Part.1
“定金已交”的成交截圖能證明什么？
排除P圖這樣惡劣的手段，成交截圖最多只能證明這套房有人交了定金，甚至不能證明一定會(huì)最終成交，畢竟理論上還存在毀約的可能性。
但是不是就一定是假的呢？
當(dāng)然也不是，根據(jù)各大樓市公眾號(hào)現(xiàn)場(chǎng)探店的結(jié)果來看，這兩筆成交有據(jù)可查，而且中介拍胸脯保證“沒有做高”。
從我之前得到的由買家、賣家、中介三方證實(shí)的三套真實(shí)成交數(shù)據(jù)去推測(cè)（這三套房源分別是123方930萬，126方960萬，141方1170萬帶車位。值得一提的是，這套141方的房源當(dāng)時(shí)流傳出來的成交截圖中顯示的是1230萬），印未來合理的成交范圍應(yīng)該在7.5-8萬之間。
因此從理性的角度來看，這兩個(gè)成交我傾向于是真實(shí)的，但成交的價(jià)格不見得就是截圖上的價(jià)格。
Part.2
那為什么有些人一看見這個(gè)成交截圖就下意識(shí)覺得這是假的呢？
排除近期太多真真假假的成交截圖在擾亂市場(chǎng)外，未來科技城的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了這些人的認(rèn)知，可能才是最深層次的原因。
正如倉(cāng)托和蕭托之間的爭(zhēng)論永遠(yuǎn)不會(huì)停止一樣，有那么一小部分人對(duì)未來科技城的偏見也是永遠(yuǎn)不會(huì)改變的。
盡管已經(jīng)有濱江區(qū)的成功案例在先，可不管以產(chǎn)業(yè)、人口、經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新余杭區(qū)擁有再漂亮的數(shù)據(jù)、再重磅的招商、再突出的GDP，在他們眼里也永遠(yuǎn)只是一個(gè)繞城外的郊區(qū)而已。
人永遠(yuǎn)賺不到認(rèn)知以外的錢，手里沒有任何證據(jù)便認(rèn)定未來科技城的網(wǎng)簽價(jià)都是假的那些人，跟之前未來科技城6萬單價(jià)時(shí)就覺得貴的往往是同一批人。
所以不管未來科技城房?jī)r(jià)是6萬、7萬、8萬還是9萬，在他們眼中都是一樣不真實(shí)的、虛高的。
在此我很想反問一句，為什么從3.4萬漲到9萬的世紀(jì)城，從4.7萬漲到9萬的申花，從4.7萬漲到13萬的奧體，從7萬漲到16萬的南星橋是存在即合理，但未來科技城一有風(fēng)吹草動(dòng)就是在透支未來呢？
Part.3
當(dāng)然，大量做低的網(wǎng)簽價(jià)確實(shí)也擾亂了大家的視線。
眾所周知，杭州不滿五年的房源在二手交易中的稅費(fèi)極高，而老余杭區(qū)因?yàn)橐恢辈辉试S提前交契稅，所以次新房源將網(wǎng)簽價(jià)做低幾乎就是家常便飯。
比如4月以前未來科技城成交過的最高網(wǎng)簽價(jià)是東原印未來的6.38萬/平米，但大部分的網(wǎng)簽價(jià)只有4-5萬之間。
如果按照信達(dá)壹品、信達(dá)壹號(hào)院、融信保利創(chuàng)世紀(jì)等超級(jí)次新房的網(wǎng)簽規(guī)律來看，雖然大部分?jǐn)?shù)據(jù)都是被做低的，但往往最高的那么網(wǎng)簽價(jià)就很可能是一個(gè)真實(shí)成交案例。
創(chuàng)世紀(jì)
盡管是推斷，但從一定意義上也可以說明，4月前未來科技城充其量也就是6.5萬上下的水平。
那么到底發(fā)生了什么，讓未來科技城從6.5萬左右一下子跳漲到了8萬左右呢（在沒有實(shí)際證據(jù)之前，且以前文提到過的實(shí)際成交價(jià)為例）？
