富陽(yáng)樓市的“修羅場(chǎng)時(shí)刻”來(lái)了！
“8.5新政”后，過(guò)熱運(yùn)轉(zhuǎn)的杭州樓市猶如被澆了一盆冷水，遠(yuǎn)郊區(qū)域降溫明顯，杭州的富陽(yáng)市場(chǎng)要已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換了角色。
降價(jià)折扣、工抵房源、車(chē)位優(yōu)惠……還有送車(chē)、家裝包等活動(dòng)，一時(shí)間降價(jià)、折扣、優(yōu)惠重返樓市，哪里還有當(dāng)時(shí)的盛氣模樣。
但是富陽(yáng)為何成為杭州樓盤(pán)最先進(jìn)去入冷凍模式的區(qū)域？
01
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，富陽(yáng)區(qū)富春、銀湖、東洲、富春灣新城四板塊在售、待售新盤(pán)共20個(gè)之多，近期開(kāi)盤(pán)中簽率均較各盤(pán)此前有明顯上漲。新政之后，更只有九龍倉(cāng)雍景山城一盤(pán)中簽率低于30%（29.66%）。
去化難，是一道擺在所有富陽(yáng)地產(chǎn)商面前的“壓軸大題”。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站/制圖
拿中簽率來(lái)說(shuō)，9月27日，富陽(yáng)“頂流”秦望府南一區(qū)9、15、16#樓領(lǐng)出預(yù)售證，248套建面約108-186㎡房源，吸引259戶(hù)購(gòu)房意向家庭參與搖號(hào)，中簽率為95.75%。但在四個(gè)月前，項(xiàng)目中簽率曾低至27.11%。
秦望綜合體 效果圖
秦望府不愁去化，雖然，其29800元/㎡限價(jià)高出周邊項(xiàng)目一頭，但“濱江造”光環(huán)著實(shí)太搶眼。尤其，創(chuàng)下秦望府最低中簽的南一區(qū)10、11#樓，230㎡大平層就深得富陽(yáng)高凈值人士的青睞。試問(wèn)，當(dāng)230㎡、大平層、濱江造、TOD、700萬(wàn)級(jí)的標(biāo)簽同時(shí)出現(xiàn)在一套房身上，誰(shuí)又能抵御這樣的王炸誘惑？
只是，依照秦望府現(xiàn)今的中簽率反饋，當(dāng)它未來(lái)加推102-108㎡低面積段房源，中簽率或升至封頂?shù)?00%。領(lǐng)證房源雖大概率不能一日售罄，但去化仍不成問(wèn)題。
年初重倉(cāng)富陽(yáng)的綠城，今年推出江上臻園、江畔錦園、桂語(yǔ)新月三個(gè)新盤(pán)，合計(jì)約2200套可售房源。從富陽(yáng)建設(shè)的“跟跑者”到“領(lǐng)跑人”，身處第一梯隊(duì)的綠城，也被廣大富陽(yáng)購(gòu)房人群所看好。三個(gè)月前，江上臻園、江畔錦園相繼首開(kāi)，中簽率低至23.83%和36.57%，人氣火爆異常。
桂語(yǔ)新月 效果圖
就在上月中旬（9月14－15日），江上臻園、江畔錦園領(lǐng)出加推預(yù)售證，但受市場(chǎng)降溫影響，整體中簽率上升至52.03%和100%，之后，10月8日領(lǐng)出首開(kāi)預(yù)售證的桂語(yǔ)新月，208套房源僅142戶(hù)購(gòu)房家庭參與，又是100%中簽率。
三大新盤(pán)兩個(gè)已升至100%中簽率，這或有板塊差異、撞車(chē)對(duì)沖等影響，但富陽(yáng)新房市場(chǎng)的涼意已與杭州入冬的天氣一樣，不言而喻。
再回到文章開(kāi)篇的雍景山城，項(xiàng)目9月29日領(lǐng)出一張預(yù)售證，328套高層房源，建面約110-139㎡，1106戶(hù)購(gòu)房意向家庭報(bào)名搖號(hào)。毛坯售價(jià)13200元/㎡的雍景山城，是富陽(yáng)新政后首個(gè)“千人搖”樓盤(pán)。項(xiàng)目一街之隔的祥生云湖城，高層精裝均價(jià)達(dá)21200元/㎡，刨去精裝部分，雍景山城與周邊新盤(pán)倒掛就達(dá)近5000元/㎡。
即便倒掛空間十分誘人，但距離“拼社保”仍相距甚遠(yuǎn)。
02
富陽(yáng)各新盤(pán)項(xiàng)目、銷(xiāo)售使出“渾身解數(shù)”，或許更能說(shuō)明問(wèn)題。
上個(gè)月，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)便觀察到，銀湖高橋、富春多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始自發(fā)為房?jī)r(jià)“松綁”。諸如買(mǎi)房送車(chē)、5萬(wàn)買(mǎi)車(chē)位等真金白銀的優(yōu)惠已擺上臺(tái)面，祥生宸光悅一張93折特惠房源海報(bào)，更打響了住宅折扣降價(jià)的“第一槍”。
