01
未科降到4萬+，是真的嗎？
狂歡過后，會(huì)一地雞毛嗎？
曾經(jīng)有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，二手房就集體漲價(jià)，朋友圈里高價(jià)成交截圖一張接著一張。
但不知道從哪天開始，就好像是一夜之間，二手房就勁吹涼風(fēng)。時(shí)至今日，“低價(jià)急售二手房”的截圖，一張比一張勁爆。當(dāng)年是怎么漲上去的，現(xiàn)在就怎么跌下來？
比如西雅圖89㎡帶車位465萬、楊柳郡110㎡單價(jià)5.5萬、壹號(hào)院1470萬138㎡......這些二手市場(chǎng)上的神盤，在價(jià)格上，全部松口了。
放在上半年市場(chǎng)上，這些都是頂流次新房，房東只要開口就是市場(chǎng)售價(jià)，客戶就別還價(jià)了，一還價(jià)房東就想漲價(jià)。
就連曾經(jīng)價(jià)格水漲船高的未來科技城，也出現(xiàn)多張“降價(jià)截圖”——
未來悅89㎡再次降價(jià)50萬，房東誠(chéng)心出售，現(xiàn)在價(jià)格630萬。
西溪君廬，138.68㎡4房，全款600萬。
遠(yuǎn)洋西溪公館，房東急售，低于市場(chǎng)價(jià)100萬，單價(jià)4.7萬，169㎡。
東原印未來，89㎡，好樓層，低于在賣同戶型150萬，一次性470萬送車位，搖到號(hào)急賣。
再回頭看看一度房?jī)r(jià)沖高7萬多甚至10萬的那些截圖，現(xiàn)在這些似真似假的價(jià)格，又是如何令人感慨和唏噓？
不過，不管三七二十一就相信，多少也顯得情緒化。
這些消息真真假假，就像東原印未來那套，中介直言：是虛假信息。“印未來最低94㎡，有一套1樓誠(chéng)心在賣630萬。還價(jià)的話可以再低一點(diǎn)，但根本不可能這么低的。” “有可能是故意用假房源騙客戶咨詢，招攬客戶。”
那事實(shí)真相呢？
未來科技城二手房松動(dòng)了嗎？到何種程度了？
02成交價(jià)下降10-15%
可以確定的是，未來科技城的二手房?jī)r(jià)格確實(shí)降了。
據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，未來科技城在售房源1811套，近30天降價(jià)房源有304套，而漲價(jià)房源僅64套。
有中介告訴我，現(xiàn)在的成交價(jià)比高峰期起碼降幅有10%-15%。他還給我舉了一個(gè)例子—— 5/6月份時(shí)，東原印未來有一套142㎡，5樓，總價(jià)1380萬，客戶愿意首付近1000萬，總價(jià)1300帶車位入手，但房東不樂意。現(xiàn)在房東只掛牌了1280萬，比之前便宜100萬，還沒人買。
這一次，我主要探訪的是未來科技城三兄弟、西溪公館、華夏四季等幾個(gè)小區(qū)。
三兄弟大部分房源的掛牌價(jià)依然很高—— 第一套是未來悅的89㎡，15樓邊套，掛牌705萬。第二套也是未來悅的89㎡，5樓中間套，掛牌680萬。第三套是東原印未來的94㎡，一樓，掛牌630萬。......
但中介小哥告訴我：“房東心理價(jià)位已經(jīng)降低了不少，還價(jià)空間比較多，少的有30-40萬，多的70-80萬也有可能。” 就在昨天，中介小哥又給我傳來新消息：中南樾府有一套2樓急售，一下降了50萬，現(xiàn)在總價(jià)570萬，單價(jià)約6.4萬/㎡。
按照現(xiàn)在的情況，570-600萬能買到89㎡、94㎡，但樓層基本不能選，650萬左右能買到89㎡相對(duì)好一點(diǎn)的樓層。
據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，未來悅的最高簽約單價(jià)出現(xiàn)在6月，126㎡總價(jià)800萬，單價(jià)63588元/㎡；中南樾府最高簽約單價(jià)為67083元/㎡，89㎡總價(jià)597萬；東原印未來最高簽約單價(jià)為67191元/㎡，94㎡總價(jià)632萬。
華夏四季的價(jià)格要比三兄弟便宜一些—— 看的這套89㎡，高層的4樓中間套，掛價(jià)525萬，單價(jià)58522元/㎡。
“兩個(gè)月前，6樓這套同戶型560萬成交，但現(xiàn)在這套525萬已經(jīng)掛了半個(gè)月。” 在實(shí)地探訪的幾個(gè)小區(qū)中，西溪公館的價(jià)格是最便宜的。
