| PART 1 |
上周，濱江發(fā)布了打造“中國數(shù)谷”的峰會，發(fā)布下面是些專家研討的話，新聞本身沒什么，但配圖引起了筆者的注意，實在是有些恍惚，因為這三年見過太多類似的畫面了——
▲來自濱江發(fā)布
要發(fā)布一個“新城”，上邊一個PPT一個報告臺，下邊坐幾排人和一些長槍短炮，第一頁標(biāo)題極有噱頭，第二頁就是高定位，動不動國家級、舉全市之力、國際合作，目標(biāo)是...爭取2030...實現(xiàn)...后面盡是些之乎者也，聽不懂的話了。
細(xì)數(shù)起來，杭州到底有幾個新城？筆者就大膽不動腦隨口蕩蕩，也不分是產(chǎn)業(yè)新城、是社區(qū)或是別的概念——
錢江新城2.0、錢江世紀(jì)城、未來科技城、云城、北部新城、武林新城、望江新城、城東新城、艮北新城、臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、蕭山科技城、大運河新城、智慧網(wǎng)谷、良渚新城、臨平新城、東湖新城、未來總部社區(qū)、銀湖科技城、中國視谷、智能制造小鎮(zhèn)、智慧新天地、富春江南新城、建德高鐵新區(qū)、蕭濱一體化合作示范區(qū)、大江東新城......
▲三江匯
這還不包括一些現(xiàn)在不太提的三江匯、青山湖科技城、之江新城、秦望區(qū)塊、南臥、崇賢新城、杭鋼新城......
光是不完全統(tǒng)計列出來名字，想必讀者也懂筆者為何取這標(biāo)題了。
今日推文，現(xiàn)在買房這件事，別把規(guī)劃太當(dāng)真。
| PART 2 |
寫這篇稿子，著實有些現(xiàn)實功能，可以降低一些解釋成本。
緣于咨詢工作時常能接觸到一類房產(chǎn)小白，拿著心儀備選的樓盤所在新城規(guī)劃問房叔：這是個啥呀？好不好呀？
說不好，他/她堅持，銷售和他說這里的藍(lán)圖多美好；說好，他/她問哪里好，專業(yè)知識解釋半天，官方發(fā)布也不說人話，讓人似懂非懂。
索性，筆者就用人話，把規(guī)劃到賣房的流程寫一寫：
我們眼里看到的“新城規(guī)劃”，有大的總平面、效果圖、有發(fā)布會、有概念有PPT，城市設(shè)計，簡單說，這是個可操作的設(shè)想方案，是在“規(guī)劃”上更進(jìn)一步的的“設(shè)計”。
方案怎么來呢，根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱控規(guī)）做的，控規(guī)是城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，用以控制建設(shè)用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度和空間環(huán)境的規(guī)劃；
▲杭州四堡七堡單元詳細(xì)控規(guī)圖
翻譯一下，地歸區(qū)、縣一級政府管，管理的具有法律效力的指導(dǎo)文件到控規(guī)這一級，形象上就是色塊代表性質(zhì)，每塊地背后都有具體的容積率和面積等指標(biāo)，國土、規(guī)劃、環(huán)保在土拍之前都會評估好然后公示，去售樓部常能看到大家也不陌生；
新城規(guī)劃是建立在控規(guī)上的大概方案，但不是控規(guī)。即，如果商業(yè)地塊改住宅用地蓋商品房，沒有經(jīng)過修規(guī)改用地性質(zhì)，可以告上法庭，新城規(guī)劃沒按效果圖來，也不會細(xì)到每一棟樓，土地性質(zhì)和指標(biāo)沒變，反復(fù)修改到最后哪哪都沒實現(xiàn)也不要緊。
造成這一現(xiàn)實的原因是多方面的：
首先，老底子賣房不做城市設(shè)計的，售樓部就放控規(guī)圖，控規(guī)二維、不直觀，需要抽象思維、國內(nèi)外的案例積累和城市肌理的知識，看多了就可以管中窺豹；
▲某地城市設(shè)計方案總平
比如筆者寫過（行情健康反而不會選？規(guī)劃里自有半數(shù)的解 | 房叔說No.505），但像這樣對著一張色塊圖讓普通購房者解讀著實需要門檻；
▲杭州云城老版鳥瞰效果圖
而新城設(shè)計方案優(yōu)勢在于很直觀，根據(jù)容積率體塊拉起來就能出效果圖，背景虛化，強(qiáng)調(diào)中心區(qū)，價格三五千，貴的八千一萬，高樓、湖、地鐵、馬路、CBD一渲染，再做個動畫，不怪老百姓走不動道；
其次，自然是常說的“畫餅”，給“成績單”和漲地價一個理由，舉個例子，三堡船閘好聽還是江河匯？羊鍋村新城還是未來科技城好聽？兩廂對比你愿意相信你買在哪？你不相信它怎么拆了建？
▲上-三堡船閘，來自杭州交通，下-江河匯鳥瞰效果圖
再舉個例子，常聽到的“未來社區(qū)”有幾個人知道是個啥？筆者咨詢了規(guī)劃院的老朋友——
起初，得到的回答是一張圖：可以“實現(xiàn)八大場景”的新型住區(qū)，滿足未來生活和人民對美好生活向往的新型社區(qū)；
▲未來社區(qū)八大場景
接著，筆者讓朋友說人話：搞點表面更新，加點數(shù)字化設(shè)施和輔助用房，方便數(shù)據(jù)上傳城市后臺；
最后，說說實際怎么干的：公廁外面裝個屏幕，看有人沒人，搞個黨群室上上課給環(huán)衛(wèi)工人歇歇腳，搞個活動中心給老頭下下象棋等無數(shù)可以豐富這個概念的操作....
