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首套認房不認貸，利率4.1%；二套首付4成，利率4.9%。
歷史級的首付、利率大松綁，似乎瞬間讓平淡的杭州樓市活躍了起來。從一些中介亢奮的朋友圈畫風看，甚至連冰涼的二手房都要“滿血復(fù)活”了。
“城西二手房單日成交100單以上”、“截至18點，xx中介公司已下定138套，預(yù)計最終破150套”……
新政當然利好樓市，但實際情況或許并非如此：
一手樓盤的到訪量和登記量，相比以往確實有了增長；二手房帶看量也有一定提升，但僅此而已，整體仍是以價換量行情。
從概率上講，接下來一段時間，二手房市場還是“房多客少”的懸殊局面。
也就是說，買家在談判中依舊占據(jù)主動。那么問題來了，實實在在的首付利率優(yōu)惠后，哪些二手房值得出手了？
以成交榜為基礎(chǔ)，或許可以得到一些參考。
理由很簡單，有量就有需求。逆勢下如果量還放大，至少說明現(xiàn)階段房價，得到了更多人的認可。
02
比如成交量不足4000套的10月，有一個小區(qū)的成交量突然爆發(fā)。
它就是城東新城的新天地·金色時光。從10月15日到10月29日，短短15天，密集網(wǎng)簽11套，位列全杭城第7。
而之前的8月和9月，累計才4套。對比更強烈的是，南側(cè)的天城府10月直接零成交。
今年金色時光成交量最高的是6月和7月，分別網(wǎng)簽12套和15套。這不難理解，畢竟有“517”新政刺激，而2020年3月交付的金色時光，不少房源已符合“滿2唯一”。
隨后的8月和9月遇冷也不意外，新政效果消散，加上氣溫過高。
但10月為什么又爆發(fā)了？“根本原因還是價格又降了。”附近中介表示，上半年小區(qū)成交價4萬3-4萬4，現(xiàn)在只要4萬左右了。
沿高架的低樓層房源，掛價更已低至不到3萬8。為了成交，多數(shù)房東也愿意承擔稅費。
而在2018年到2019年，金色時光的最后一批搖號房源，毛坯均價接近3萬5。換言之，算上2年持有成本，房東的利潤空間已經(jīng)不大。
對剛需來說，金色時光雖然品質(zhì)普通，但好歹是主城區(qū)，直線距武林廣場不過4公里出頭，生活各方面都很便捷。一旦價格跌到預(yù)期內(nèi)，還是會有不少剛需愿意出手的。
也正是因為它是板塊最便宜小區(qū)，才讓金色時光在成交量上一枝獨秀。
03
以此類推，不妨看看10月成交榜上，還有哪些小區(qū)賣得不錯。
第一類，就是金色時光這樣的剛需盤，價格一路調(diào)整下來，展現(xiàn)出較高的性價比，符合了不少買家的心理預(yù)期。
這類小區(qū)，還有翡翠城、蔚藍領(lǐng)秀、雅居樂國際花園等。
第二類，以澄品、天空之城為代表的次新網(wǎng)紅盤，交付沒多久，自帶流量，綜合品質(zhì)也不錯。
加上有一批著急出貨的客戶，房源選擇大，價格比較美麗，認可的買家還是不少的。
世紀城板塊的御虹府也屬此類，接下來應(yīng)該會有一些網(wǎng)簽量。
第三類，是楊柳郡、良渚文化村、御景藍灣這些常青樹小區(qū)，要么自帶光環(huán)，要么擁有獨特優(yōu)勢（贈送面積大），成交量長期保持相對穩(wěn)定的水平。
第四類，則是大家不怎么關(guān)注的二手公寓和商鋪。
10月位列前5的三墩E30中心、紫金港智匯眾創(chuàng)中心和理想銀泰城，其實都是酒店式公寓。
因為總價低更易成交，據(jù)說現(xiàn)在有些中介都轉(zhuǎn)向主賣二手公寓了。
04
可以看出，逆勢之下二手房想要賣出去，價格降到位才是王道。
而一旦“到位”，二手房的一些優(yōu)勢就出來了。
首先，可直接入住，沒有期房的漫長等待期（中間也有資金成本），更沒有暴雷爛尾的風險。
其次，配套更成熟，類似金色時光這種，離市中心很近。只要你能接受它的品質(zhì)，住起來絕對比那些新興板塊方便。
第三，有機會買到一些品質(zhì)更佳的房子。
眾所周知，過去幾年的限價時代，開發(fā)商減配已成普遍現(xiàn)象。用“產(chǎn)品力倒退”來形容，也不為過。
如果在二手市場上淘到高品質(zhì)小區(qū)，不失為一筆劃算買賣。
當然，所有購買二手房的決策，最大前提還是價格到位，至少也要貼近心理預(yù)期。只要價格夠便宜，其他因素都可被抵消。
不過雖然現(xiàn)在是買方市場，二手房價也不會無止境下跌。
個人認為，只要接近新房限價（持平或甚至略低于）這個尺子，站崗接盤的幾率就會無限縮小。
來源：層樓