人生真是充滿了戲劇性！
比如昨天還在辟謠，今天就“翻車”；又或者當(dāng)年“頂風(fēng)”搖到的爭(zhēng)議紅盤(pán)，突然可能提前4年交付，“秒變”大贏家。
它就是今天的主角——文教板塊的書(shū)香印翠。
去年3月首開(kāi)，因2026年底交付的超長(zhǎng)周期，火速登上樓市熱搜。近期坊間卻有傳言，有望年底交付。前后變化之快，連購(gòu)房者自己都想不到。
“還沒(méi)正式通知，但物管說(shuō)大概率今年底交房。”某業(yè)主表示，知道會(huì)提前，沒(méi)想到這么提前。（實(shí)際交付時(shí)間以開(kāi)發(fā)商口徑為準(zhǔn))
01
說(shuō)起書(shū)香印翠，在2021年絕對(duì)是話題之王。
不是因?yàn)榈箳煊卸啻螅膊皇且驗(yàn)楫a(chǎn)品如何高端，而是因?yàn)樵谝黄t盤(pán)潮中，它特別低調(diào)。
去年3月，一直沒(méi)動(dòng)靜的書(shū)香印翠突然領(lǐng)證。有多突然呢？樣板間沒(méi)開(kāi)就算了，連售樓處都沒(méi)有。
想要找銷售了解情況也很難。某搖號(hào)小程序上的5個(gè)銷售，三個(gè)微信號(hào)無(wú)效，兩個(gè)被添加過(guò)于頻繁而被限制添加。
網(wǎng)上還冒出許多黑子，羅列它的種種不利因素。
但最直擊炒房客心靈的，還是合同上遲至2026年底的交付時(shí)間。倘若觸發(fā)限售，最終2031年才能交付。
理論長(zhǎng)達(dá)10年的解禁期，讓一眾購(gòu)房者捏汗。
畢竟5-10年的等待期太過(guò)漫長(zhǎng)，誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料交付后的行情。另一方面，期間的資金成本也是一個(gè)巨額數(shù)字。
雖然許多人將信將疑，但面對(duì)種種不確定性，當(dāng)時(shí)敢去搖書(shū)香印翠的多是真愛(ài)粉。當(dāng)然，也有少量逆向思維、見(jiàn)多識(shí)廣的老投資客。
02
號(hào)稱年底就要交付的書(shū)香印翠，如今怎么樣了？這兩天，我們?nèi)ガF(xiàn)場(chǎng)實(shí)探了一番。
書(shū)香印翠位于學(xué)院路與華星路交叉口東約200米，可在地鐵2、10號(hào)線交匯的學(xué)院路站下，步行可至。
從航拍圖中不難看出，小區(qū)建筑外立面已基本鋪裝完成，銀灰色的鋁板外立面熠熠生輝，在周圍一眾老破小中分外惹眼。
中式的門(mén)頭十分氣派，園林部分也基本成型，只待最后的精修打磨。
在9月底書(shū)香印翠的官方通報(bào)中，我們得到了更詳細(xì)的數(shù)據(jù)：外立面進(jìn)度在98%以上，室內(nèi)精裝部分也已接近完成。
墻面涂料、臥室地板、廚房櫥柜、客廳背景墻均已完工，且部分已經(jīng)做了成品保護(hù)。
按照目前進(jìn)展，年底交付應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題。
書(shū)香印翠作為改善盤(pán)，整體精裝標(biāo)準(zhǔn)也不低。據(jù)公開(kāi)資料，配備了博世油煙機(jī)、燃?xì)庠?、洗碗機(jī)，衛(wèi)浴是杜拉維特和高儀，還有威能的地暖、百朗的新風(fēng)、東芝的中央空調(diào)，三星的智能門(mén)鎖等。
戶型方面，分別是102㎡三房?jī)尚l(wèi)，138㎡四房?jī)尚l(wèi)，及164㎡四房三衛(wèi)。均價(jià)5萬(wàn)8，總價(jià)基本在600萬(wàn)-1000萬(wàn)。
不過(guò)小區(qū)體量不大，一共6幢高層（334套），而且還混著1幢公租房。
城市界面也一般，被以九蓮新村為首的老破小緊緊包圍。但配套還可以，尤其是教育資源，周邊密集分布著杭州師范大學(xué)幼兒園、九蓮幼兒園、九蓮小學(xué)和行知小學(xué)等。
03
那么書(shū)香印翠進(jìn)入二手市場(chǎng)，能值多少錢(qián)？
不妨對(duì)比下周邊三類二手房。第一類，以翠苑新村、九蓮新村等為代表的城西一眾老破小，價(jià)格基本3-5萬(wàn)。因產(chǎn)品代差大，不具備參考性。
第二類，以楓華府第、御西湖為代表。雖然交付也有年份，但相比老破小成色算新的。
楓華府第2008年左右交付，目前掛牌32套，成交量極少，近90天僅網(wǎng)簽2套。按中介說(shuō)法，高層實(shí)際成交價(jià)約5萬(wàn)9，洋房約6萬(wàn)3。
御西湖2013年交付，掛價(jià)明顯更高。高層基本報(bào)價(jià)9萬(wàn)多，洋房大多超過(guò)10萬(wàn)。因?yàn)樘F客戶很少，實(shí)際成交價(jià)要打不少折扣，分別是7萬(wàn)5左右和9萬(wàn)左右。
這兩個(gè)小區(qū)有一定參考性，但在對(duì)比時(shí)，要考慮無(wú)營(yíng)業(yè)稅這一因素。
