01
9月將盡，杭州二手行情仍未見起色。
截至發(fā)稿前，本月二手房僅成交3833套。在僅剩今天的情況下，“三連跌”已成定局。
惟一值得安慰的是，這波持續(xù)的低迷行情中，仍有一些高端樓盤表現(xiàn)強勢——不僅成交量可觀，價格十分堅挺，且主流總價在2000萬+
這其中，近90天網(wǎng)簽了30套（一二期）的杭州壹號院，還有近2個月網(wǎng)簽7套的仁恒濱江園，都已為大家熟知。
還有一個異常搶眼的，許多人沒想到，是首開杭州金茂府的疊墅。
02
數(shù)據(jù)顯示，6月至今小區(qū)累計成交了5套疊墅，總價均超2000萬。
別看時間跨度長，成交量絕對值不大，但放在眼下這個市場，絕對屬于高光戰(zhàn)績。
首先，總價2000萬+的二手住宅中，這大概率是除二號院、濱江園高層外，成交量最好的一個盤。
其次，二手高端疊墅中，它又是賣得最好的。
蔣村的中杭府，近3個月僅2套成交；未科的湖境云廬和鏡溪綠汀，近90天分別是零成交和1套網(wǎng)簽。
更夸張的是價格。據(jù)中介小哥介紹，首開杭州金茂府的下疊，若是邊套可達13萬。
為什么它能逆勢飄紅？
論地段，申花雖有“中央豪宅區(qū)”之稱，但對比奧體、南星多少有些差距；至于疊墅這個產(chǎn)品，在杭州還是算比較小眾。
03
“因為它是科技疊墅啊。”中介小哥解釋道。
疊墅很常見，精裝疊墅也不稀奇，但精裝+科技系統(tǒng)的疊墅，全杭州目前只此一家。
首開杭州金茂府由14棟高層和7棟疊墅組成，總戶數(shù)約1200戶。疊墅戶型面積約195—230㎡，主力為上、中、下三疊的六疊墅，還有少量上下疊的四疊墅，共158戶。
這批疊墅在設(shè)計上，就有別于市面上的普通疊墅。
比如，每戶都是獨立雙入戶設(shè)計，即地下車庫、一層電梯雙入戶（下疊為南向花園入戶）。戶戶均配私家電梯，私密性很強。
整體面寬約8米，下疊地上二層，送地下夾層，共享南入戶庭院。上疊是五、六層加閣樓，帶南北露臺。即便是中疊，也贈送了一個地下夾層。
因為在售房源極少，現(xiàn)場只參觀了一套中疊，但已可看出大面積疊墅的舒適度：
從北側(cè)獨立電梯入戶，向下負一層是地下夾層（居然還帶下沉庭院），負二層是車庫。向上3-4層是住區(qū)，3層是公區(qū)和1個臥室（也可多布局出一個書房），4層是3個套房。
最關(guān)鍵的是，它配備了高層一樣的科技系統(tǒng)：循環(huán)地源熱泵、毛細網(wǎng)管輻射、24小時置換新風、濕度調(diào)節(jié)……
想想看，閣樓和地下室也能四季如春，住起來確實舒適。
就小區(qū)定位來說，首開杭州金茂府配置也十分頂尖，外立面石材干掛，還有近3000㎡恒溫泳池會所和約1萬㎡的大花園。
04
好住又在市中心，一手新房買進來的自住客，就占了絕大多數(shù)。
也正因此，小區(qū)拿出來賣的疊墅房源一直不多。“除了中疊難成交，上下疊只要價格不太夸張，出來很快就會被搶走。”中介小哥說。
最大的買家來源，就是同小區(qū)置換。“之前成交的5套，2套是小區(qū)高層業(yè)主買的。”
據(jù)說，之前有套下疊在售。有個高層業(yè)主想賣掉手上的145㎡入手，結(jié)果被另一個業(yè)主知道，直接付了幾百萬定金，搶先買走了。
不要懷疑科技疊墅的吸引力。濱江金茂府的許多高層業(yè)主，也想置換疊墅，只恨這里的疊墅不帶科技系統(tǒng)。
除了同小區(qū)置換，買家構(gòu)成中，還有業(yè)主推薦購買和外來改善客。
由于上下疊特別好賣，加上許多高層業(yè)主盯著，很多時候不用通過中介，業(yè)主之間就達成意向了。“有時就是幫忙走個買賣流程，賺個跑腿費。”中介小哥說。
隨著疊墅的接連成交，首開杭州金茂府已沒什么挑選余地了。
現(xiàn)在整個小區(qū)只有2套疊墅在售。一套是帶兩車位的中疊，報價2390萬（議價空間不?。?；還有一套是下疊，報價特別離譜，可忽略不計。
這或許也解釋了，小區(qū)9月疊墅為何零成交：因為沒房源了！
05
究其實，杭州二號院、仁恒濱江園也好、首開杭州金茂府也罷，之所以能走出“獨立行情”，關(guān)鍵在于階段性的“不可替代性”。
以奧體核心區(qū)為例，三兄弟、澄品，及未交付的三品，本質(zhì)上無太大差別，互相可替代性強。
而像杭州“二號院”這樣，純大戶型定位、視野絕佳，又自帶各種光環(huán)的，除了一個奧邸國際，在觀云錢塘城等沿江大平層交付之前，都無法做到平替。
科技住宅也是同理。不管你承不承認，無論在申花、濱江，還是城東新城，三座金茂府都是各自板塊二手房價的頭部陣營。
更不用說更加稀缺的科技疊墅了，配合市中心的地段，幾乎沒有對手。
再加上客戶群體都是追求尺度與舒適感的富人，對總價相對不敏感。所以，這類產(chǎn)品往往不怎么受大行情左右，甚至可以逆流而上。。
這無疑也提供了一個買房策略：盡量挑選城市中心板塊，首選頭部樓盤的稀缺房源。
來源：層樓