這兩年，杭州二手房市場有個顯著的變化，那就是曾經(jīng)長期盤踞二手房成交榜單TOP10的老破小漸漸退居二三線，而交付不久的紅盤次新房小區(qū)成交洶涌，接過了二手房簽約主力的擔子。
自杭州樓市進入搖號時代以來，已經(jīng)有17個樓盤出現(xiàn)過“萬人搖”，如今其中有不少樓盤陸續(xù)交付，現(xiàn)身二手房市場。對投資客來說，交付即套現(xiàn)，是資金流動的重要一環(huán)，因此這些紅盤交付后在二手房市場的掛牌量和成交套數(shù)，在很大程度上代表著該樓盤的投資客占比情況。
低總價紅盤投資客更多，蔚藍領秀一年成交近300套
小編統(tǒng)計了18個在新房時期就銷售火爆的熱門樓盤，根據(jù)貝殼以及我愛我家的成交數(shù)據(jù)相加之和，得出了其在一年時間內(nèi)交易的頻次。由于目前貝殼與我愛我家二手房成交量占市場份額的80%以上，因此該數(shù)據(jù)可以大致代表此小區(qū)的成交量。
數(shù)據(jù)來源：杭州我愛我家、貝殼、透明售房網(wǎng)
根據(jù)數(shù)據(jù)，在這18個小區(qū)中，2018年底交付的卓越蔚藍領秀，兩年時間里成交了327套二手房，是成交量最高最活躍的小區(qū)。據(jù)悉，蔚藍領秀在2018年7月初最后一次搖號時，764套房源登記搖號人數(shù)超過2萬人，這個數(shù)據(jù)即使在“萬人搖”樓盤名單中也是名列前茅的，其熱度可見一斑。進入二手房市場以來，蔚藍領秀的房源掛牌量一直非?？捎^，根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前蔚藍領秀的掛牌在售房源仍有142套。也就是說，交付以來，至少有460多套房源進入了二手房市場。
除了蔚藍領秀，良渚板塊的“萬人搖”紅盤萬科未來城二期以及融信瀾天也是交付后便有大量房源在二手房市場拋售。萬科未來城二期在我愛我家以及貝殼上的歷史成交量為157套，目前掛牌在售房源為221套；融信瀾天的歷史成交套數(shù)為298套。目前掛牌在售的有118套。
不過，蔚藍領秀和萬科未來城二期的小區(qū)總戶數(shù)都在2000套以上，其目前進入二手房市場的房源與小區(qū)總戶數(shù)相比，占比都在20%左右。而融信瀾天的小區(qū)總戶數(shù)僅1600套左右，目前進入二手房市場的房源已經(jīng)超過400套，占比超過26%，這也意味著融信瀾天小區(qū)的投資客比例是三者中最高的。
當?shù)氐闹薪榻?jīng)紀人告訴記者，除了交付后拋售回籠資金的純投資客外，還有部分當初抱著“自住+投資”想法的業(yè)主看到自己的房源收益頗多后，考慮進行改善置換。也是這些小區(qū)掛牌量大，成交頻繁的原因之一。
改善小區(qū)投資客相對少，“學區(qū)房”房東普遍惜售
除了低總價的熱門樓盤，一些學區(qū)與次新房結合的小區(qū)交易也較為頻繁。
如三墩板塊的中國鐵建西湖國際城以及萬科融信西雅圖，在今年被劃入了星洲二小的學區(qū)，不僅價格大幅增長，成交量也不斷增加。交付了2年的西湖國際城和交付1年多的西雅圖，歷史成交量分別為132套和182套，2020年的成交價格相較于2019年，也都有了20%左右的漲幅。
不過，從透明售房網(wǎng)上的當前房源掛牌量來看，西湖國際城和西雅圖分別為91套和67套，較此前超過100套的掛牌量有所減少。當?shù)氐慕?jīng)紀人認為，學區(qū)不僅給小區(qū)增值，也讓不少業(yè)主開始惜售。甚至有些購房者原本購房為投資，而后變身為名校學區(qū)房后，便有了自住的念頭。
事實上，有優(yōu)質(zhì)學區(qū)加持的熱門次新房，房東普遍惜售。比如申花板塊的天陽武林邸，為育才登云學區(qū)，其歷史成交套數(shù)為16套，目前掛牌在售僅10套；而江河匯板塊的綠城留香園，對應的學區(qū)是錢江外國語實驗學校，作為總戶數(shù)超過1000戶的樓盤，自2019年中交付以來，歷史成交套數(shù)28套，目前掛牌在售房源僅12套，業(yè)主普遍惜售。
另外，高端改善型紅盤交付后，進入二手房市場的房源量基本上都僅為二位數(shù)，可見確實以自住為主。比如綠城九龍倉柳岸曉風，歷史成交9套，目前掛牌在售7套；濱江金茂府，歷史成交29套，目前掛牌在售37套；首開金茂府，歷史成交28套，目前掛牌在售22套；大家綠城金麟府，歷史成交10套，目前掛牌在售34套。
著名的“三兄弟”系列熱盤，部分投資客在等更好的契機
此外，杭州樓市還有一些熱點樓盤，因為集中于某些區(qū)域，從而形成了知名的“三兄弟”系列，如“奧體三兄弟”、“未來科技城三兄弟”、“申花三兄弟”等等。
這些熱盤因為普遍交付不久，進入二手房市場時間尚短，因此掛牌量和成交量均不多。
如“未來科技城三兄弟”的陽光城未來悅、東原印未來、中南樾府，都交付不到半年，當前在透明售房網(wǎng)上的掛牌量分別為45套、40套和25套，歷史成交量分別為2套、17套和4套。
而萬眾矚目的“奧體三兄弟”，融信保利創(chuàng)世紀、龍湖天璞以及融創(chuàng)時代奧城，掛牌量分別為34套、44套和55套，歷史成交量為20套、94套和94套。其中創(chuàng)世紀交付時間最晚，根據(jù)附近經(jīng)紀人的說法，據(jù)其所知，創(chuàng)世紀有不少投資客，但這些業(yè)主目前處于觀望狀態(tài)的較多，想等一個更好的時機再進行出售。
來源：錢報杭州房產(chǎn)