01
紅盤一搖號，板塊二手房就會陷入“冰封”。
這已是公認的規(guī)律。因為同區(qū)域的新房與二手房，本質上就是一場“零和游戲”。當限價新房持續(xù)入市，就會抽走絕大部分購買力。
但反過來看，一旦新房熱度過高，也會進一步襯托相鄰次級板塊的性價比，促進成交。
今年的申花之于藍孔雀，就是典型代表。
一開年，兩大紅盤馥香園和杭曜置地中心，就上演了“你追我趕”的推盤接力賽，直到現(xiàn)在還未停止（杭曜最新預售證今天補登記）。
申花主流二手房成交難度大增，隔壁的藍孔雀業(yè)主卻笑開了花。
手邊買房數(shù)據顯示，今年2-3月，藍孔雀和學院府分別網簽18套和10套，比錦繡之城、首開杭州金茂府、宜和園、養(yǎng)云靜舍、武林邸加起來還要多。
整個申花，只有走性價比路線的萬家花城，可堪比擬。
02
仔細分析成交房源，還可以發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象：77㎡兩房成交特別多。
藍孔雀18套成交房源中，77㎡有7套，占比近4成；學院府更夸張，10套房源有6套是77㎡，多達6成。
因為戶型小，總價也相當友好。
“看毛坯還是精裝，主流總價基本在400-430萬間。”周邊中介說。
換言之，單價差不多5萬2-5萬6。
這是什么概念？想想社保內卷不斷升級的馥香園，想想直接限售5年的杭曜，光限價就要5萬5和4萬6多。
藍孔雀板塊距杭曜僅一站地鐵，又有得房率優(yōu)勢，性價比確實挺誘人。
03
但搖號刺激也好，價格實惠也罷，都是表面因素。
“最核心原因，還是在此基礎上的學區(qū)誘惑力，太大了。”中介表示，買家基本都是讀書目的。
雖然這是一所新學校，但再怎么說，也是拱墅區(qū)重點打造的九年一貫制公辦學校，還有上海華師大背書。
硬件和師資都屬一流梯隊，假以時日，優(yōu)質學區(qū)的形成，還是值得期待的。
而經過多年發(fā)展，藍孔雀板塊的城市界面已相當成熟。商品房聚集成片，雖沒有申花、奧體那般高大上，但也可以住得比較體面。
西側一路之隔，更是占地700畝的大運河亞運公園。
除了亞運場館，還有十二坊商街、三葉湖、主題營地、兒童樂園等運動休閑設施。即便工作日，也能聚集大量周邊居民、游客、及網紅等。
將來，10號線往南一站，還有大型綜合體——華潤萬象天地。
兼具公園、商業(yè)等優(yōu)點，又將總價門檻控制在400萬，還是主城次新學區(qū)房，也難怪成交不斷了。
不過奇怪的是，同板塊的金鑲玉、汀瀾府和雍景灣等盤，成交明顯少得多。
“主要還是小區(qū)品質上有差距”。中介解釋道。無論學院府還是藍孔雀，僅憑“鋁板+玻璃幕墻”的高級立面，就能輕松勝出。
而77㎡兩房雖小，但也能滿足基本居住，舒適度更遠超老破小。
04
主城范圍內，想要找到類似板塊，真的不容易。
首先，你得是次新房，且交付時間盡量控制8年內。因為入住時間過長，很可能意味著園區(qū)老化，設施陳舊，居住感上有所不足。
除了小區(qū)品相，板塊整體氣質也不能太拉胯。
最好是相對純粹的商品房區(qū)塊，若小區(qū)之間檔次相差太大（或老小區(qū)眾多），生源質量無法保證，容易影響學區(qū)氛圍的形成。
至于面積不用太大，但至少保證兩房。這樣普通三口之家，也能住得比較舒服。
另外，板塊如果擁有完善的配套，那就更好了。類似大公園、地鐵、綜合體、醫(yī)院等等，都是重要加分項。
當然，最關鍵的還是學校和價格。
盡管現(xiàn)在“遍地名校”，但名校和名校之間的區(qū)別還是挺大的——比如通常本部好于分部，老牌公辦教學質量相對有保證等。
至于總價控制在400多萬，則意味著大多數(shù)人買得起，相當于“主城學區(qū)房剛需線”。
05
雖然稀少，但按圖索驥之下，還是發(fā)現(xiàn)了兩個相似板塊。
一個是艮北新城的楊柳郡，今年2-3月，足足網簽了44套。其中，100㎡以下成交房源高達38套。
去掉70㎡以下的一房（44㎡和66㎡），70-95㎡的成交房源，仍有27套。都是兩三房格局，主流總價控制在400-500萬。
還有一個是之江新城的云荷廷，2月至今賣掉了20套二手房。
這其中，超過一半（11套）是89㎡三房。從網簽價看，最低350萬，最高479萬。去除做低等因素，總價400-450萬應該差不多。
對比藍孔雀板塊，艮北和之江高度相近。
都是成片的現(xiàn)代化商品房居住板塊，整體定位以剛改為主，都有地鐵和綜合體。
最重要的學區(qū)，藍孔雀是外來的華師大，艮北和之江則是杭州兩大老牌公辦學校——采荷實驗澎致小學和求是（之江）二小。
學區(qū)概念是在弱化，但家長對優(yōu)質教育的追求從未停止。只要這個邏輯不變，學區(qū)房就不會消散。
藍孔雀、艮北和之江這樣的高性價比學區(qū)板塊，自然容易脫穎而出了。
來源：層樓