已經(jīng)萎靡多時(shí)。
以蔣村目前的7個(gè)二手商品房為例，6-8月分別成交了17、9和10套，整個(gè)板塊的月成交量，還不如一些個(gè)盤的月成交量。
“我已經(jīng)4個(gè)月沒(méi)開張了，現(xiàn)在都是吃老本，再這么持續(xù)下去，只能改行了。”蔣村一中介，無(wú)奈地說(shuō)道。
對(duì)此，有中介解釋，這是因?yàn)樯习肽曩?gòu)買學(xué)區(qū)房的旺季過(guò)了，所以這才導(dǎo)致了成交量觸底，只是周期性表現(xiàn)而已。
可當(dāng)我拉出去年8月的同期數(shù)據(jù)時(shí)，上面這個(gè)謬論就被無(wú)情擊穿了。
去年8月，蔣村上述七盤的成交量高達(dá)67套，同比跌去85%！
當(dāng)時(shí)，河濱之城單月就有21套的成交量，蝶園也有16套的成交，碾壓了現(xiàn)在整個(gè)板塊的月成交量。
量?jī)r(jià)齊跌，已然是蔣村二手房當(dāng)下的大趨勢(shì)了。
05
雪崩時(shí)，沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的。
在杭州整體二手房成交量和價(jià)格普降的情況下，蔣村自然也是逃無(wú)可逃的。但會(huì)出現(xiàn)如此頹勢(shì)，學(xué)區(qū)房被打壓可能是最重要的一方面。
從去年底開始，學(xué)區(qū)房這個(gè)極富炒作價(jià)值的概念，就在不斷被瓦解中。繼公民同招后，名校集團(tuán)化、教師輪崗制等一系列促進(jìn)教育公平化的措施，在不斷推進(jìn)中。
天價(jià)學(xué)區(qū)房，回調(diào)已是大勢(shì)所趨。
加上競(jìng)舟二小和行知二小，不是沒(méi)有畢業(yè)生成績(jī)，就是成績(jī)并不算特別突出。在“學(xué)區(qū)房”這三個(gè)字上，還要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。
所以不管是見(jiàn)風(fēng)使舵的投資客，還是真心想買來(lái)讀書自住的雞娃家長(zhǎng)，都會(huì)躊躇不前。
特別是接盤蔣村二手房的，不少都是未來(lái)科技城的上班族。
他們舍近求遠(yuǎn)選擇蔣村，主要還是因?yàn)槲纯茖?shí)在是沒(méi)有什么好學(xué)區(qū)。而蔣村雖然算不上什么一流的學(xué)區(qū)，但總算是名校分校，比未科還是要靠譜一些的。
可如果真按照目前推行的教育理念，以及新余杭成區(qū)后，將獨(dú)立發(fā)展教育資源，未科接下來(lái)的學(xué)校說(shuō)不定也會(huì)有驚喜。
對(duì)于價(jià)格高一大截、距離又更遠(yuǎn)的蔣村，自然不再“不惜一切代價(jià)”去接盤。
06
那么，在這種情況下，中杭府的二手房還值得買么？
對(duì)于蔣村本地改善來(lái)說(shuō)，高層起步約160㎡和174㎡，都是三房戶型，房間數(shù)量上還是偏少。要想房間多，就得直接上244㎡。
按照5.5萬(wàn)/㎡單價(jià)計(jì)算，總價(jià)就得高達(dá)1342萬(wàn)。到了這個(gè)價(jià)格，板塊里的次新四房可以隨便選了。像上文提到的蝶園四房躍層，只要1050萬(wàn)。
至于三房的總價(jià)，則被抬高到880萬(wàn)，而目前蔣村遍地都是600萬(wàn)出頭的三房。與其花880萬(wàn)買個(gè)三房，不少購(gòu)房者會(huì)加點(diǎn)預(yù)算，淘一淘功能性更好的四房吧。
如果站在投資的角度，中杭府的誘人程度也是迅速減退。
目前，板塊不少二手房6萬(wàn)出頭就能淘到，不少還是滿五年的，在稅費(fèi)上就能省去一大截。這樣一來(lái)，5.5萬(wàn)/㎡單價(jià)的中杭府，倒掛就沒(méi)有那么大了。
當(dāng)然，也不排除最終會(huì)有的價(jià)格驚喜。比如是一度網(wǎng)傳的4萬(wàn)8，那回報(bào)又另當(dāng)別論了。
更重要的是，蔣村已經(jīng)太成熟了，不再有可供爆炒的想像空間。
地鐵、學(xué)校、綜合體，幾乎所有的利好都兌現(xiàn)了，也沒(méi)有可開發(fā)土地了。“利好出盡是利空”，沒(méi)有了炒作題材，加上本身已高位橫盤，想要再進(jìn)一步難度可想而知。
不過(guò)，即使在高地價(jià)+嚴(yán)限價(jià)倒逼下，中杭府的品質(zhì)明顯高于時(shí)下的流水線產(chǎn)品。
現(xiàn)場(chǎng)可以看到，項(xiàng)目已結(jié)頂，外立面也已成型。大門更是惹眼，坡屋頂形制，看起來(lái)是廡殿頂+懸山頂?shù)暮象w，氣度恢弘。
還配置了室內(nèi)恒溫泳池，及少見(jiàn)的科技系統(tǒng)。
據(jù)說(shuō)室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)也很高，曾有消息稱，三大件為大金中央空調(diào)、百朗新風(fēng)，德國(guó)威能地暖。外墻甚至用了旭格系統(tǒng)門窗，十分良心。
從高品質(zhì)居住這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，中杭府不失為一個(gè)優(yōu)秀的選擇，而且還具備現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)。
還有一點(diǎn)，按照8.5新政后的限售條件，中杭府約364套房源，要求人才、無(wú)房、有房家庭入圍后均大于10倍，也就是說(shuō)超3640組購(gòu)房者，才會(huì)限售。
以人才15%的傾斜比例計(jì)算，只有超540組人才家庭報(bào)名后，才有可能觸及限售。
在紅盤潮消耗了大量的人才房票，與此同時(shí)，中杭府的進(jìn)入門檻比較高，能夠得著的人才家庭相對(duì)有限。
中杭府限售的概率，也會(huì)大大降低，這大概是它當(dāng)下的最佳消息了。
來(lái)源：層樓