Part.4
首先，不管華潤(rùn)的綠汀路是做萬象城還是萬象天地（盡管我們已經(jīng)證實(shí)過是萬象城，但防止杠精抬杠，在此先作不確定表述），對(duì)未來科技城的抬升作用是明顯的。
從掛牌價(jià)來看，華潤(rùn)拍下綠汀路地塊之后，東原印未來、中南樾府、陽(yáng)光城未來悅三個(gè)樓盤在鏈家、我愛我家的掛牌價(jià)格基本已經(jīng)站上7萬，還有不少房源甚至已經(jīng)掛上8萬的高價(jià)。
截圖來自貝殼找房
從掛牌量來看，印未來目前已經(jīng)沒有大戶型房源掛牌，未來悅也僅有1套125方在售，中南樾府雖有4套在售，但一個(gè)月內(nèi)都有連續(xù)漲價(jià)的動(dòng)態(tài)，可以說房東的心態(tài)極不穩(wěn)定。
另一方面，因未來科技城整體限售，意味著未來也沒有了二手房源的補(bǔ)充，供需關(guān)系已經(jīng)完全失衡。
至于得房率是恐怖的超100%、南面有濕地景觀資源、不少高新企業(yè)的入駐等則都屬于是錦上添花了，在此也就不再贅述。
Part.5
可是，這次土拍中明明世紀(jì)城也有重磅商業(yè)SKP落地，為什么就沒有引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲呢？
那是因?yàn)楝F(xiàn)在的二手市場(chǎng)往往習(xí)慣于將“預(yù)期前置”，簡(jiǎn)單來說，就是周邊商業(yè)、地鐵、交通、基建等配套尚未落成，就已經(jīng)把預(yù)期加到房?jī)r(jià)上了。
以SKP為例，早在2021年1月18日上午，杭州市人民政府便已經(jīng)與北京華聯(lián)集團(tuán)戰(zhàn)略合作，這意味著SKP的落地已經(jīng)板上釘釘，世紀(jì)城房?jī)r(jià)由此開始飆升，直至9萬單價(jià)才暫時(shí)穩(wěn)住。
所以當(dāng)SKP底價(jià)拿下世紀(jì)城地塊的時(shí)候，這部分預(yù)期因?yàn)橐呀?jīng)在1月至3月提前反映在房?jī)r(jià)上了，所以并沒有對(duì)世紀(jì)城的房?jī)r(jià)再產(chǎn)生什么波動(dòng)。
相似的案例還有尚未建成的新鴻基、K11、嘉里城、城北萬象城以及這次落地的華潤(rùn)萬象城等等，巨大的商業(yè)綜合體帶來的利好被提前消化，而想要再一次反映到房?jī)r(jià)上，則可能需要等到開業(yè)的那一天了。
Part.6
不管你認(rèn)不認(rèn)可未來科技城，它的房?jī)r(jià)都已經(jīng)在過去一年里經(jīng)受了市場(chǎng)的檢驗(yàn)。但如果要說一下子超越蔣村、申花等城西主城區(qū)次新房?jī)r(jià)，我覺得還是有點(diǎn)著急了。
二手房?jī)r(jià)有著顯著的板塊傳遞特性，就現(xiàn)在的未來科技城來言，其在學(xué)區(qū)、商業(yè)、配套這些方面還是有明顯的缺失，盡管預(yù)期是很好的東西，但循序漸進(jìn)才是最堅(jiān)實(shí)的發(fā)展軌道。
至于與錢江世紀(jì)城、城東新城、濱江高新區(qū)等明顯非同一批客群的板塊，我的態(tài)度是沒必要去比較，它們之間的房?jī)r(jià)本質(zhì)上不存在因果關(guān)系，因此也不存在跟漲同跌的情況。
最后希望大家不傳謠、不信謠，更不要用主觀偏見代替客觀事實(shí)去抹黑、去造謠，杭州的房?jī)r(jià)不以個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移，只要保持理性，任何不合理現(xiàn)象自然會(huì)迎刃而解。
來源：樂米投資