2024年，新茶飲賽道“卷”字當(dāng)頭。1月2日，源于浙江臺(tái)州的奶茶巨頭古茗向港交所遞交招股書，招股書顯示，截至2023年底，古茗擁有門店數(shù)超過9000家，門店售出現(xiàn)制飲品12億杯，營(yíng)收192億。同一天，蜜雪冰城也向港交所遞交招股書：2023年前9月，蜜雪冰城在全球擁有3.6萬家門店，實(shí)現(xiàn)飲品出杯量約58億杯，營(yíng)
收154億。
古茗、蜜雪冰城均以加盟門店為主，奶茶店扎堆上市的背后，實(shí)則是在“卷”開店數(shù)量。奶茶店雖然面積很小，但店鋪?zhàn)饨饏s普遍不菲。記者最近實(shí)地探訪了杭州知名“奶茶一條街”——太平門直街后發(fā)現(xiàn)，不少20~30㎡的小店鋪，月租金甚至超過2萬元。
杭州的“奶茶一條街”
云集了近20家奶茶店
最近爆火的王家衛(wèi)電視劇《繁花》里有這么一段旁白：“1993年的黃河路,755米長(zhǎng)的一條街,開了一百多家飯店。”
而杭州的太平門直街，在慶春銀泰對(duì)面的短短100多米，巔峰時(shí)期有20多家奶茶店扎堆。
2018年，火遍杭城的鹿角巷曾一口氣在太平門直街開了2家門店；2019年，周杰倫最愛的machi奶茶也一度在太平門直街開出2家加盟店；2020年，杭州娃哈哈奶茶店的首店就擇址在這里......
現(xiàn)在回頭看，不少網(wǎng)紅奶茶店已成為“時(shí)代的眼淚”，來得快，去得也快。那么今天的太平門直街，究竟還剩多少家奶茶店？
以景曇路轉(zhuǎn)角的全家便利店為起點(diǎn)往東走，街北面商鋪中，有：味夸、古茗、茶百道、蜜雪冰城、1點(diǎn)點(diǎn)、檸呵呵、LINLEE手打檸檬茶、花開幾葉、COCO都可、古茗、觀塘悅色，共計(jì)11家奶茶店。
若再算上街對(duì)面慶春銀泰北門一樓的霸王茶姬，杭州大廈501廣場(chǎng)的茉莉奶白、奈雪的茶、KOI、五二蘭檸檬茶、茉酸奶，以及501廣場(chǎng)對(duì)面的ARTEASG新加坡奶茶店等，太平門直街商圈的奶茶店數(shù)量，目前仍有18家。
“這條街上，開業(yè)時(shí)間最久的奶茶店是1點(diǎn)點(diǎn)；生意最好的是蜜雪冰城，每次促銷搞活動(dòng)時(shí)都排長(zhǎng)隊(duì)，街口全被堵??；而門店最多的應(yīng)該是古茗，除了太平門直街上的一店、二店，在前面的景芳路地鐵口還有一家店。”一位奶茶店的工作人員這樣告訴記者。
臨近傍晚，不少奶茶店的門口聚集著美團(tuán)和餓了么的外賣小哥，等著拿貨。
小小的奶茶店
租金卻很驚人
奶茶江湖的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也帶火了太平門直街的沿街商鋪。
一位店員告訴記者，早些年，太平門直街的店鋪月租金1萬元還招不滿，這幾年隨著奶茶品牌在這里扎堆開店，租金價(jià)格水漲船高。
其中，做下沉市場(chǎng)最成功的蜜雪冰城在太平門直街開了3年，據(jù)店員說，一年租金大概是20~30萬元；1點(diǎn)點(diǎn)的店鋪面積較蜜雪冰城略大一些，據(jù)員工說租金約35萬元/年；在太平門直街和慶春廣場(chǎng)三號(hào)路交叉口的觀塘悅色，據(jù)說是這邊店租最高的奶茶店，不過店員聲稱不清楚租金情況。
一家目前已關(guān)門的奶茶店正在轉(zhuǎn)讓招租，據(jù)出租方三叉社區(qū)的工作人員介紹，該店鋪面積約29m²，租金報(bào)價(jià)是22萬元/年，相當(dāng)于單位租金達(dá)到20.78元/m²/天。另外一間面積36m²的店面租金報(bào)價(jià)是24萬元/年，折合單位租金18.26元/m²/天。