祥生宸光悅 實(shí)景圖
就在上周，高橋某盤(pán)為快速去化尾盤(pán)，打出“一套房返傭20萬(wàn)”的營(yíng)銷(xiāo)力度，一時(shí)間，富陽(yáng)中介紛紛在朋友圈中轉(zhuǎn)發(fā)項(xiàng)目信息，周六日售樓處更圍滿來(lái)?yè)炻┑馁?gòu)房者。
富春的“搶客戰(zhàn)爭(zhēng)”更是激烈。當(dāng)小鳳凰在網(wǎng)上查詢(xún)一在售盤(pán)資料之際，才過(guò)一個(gè)半小時(shí)，便有陌生電話呼叫訪問(wèn)收集，開(kāi)口便是：“你之前在考慮的房子，現(xiàn)在還打算買(mǎi)不？現(xiàn)有驚喜優(yōu)惠。”即使未主動(dòng)留下電話號(hào)碼，但對(duì)方已通過(guò)技術(shù)手段探知。
與此同時(shí)，數(shù)月前拜訪過(guò)的項(xiàng)目們，也紛紛打電話咨詢(xún)購(gòu)房意向。銷(xiāo)售們甚至不分時(shí)段，從上班期間到晚上八九點(diǎn)，放在桌上的電話冷不丁響起。甚至，一個(gè)手機(jī)打來(lái)沒(méi)接，還換另一個(gè)手機(jī)繼續(xù)呼叫，迫切程度與工作時(shí)長(zhǎng)較半年前有天壤之別。
富春江南岸的富春灣新城，一樓盤(pán)首開(kāi)之際便用上“中介分銷(xiāo)”的招數(shù)，憑借“1字頭”優(yōu)勢(shì)與多渠道曝光宣傳的雙重優(yōu)勢(shì)，首批領(lǐng)證房源成功一日售罄。不過(guò)，整個(gè)富春灣新城三盤(pán)，仍有近5000套待推新房，較大存量讓未來(lái)銷(xiāo)售充滿不確定性。
03
“8.5新政”與二手房的急速降溫，重挫了昂揚(yáng)向上的市場(chǎng)走向，這讓許多購(gòu)房者的選擇變得微妙起來(lái)。一批原本意在買(mǎi)房的購(gòu)房者，搖擺至觀望待定區(qū)；市場(chǎng)的下行，則加速了富陽(yáng)外來(lái)購(gòu)房人群的“撤離”，兩個(gè)因素同時(shí)發(fā)力，潛在購(gòu)房人群便持續(xù)萎縮。
人的減少，讓富陽(yáng)各樓盤(pán)進(jìn)入“焦慮階段”，另外，板塊并無(wú)倒掛空間，一般以洋房、高層為主的二手小區(qū)，暫無(wú)“叫好又叫座”的明星盤(pán)。如此，人們對(duì)現(xiàn)有新房遠(yuǎn)期的置換價(jià)值、市場(chǎng)受眾也持懷疑態(tài)度。
另外，許多項(xiàng)目頂不住銷(xiāo)售壓力，推出一系列優(yōu)惠措施，這讓本就價(jià)格不穩(wěn)的富陽(yáng)樓市，變得愈加“風(fēng)雨飄搖”，人們對(duì)新房?jī)r(jià)格的預(yù)期也在下降。
可以說(shuō)，富陽(yáng)在接下來(lái)的一段時(shí)間，都將承受“去化周期長(zhǎng)”的壓力。
而據(jù)富陽(yáng)區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）第七次人口普查常住人口數(shù)據(jù)顯示，富春灣新城所在的春江街道，常住人口37013人，僅為江對(duì)岸富春街道（321275人）的11.5%。未來(lái)，近5000套新房的擠兌式出貨，將超過(guò)板塊內(nèi)消化能力，徹底去化需要更多耐心。
總之，促銷(xiāo)活動(dòng)能刺激短期需求，但要市場(chǎng)長(zhǎng)期保持健康向穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，一來(lái)要有二手房換手率的有力支撐，二來(lái)則需區(qū)域產(chǎn)業(yè)持續(xù)做強(qiáng)，發(fā)展板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)。
新一輪的樓市寒潮中，富陽(yáng)更多是一位被波及的受害者，這里或有一定量的溢價(jià)水分，但我們更應(yīng)該看清它的發(fā)展軌跡。而據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，10月份以來(lái)，20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，義烏更以一份《關(guān)于調(diào)整部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，打響浙江樓市松綁第一槍。
富陽(yáng)核心價(jià)值、發(fā)展基本面不變，它要的是信心與時(shí)間。
夜幕之后，曙光終將到來(lái)。
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站