現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商，真是太卷了！
回顧去年杭州這十多場(chǎng)土拍，開(kāi)發(fā)商從拿地到方案出爐，基本上在一個(gè)月內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，為了降低成本、加快回款速度，需要盡快開(kāi)工建設(shè)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。因此，在土拍中獲得地塊后，快速公布建設(shè)方案成為了一種必然選擇。
近日，杭州第十三次土拍出讓的地塊中，已有三宗公示了項(xiàng)目方案，最快的僅僅用了7天。
按照相關(guān)節(jié)點(diǎn)，最遲在明年3月，新房就會(huì)上市。
三宗地塊分別是興耀以38.38%溢價(jià)率拿下的鐵路北單元地塊、綠城以溢價(jià)率26.84%拿下的石橋單元地塊，以及龍湖拿下的下沙中心區(qū)單元地塊。
值得注意的是，下沙中心單元地塊商業(yè)部分，龍湖或?qū)?huì)引入全新品牌：“歡肆”。
01
興耀鐵路北項(xiàng)目
鐵路北單元斷供兩年后，再次上新，最終地塊由興耀競(jìng)得，成交樓面價(jià)25257.88元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)38.32%。
地塊位于星創(chuàng)晶暉里的西北側(cè)，處于板塊核心，附近有文瀾實(shí)驗(yàn)中學(xué)慧瀾校區(qū)。地塊出讓面積24033㎡，容積率2.2，起始樓面價(jià)18260元/㎡，地塊新房精裝限價(jià)仍是36000元/㎡，與之前在售項(xiàng)目一致。
根據(jù)方案，項(xiàng)目規(guī)劃了7幢14F-17F的高層住宅，層高為3米。除了5號(hào)樓外，其余樓幢均采用了底層架空形式。
小區(qū)內(nèi)部布置了集中綠地、景觀水系、室外健身活動(dòng)場(chǎng)地等。
板塊最近一次新房推盤(pán)是在今年3月份，特發(fā)瀾棲府加推最后兩幢高層房源，精裝限價(jià)與本次拍賣(mài)地塊相同，均為36000元/㎡，最終整體中簽率約11%，而在今年2月份，瀾棲府推出的3幢房源，由于參與搖號(hào)的購(gòu)房者眾多，甚至觸發(fā)了社保機(jī)制，有房家庭需要67個(gè)月的社保方能參與搖號(hào)。
值得一提的是，瀾棲府與地塊緊鄰。同樣地塊南側(cè)的新房濱萃悅府在2022年搖號(hào)中簽率在15%左右，東側(cè)的星創(chuàng)晶暉里同樣也是當(dāng)年的熱門(mén)樓盤(pán)。
之所以購(gòu)房者十分熱衷這一板塊，與其價(jià)格有著直接的關(guān)聯(lián)，3.6萬(wàn)/㎡的限價(jià)，在同等限價(jià)板塊中，配套更加純熟，另外主城的光環(huán)也是加分項(xiàng)，市區(qū)范圍內(nèi)日常通勤十分方便。
另外，地塊西側(cè)小區(qū)遠(yuǎn)洋招商上塘宸章在二手房網(wǎng)站上目前掛牌均價(jià)約5.6萬(wàn)元/㎡，春秋華庭掛牌均價(jià)約5.1萬(wàn)元/㎡，與目前新房限價(jià)價(jià)差十分明顯。
因此不出意外的話，地塊未來(lái)所建小區(qū)大概率會(huì)成為紅盤(pán)備選軍。
02
綠城石橋項(xiàng)目
綠城石橋項(xiàng)目西至楊家春曉-北苑，更加靠近華豐板塊。容積率2.4，精裝限價(jià)30000元/m²，土拍成交樓面價(jià)18537.29元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)26.84%。
根據(jù)方案，項(xiàng)目共將建設(shè)8幢16F的住宅，小區(qū)內(nèi)配置了泳池、集中綠地等設(shè)施。外立面根據(jù)效果圖來(lái)看，應(yīng)該是涂料。
據(jù)了解，戶型建面約為105-139方，起步價(jià)大約300萬(wàn)。
可以看到，項(xiàng)目主要將面對(duì)剛需購(gòu)房者，同時(shí)，限價(jià)相較東面的潮正府、北面的悅望薈有著3200-5000元/㎡的差距，雖然地塊周邊城市界面較差，但價(jià)格洼地的標(biāo)簽也能讓不少剛需心動(dòng)。
03
龍湖下沙項(xiàng)目
下沙中心區(qū)單元JS0405-25、35地塊毗鄰地鐵高沙站，在今年7月被終止出讓。當(dāng)時(shí)終止原因我們就有分析到：不是位置不好，而是商業(yè)面積過(guò)大，開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)起來(lái)壓力山大。
重新出讓后，首先是限價(jià)放開(kāi)，從3.83萬(wàn)/㎡到開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，其次容積率相較此前降低了0.3，來(lái)到2.5；同時(shí)起來(lái)樓面價(jià)也降低4500元/㎡。
最終，該地塊由龍湖底價(jià)競(jìng)得。
根據(jù)方案，項(xiàng)目將分為兩宗地塊打造，其中，北地塊將包括10幢16-25F的高層住宅，南地塊將包括7幢25-26F的高層住宅，以及一座2F的商業(yè)綜合體。
據(jù)了解，地塊商業(yè)項(xiàng)目或?qū)⒊蔀辇埡煜氯禄盍謪^(qū)品牌“歡肆”在杭州的首個(gè)項(xiàng)目。歡肆產(chǎn)品系是今年8月龍湖宣布的全新商業(yè)產(chǎn)品線，主打以品質(zhì)公寓+活力街區(qū)混合空間的運(yùn)營(yíng)模式，為“Z時(shí)代”年輕人，提供集聚溫暖居所、豐富美食、多元體驗(yàn)及同好圈層的城市資源聚落。