在周邊商鋪經(jīng)紀(jì)人看來，太平門直街的租金行情，除了跟西湖邊小商亭沒法比，在全杭州商業(yè)街里也是排得上號(hào)的。
同樣奶茶店云集的杭州老牌商業(yè)街武林路，目前在58同城上有多家店鋪轉(zhuǎn)讓，其中一間面積約20m²、適合做輕餐飲的店鋪，月租金報(bào)價(jià)1萬元，折合單位租金約16.44元/m²/天；另一間面積約40m²的店鋪月租金報(bào)價(jià)2.33萬元，單位租金19.44元/m²/天。
杭州“精品咖啡店一條街”中山路，一間面積約50m²的店鋪月租金報(bào)價(jià)1.87萬元，折合單位租金12.44元/m²/天；一間面積約30m²的店鋪月租金報(bào)價(jià)1.02萬元，折合單位租金約11.18元/m²/天。
而根據(jù)戴德梁行的報(bào)告，2022年杭州商業(yè)首層店鋪的平均租金為13.2元/m²/天。
小小的奶茶店，為何租金如此之高？
一位奶茶業(yè)內(nèi)人員表示，從個(gè)人房東那里租店鋪開奶茶店，租金要比開服裝店、煙酒鋪這些高，“因?yàn)槟滩璧晖赓u單多，幾乎全天都在營(yíng)業(yè)，水、電用量大，一般租下來后要重新改造，加增壓泵。”
此外，從商業(yè)地產(chǎn)的總體情況來看，好地段的商鋪通常都是面積越小、租金單價(jià)越高，這是全球普遍現(xiàn)象。而奶茶店普遍商鋪面積較小。
競(jìng)爭(zhēng)激烈
加盟商的利潤(rùn)不斷下滑
太平門直街作為奶茶行業(yè)的“兵家必爭(zhēng)之地”，淘汰率也是非常殘酷的。“1點(diǎn)點(diǎn)”在這條街上開了差不多8年，見證了其他奶茶品牌的起起伏伏，自己如今也已非這條街上的主角。
前兩年還在這條街上呼風(fēng)喚雨的新時(shí)沏、黑瀧堂、華言、阿姨很芒、天然呆、娃哈哈等，如今已不見蹤影；還有茶海棠、茶若初遇、清楓搖翠、熊姬手作茶物、逗號(hào)這樣的奶茶店，驚鴻一現(xiàn)，無聲無息地開了又關(guān)了。記者探店時(shí)也發(fā)現(xiàn)，檸呵呵、花開幾葉這兩家雖然門頭還在，但實(shí)際已是閉門狀態(tài)，其中一家從開業(yè)到倒閉不過4個(gè)月。
近兩年，奶茶行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也來到了一個(gè)新階段。以喜茶、奈雪的茶、樂樂茶為代表的高端茶飲巨頭們，如今不但頻繁降價(jià)，以價(jià)格“肉搏”，喜茶原本售價(jià)29元/杯的多肉葡萄，現(xiàn)在500ml標(biāo)準(zhǔn)杯售價(jià)僅為10元；甚至不惜放棄恪守直營(yíng)路線，主動(dòng)擁抱加盟模式。
高端品牌的下沉，令本就競(jìng)爭(zhēng)激烈的中端市場(chǎng)更加白熱化。
雖然想加盟品牌奶茶店的人不少，但盈利卻是越來越難了。一來品牌奶茶店的加盟門檻越來越高，二來高租金讓很多奶茶店進(jìn)退維艱：對(duì)奶茶店來說，堂食利潤(rùn)高，但這要求店鋪面積大；小面積店鋪主要做外賣單，但經(jīng)平臺(tái)抽成后只有薄利。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在想在杭州開個(gè)品牌過得去的奶茶店，初始投入就要60~80萬元；還有奶茶店老板吐槽，自己開店半年，不算店租、設(shè)備這些固定投入，只賺了2萬元，“感覺回本遙遙無期。”
但新式茶飲的賽道依舊不斷有新人涌入。就如同《繁花》的大結(jié)局里所說：“黃河路在寶總離開之后入冬了，但很快就會(huì)迎來新的主角，如同春去秋來，繁花似錦終有窮時(shí)，當(dāng)然花有重開之日。”
來源：錢報(bào)杭州房產(chǎn)