第三類，主要是古翠藍(lán)庭和黃龍?jiān)破饍纱蟠涡路浚c書(shū)香印翠類似，都是老破小環(huán)繞的改善樓盤(pán)。
但
古翠藍(lán)庭今年7月才交付部分房源，尚無(wú)網(wǎng)簽紀(jì)錄，公開(kāi)掛牌房源也僅2套。相比之下，今年3月交付的黃龍?jiān)破鸶邊⒖夹浴?/div>
兩盤(pán)位置相似，分布在學(xué)院路東西兩側(cè)，直線距地鐵學(xué)院路站的距離，也都差不多。
但產(chǎn)品定位上黃龍?jiān)破?/b>更勝一籌，含4幢高層和6幢洋房（帶恒溫泳池），高層主力戶型約139㎡，洋房主力戶型約139㎡-169㎡。
而書(shū)香印翠全是高層，起步面積也僅約102㎡，園區(qū)配置也處劣勢(shì)。
目前黃龍?jiān)破?1套掛牌，近90天網(wǎng)簽2套。其中10月9日簽約一套162㎡，單價(jià)6.15萬(wàn)。不過(guò)中介說(shuō)，高層實(shí)際8萬(wàn)2左右，洋房10萬(wàn)上下。
04
在西湖區(qū)尤其文教板塊，還有一個(gè)需要考量的因素——學(xué)區(qū)。
雖然學(xué)區(qū)概念弱化，房?jī)r(jià)權(quán)重比下降。但名校和普校之間，對(duì)二手房?jī)r(jià)的影響還是差別明顯的。
比如楓華府第的學(xué)區(qū)是翠苑一小，御西湖是更好的行知小學(xué)。正是因?yàn)榉魁g和學(xué)校的雙重差距，讓兩盤(pán)的二手房?jī)r(jià)拉開(kāi)了明顯距離。
但只要產(chǎn)品夠出色，學(xué)區(qū)上的差距，又能被拉回來(lái)甚至更高。
典型如黃龍?jiān)破穑瑢W(xué)區(qū)是普通的九蓮小學(xué)，但二手房?jī)r(jià)還是比御西湖貴上不少。
回到書(shū)香印翠，雖然期房沒(méi)有學(xué)區(qū)的說(shuō)法，但按照今年的劃分范圍，大概率是九蓮小學(xué)?？紤]到整體定位又略低，二手房?jī)r(jià)應(yīng)該很難壓過(guò)黃龍?jiān)破?/b>。
綜合來(lái)看，差不多7-8萬(wàn)的價(jià)格吧。
但對(duì)比5萬(wàn)8的限價(jià)和不到2年的交付時(shí)間，書(shū)香印翠的收益還是可觀的。
不過(guò)對(duì)多數(shù)業(yè)主來(lái)說(shuō)，更關(guān)心的或許并不是二手房?jī)r(jià)，而是終于可以提前入住了。畢竟，當(dāng)時(shí)的搖號(hào)群體，老杭州人、文教地緣改善居多。
去年3月首開(kāi)，雖然中簽率低至13.14%，但“潛在的限售10年”，著實(shí)嚇退了不少炒家。
到了去年8月加推，就更不用說(shuō)了。紅盤(pán)分流之下，中簽率高達(dá)76.49%。身邊一位城西土著，就是趁那次搖中了164㎡。
一個(gè)普通中產(chǎn)家庭，賣掉了老破小，全款改善自住。“限售、交付遲都是小問(wèn)題，最重要是留下來(lái)。”他說(shuō)。
05
從另一個(gè)角度看，炒家少對(duì)二手房?jī)r(jià)也是利好。
縱觀杭州近兩年交付的樓盤(pán)，只要投資客占比高，房?jī)r(jià)就越易發(fā)生波動(dòng)。因?yàn)榧谐鲐浫菀撞忍?，典型如西溪公館、和光塵樾等。
而一旦自住客占比高，意味著拋售房源特別少。相互競(jìng)爭(zhēng)少，價(jià)格自然更穩(wěn)定。
就像黃龍?jiān)破?，交付半年有余，至今僅10余套掛牌，占比不過(guò)2.6%（共416套）。就是因?yàn)樗膿u號(hào)群體中，自住客比例高。
這從歷次開(kāi)盤(pán)的中簽率，就可見(jiàn)一斑。前后7次推盤(pán)，中簽率最低17.61%，最高70.23%。
這是因?yàn)?，第一?萬(wàn)8的高限價(jià)門(mén)檻，將許多投資客擋在了門(mén)外；第二：商品房開(kāi)發(fā)最早的城西，積壓了大片的改善需求，而板塊供應(yīng)卻很稀缺。
以文教板塊為例，最近幾年面市的樓盤(pán)，僅有古翠藍(lán)庭、黃龍?jiān)破?、?shū)香印翠和“一鴿再鴿”的錦繡公館等。
所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的一個(gè)反差現(xiàn)象：
中簽率低、二手成交量多的網(wǎng)紅板塊，價(jià)格極易上下波動(dòng)。而老城區(qū)雖然成交量不高，價(jià)格卻要穩(wěn)定得多。原因就是拋盤(pán)少，需求又一直在線。
當(dāng)然，書(shū)香印翠畢竟是樓市最狂熱時(shí)搖號(hào)的，再怎么爆冷，依然有部分“敢于對(duì)賭“的投資客涌入。
它的二手究竟能賣多少，還要視實(shí)際投資客的數(shù)量。畢竟老文教區(qū)成交量極少，稍大一點(diǎn)的掛牌量，就可能沖擊價(jià)格體系。
來(lái)源：層樓