不要把餅掰開了問到底餡心是什么做的，真實往往細(xì)碎且索然無味，甚至它是個馕。
全世界都如此，超前發(fā)展模式（向未來借錢）必然需要先設(shè)立好目標(biāo)甚至適當(dāng)夸大，人們紛紛相信，才會有投入和最終好的結(jié)果，最后漲價覆蓋借債發(fā)展的成本，所以每每經(jīng)濟(jì)受挫，上層總說“預(yù)期、信心”比黃金更珍貴。
當(dāng)人們相信并追逐江河匯，它就是城市新頂點，當(dāng)人們覺得它只是三堡船閘，那它就只是更精致的走沙船公園而已，人類就是這樣的生物。
總結(jié)，筆者的建議是買房，控規(guī)要看，能讀出一些信息，比如樓盤前后左右是啥、樓高不高、有沒有商場醫(yī)院、幾級道路等等，但那些效果圖帶來的遠(yuǎn)景和一些玄而又玄的概念別太當(dāng)真。
| PART 3 |
那么，看新城行不行到底有啥心法，又是怎么看規(guī)劃呢？
其實不難，看人，看錢，看有錢人，將規(guī)劃視作政府對于這兩大資源及組合的服務(wù)，畫四個象限，能錨固住就是好新城。
舉個例子，良渚、勾莊就是“抓人”的板塊，地價低、界面更新、地鐵新增多、宅地多，再加上一個城北第一高樓的TOD作為城市象征物，良渚街道成為了近10年新增長駐人口最多的區(qū)域，人在不停聚集就可買。
▲城北CBD效果圖
后續(xù)的發(fā)展呢，看錢。看它的高凈值人群會不會多起來（人的發(fā)展），消費力會不會提升，獨上高樓能不能真正成為一個CBD，這些需要學(xué)區(qū)、居住舒適度、產(chǎn)業(yè)、人群、文化宣傳的綜合進(jìn)步，如果升不上去，二手房價會升但不會有太高的天花板，而成為一個有一座摩天樓、宜居、交通便利、云城與主城中心樞紐的板塊；
再比如，濱江區(qū)，典型的“抓錢”區(qū)，區(qū)內(nèi)三個鎮(zhèn)，就算是僅剩的浦沿也是把最好的沿江地塊全部給企業(yè)、辦公大樓，擺明了杭州“南山街道”的做派，不靠賣宅地賺錢，人是來上班產(chǎn)生價值的，住不住不重要；
▲浦沿智慧新天地控規(guī)
于是周邊的市北、之江、寧圍成了抓人的地方；
反過來說，濱江區(qū)越是如此，僅剩宅地的價值越高，只要產(chǎn)品做得沒問題總歸能賣掉，大浪淘沙下來的人群，后續(xù)發(fā)展也自然會凝聚、上升，規(guī)劃把學(xué)校、醫(yī)院、商場和地鐵配齊就行了，別管它叫什么名頭做機(jī)器人還是醫(yī)藥，是高樓還是地下城市。
抓有錢人的地方呢？望江、申花、錢二、世紀(jì)城、未科。
望江-武林一線是老錢最認(rèn)可的地方，申花是老錢沒得選只能去的地方，錢二是老錢不過江、新錢要配置的地方，世紀(jì)城是蕭濱老錢、新錢要配置并且知道有一天會徹底融杭的地方，未科是新錢最有性價比去、老錢搭順風(fēng)車投資的地方......
▲南星-仁恒濱江園 攝影 | shiromio studio
抓住主要矛盾，借此可以回答很多問題，比如錢二的天花板會超過錢新和南星橋嗎？有連堡豐城、一堆TOD規(guī)劃、江河匯外溢、限價最高、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品等等；
不會，但價值趨勢是會慢慢接近。因為錢二有的錢新都有，且錢新與老人老城、市府、高端產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)連接錢二沒有，但隨著時間推移，錢新、南新會老，錢二會升起；
▲連堡豐城效果圖
至于
抓不到人和錢的地方。沒產(chǎn)業(yè)沒收入還規(guī)劃一大堆商務(wù)和一級工業(yè)用地，也沒什么交通規(guī)劃，既滿足不了宜居也不會受到公司垂青，或咼饗宰≌玫毓啵中甭艫亟鸝獾陌蹇?；[/align]
當(dāng)然控規(guī)規(guī)劃往往是兩三個街道級的尺度，其中小區(qū)域自然也有差別，需要仔細(xì)甄別。
大道至簡，人世間不存在只能用華麗辭藻和敘事才能說明的方法論。
| PART 4 |
▲攝影 | 荊軻
中國城鎮(zhèn)化超65%的比例、人口負(fù)增長的現(xiàn)實下，杭州每年20w的凈流入吸人都是咬著牙要實現(xiàn)的任務(wù)，城市骨架在地鐵四期建成后注定不會有太大變化了；
新城規(guī)劃這一以“增量投放”為目的設(shè)計的驅(qū)動模式，如今明顯后繼乏力，新概念的宏大敘事、光輝圖景充斥著“畫餅充饑”的不真實感，看看就好。
關(guān)注存量資源的配置與流動，做時間的知己老友，桃花依舊會笑春風(fēng)。
來源：杭州房叔