近日，合肥要探索買房按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的新聞，引發(fā)了市場關(guān)注。合肥在召開專題會(huì)議、研究謀劃全市房地產(chǎn)工作之后，提出了10條工作舉措：
一是大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。
二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。
三是“城中村”改造是公益性項(xiàng)目，并非營利性工程，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”。
四是大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。
五是試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場。
六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預(yù)售許可證，但嚴(yán)禁捆綁銷售。
七是探索房地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫整體驗(yàn)收合格，即可辦理預(yù)售許可證，此舉有利于提高地庫建設(shè)質(zhì)量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。
八是落實(shí)“全程代辦”，全面推進(jìn)“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”。
九是堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，運(yùn)用“競品質(zhì)”機(jī)制，探索競爭性談判出讓方式，優(yōu)先考慮“四沒有”的優(yōu)質(zhì)房企：即沒有項(xiàng)目“爛尾”、沒有項(xiàng)目有“保交樓”任務(wù)、沒有物業(yè)管理出問題、沒有項(xiàng)目工程質(zhì)量問題。
十是要以嚴(yán)密制度加強(qiáng)商品房預(yù)售資金共同監(jiān)管，嚴(yán)防資金挪用。
這十條舉措當(dāng)中，第二條“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”引發(fā)了熱議。公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來說：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
的確，買房人苦公攤久矣。
近日，陜西西安市民姬女士在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)聲稱她購買的69平方米的房子公攤面積達(dá)37平方米，公攤面積的比例超過了50%。此前，也有青島業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己買的110㎡的房子，到手實(shí)際使用面積僅61㎡。公攤率超過了50%，這自然令業(yè)主難以接受。但問題在于，并沒有相關(guān)規(guī)范對(duì)公攤面積作出比例上的限定，所以公攤率超過50%依然合規(guī)。
除了部分項(xiàng)目公攤過高，很多購房者苦惱的，還在于公攤的不透明。的確，雖然規(guī)則相對(duì)明確，但對(duì)于很多購房者來說，它仍然是一個(gè)謎團(tuán)。比如一個(gè)購房者覺得公攤面積算得不對(duì)，他自己來測算，或者雇請(qǐng)專業(yè)人士來測算，都是沒有用的，因?yàn)樽罱K只承認(rèn)開發(fā)商聘請(qǐng)的機(jī)構(gòu)測算、報(bào)備的結(jié)果。
建筑新規(guī)之下，杭州這幾年交付和在售的新房，實(shí)際得房率也下降了不少。早些年因?yàn)?ldquo;70/90”政策，且市場熱度不高，開發(fā)商絞盡腦汁擴(kuò)大房屋的實(shí)際使用面積，也就是俗稱的“偷面積”。
和美家90方戶型圖
當(dāng)時(shí)，中海錢塘山水的89㎡戶型可以做到驚人的五房兩廳；順發(fā)和美家的90㎡戶型，通過隔出一層，實(shí)際可利用空間相當(dāng)于170㎡；綠都御景藍(lán)灣的89㎡戶型，最高贈(zèng)送面積達(dá)到43㎡左右。但如今，新房市場中大部分三室兩廳的戶型，起步建筑面積都要100㎡左右，四室戶型基本要建筑面積125㎡以上才能做到。
目前在售的103方3房2衛(wèi)戶型圖
也就是說，如今買建筑面積100㎡的戶型，實(shí)際的可使用面積，還不及當(dāng)年那些建筑面積89㎡的“神戶型”。因此，買房時(shí)購房者都比較看重套內(nèi)面積，大部分都會(huì)主動(dòng)問房子的公攤面積是多少，或者問得房率。目前，得房率高也是很多項(xiàng)目的銷售亮點(diǎn)。
不過，特別值得點(diǎn)贊的是，不同于很多地方“公攤不清”的情況，目前杭州商品房的備案價(jià)中，建筑面積和套內(nèi)面積都是公示的；同樣，購房合同上也會(huì)明確注明兩者的具體面積。
事實(shí)上，早在2019年，住建部的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中，就提到了“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。
但遺憾的是，在征求意見之后公布的最終版，取消了相關(guān)的條款。這也從側(cè)面展現(xiàn)了改革之難。但也并非沒有好消息。時(shí)至今日，重慶取消“公攤面積”政策已執(zhí)行了21年。早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。目前，重慶市民和開發(fā)商已經(jīng)非常習(xí)慣于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)銷售的模式。而香港被認(rèn)為是“公攤”的發(fā)源地，內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注；從國際上看，“取消公攤”也已經(jīng)是大勢所趨。
但取消公攤并不可能一蹴而就，甚至可能會(huì)影響到購房者的權(quán)利。一方面，現(xiàn)在即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，公攤的費(fèi)用可能會(huì)通過調(diào)高房價(jià)來填補(bǔ)。另一方面，如果要按照套內(nèi)面積計(jì)算房價(jià)，贈(zèng)送面積這個(gè)概念可能也就消失了。像之前的陽臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)，后期可能都要算全面積了。此外，公攤的減少，也會(huì)在一定程度上影響居住品質(zhì)，樓道、會(huì)所、大堂等公共面積，也是小區(qū)品質(zhì)的重要組成。不過，雖然短期取消公攤困難，行業(yè)依然還有很多可以做。比如，公開透明化公攤面積或者制定相應(yīng)的公攤比例標(biāo)準(zhǔn)，從而打破購房者與開發(fā)商之間的信息壁壘、保護(hù)購房者權(quán)益，是當(dāng)下業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的方式之一等。
來源：小雞評(píng)房