由于投資客集體出貨以及戶型原因，掛牌價(jià)一度從7萬+降到6萬+，再到現(xiàn)在的5萬+，成交價(jià)基本定在5-5.2萬/㎡。
所以，西溪公館部分急售、大戶型、低樓層房源，確實(shí)可能出現(xiàn)4.7-4.8萬/㎡的低價(jià)。
03房東已經(jīng)降價(jià)，但購(gòu)房者砍價(jià)還要狠
可惜的是，價(jià)格下調(diào)也不頂用啊，未來科技城的成交量和帶看量還是齊齊下跌。
中介小哥透露：“以前一天都在帶客戶看房，來一套性價(jià)比高的房源秒一套。現(xiàn)在一天可能一個(gè)帶看都沒有，多的時(shí)候也就1-2組，客戶都不急了。”
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)8月，東原印未來成交了1套，中南樾府和未來悅成交0套；華夏四季、西溪公館成交略好一點(diǎn)，分別有3套和4套。
確實(shí)，現(xiàn)在的未來科技城，已經(jīng)變成了買方市場(chǎng)。中介小哥手上就有一位客戶—— 于先生社保已經(jīng)有13年了，本打算省事一些，直接買一套二手房。他看中了一套某二手房小區(qū)房源，總價(jià)435萬含車位。對(duì)于這個(gè)價(jià)格，于先生并不滿意，表示400萬含車位，可以全款入。但在高峰期，這套房源掛牌460萬，且不含車位。房東心理落差太大，便沒有同意。只過了兩天，當(dāng)中介小哥再去探口風(fēng)時(shí)，于先生已經(jīng)不打算買了。他的想法是：“不行就搖號(hào)吧，反正新房便宜，還不用交稅。” 在這樣的市場(chǎng)里，購(gòu)房者有了底氣，砍價(jià)一個(gè)比一個(gè)狠。
與此同時(shí)，掛牌量卻上來了，誠(chéng)心賣房的房東越來越多。
像未來悅，5/6月份時(shí)，貝殼網(wǎng)表面掛牌20多套，實(shí)際掛牌30多套，很多不誠(chéng)心賣；而現(xiàn)在，掛牌30多套，加上一些沒有在房管局備案的，共有50多套。
我身邊也有朋友，明確表示自己寧愿價(jià)格低也要出售。
小趙當(dāng)時(shí)400萬入手了歐美金融城的98㎡，單價(jià)4萬/㎡左右，現(xiàn)在愿意5萬多就賣掉。要知道，他是看著歐美金融城漲到過6.5萬/㎡的。
04價(jià)格可能還要下探，未科倒掛終于減小
未來科技城的倒掛，終于不再是“神話”。
新房限價(jià)不變，而二手房實(shí)打?qū)嵔祪r(jià)了。接下來，形勢(shì)依然不容樂觀。
現(xiàn)在，有銀行最新的房貸利率，已經(jīng)調(diào)整為首套6.3%，二套6.4%。看起來，金融端短期也不會(huì)放水，短短3個(gè)月，利率漲了1個(gè)多點(diǎn)。
關(guān)鍵是，全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，對(duì)應(yīng)城市成交量全部暴跌。如果杭州也出了指導(dǎo)價(jià)，恐怕會(huì)把市場(chǎng)澆的更冷。
價(jià)格下跌還不是最可怕的，最可怕的是沒有成交量。隨著繼續(xù)沒有成交量，價(jià)格可能還會(huì)進(jìn)一步下探。
其實(shí)，未來科技城本就沒有這么大的倒掛。
現(xiàn)在的新房很多沒有贈(zèng)送面積，得房率普遍比上一批次新房更低。也就是說，要花更多的錢，買相同的實(shí)用面積。 比如未來科技城某新房132㎡，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，整體布局、實(shí)用面積，都和未來悅的106㎡差不多。 新房限價(jià)36100元/㎡，132㎡，總價(jià)為476.5萬；假設(shè)未來悅單價(jià)6.5萬/㎡，106㎡，總價(jià)689萬。
乍一看，兩者倒掛2.89萬/㎡，但實(shí)際倒掛只有2萬/㎡左右。要是和別的二手房相比，倒掛更小。
奉勸各位賭徒們，見好就收。
房產(chǎn)和股票有相似之處，沒有人能確保買在最低點(diǎn)，賣在最高點(diǎn)。
按中介所說，5/6月份高位接盤的，也大多是投資客，自住并沒有這么強(qiáng)的購(gòu)買力?，F(xiàn)在來看，這些傳言7.5萬/㎡接盤的投資客，已經(jīng)深套其中，要么割肉離場(chǎng)，要么高位站崗一段時(shí)間。
未來科技城很好，但被透支的價(jià)值，就像過渡捕撈的大海，需要“休漁期”。
來源：地產(chǎn)小王子