不可知的東西，才是最可怕的。
前幾天，看到一張杭州過(guò)去十年的一二手房成交量走勢(shì)圖，突然感到一種未知的恐懼。
在這張圖上，杭州一二手房前9年都是“跟隨行情”。好的年景，新房好賣，二手也好賣；差的年景，二手難賣，新房也難賣。
但從去年開始，兩條成交曲線卻開始背離，并且今年還在加速分化。
一邊是源源不絕的新房供應(yīng)，一邊是持續(xù)萎靡的二手房。從走勢(shì)圖看，猶如一條張開血盆大口的蛇，讓人“心驚膽戰(zhàn)”。
01
“杭州新盤上市太快了！”
剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假，雖不能登記報(bào)名，但開發(fā)商可沒(méi)有閑著。不僅早早領(lǐng)出15張預(yù)售證近2700套房源，還公示了一堆新地塊的方案。
名單包括綠城申花登云路、華潤(rùn)小河單元、保利華豐單元、萬(wàn)科濱江區(qū)西興北和濱江牛田宅地……
不查不知道，一查嚇一跳，這些地居然都出自上月的第三批集中供地。也就是說(shuō)，拿地僅過(guò)半月，各大房企就“急不可耐”地啟動(dòng)新地入市程序了。
難怪有人說(shuō)，現(xiàn)在的房企內(nèi)卷是越來(lái)越嚴(yán)重了。
而從今年各大新盤的取證節(jié)奏看，“拿地半月公示，3個(gè)月開盤，半年清盤”不僅不夸張，還被越來(lái)越多房企奉為行動(dòng)目標(biāo)。
為什么大家“爭(zhēng)先恐后”推盤？主要有三方面原因。
首先，按照慣例，每年的第四季度，都是各大房企的沖刺季。想要完成全年銷售目標(biāo)，最后3個(gè)月至關(guān)重要。
其次，明年春節(jié)就在1月，是傳統(tǒng)淡季，想賣房也只能趕在10-12月。
第三，也是最重要的，杭州近兩年的集中供地規(guī)模太大，積壓著大幾百萬(wàn)方的宅地。眼下市場(chǎng)一般后市又難測(cè)，開盤自然宜早不宜遲。
02
那么第四季度，杭州新房供應(yīng)會(huì)是一個(gè)什么狀態(tài)？
有幾個(gè)維度可供參考。首先是10月開盤量，據(jù)層樓不完全統(tǒng)計(jì)，本月預(yù)計(jì)近50盤開盤，其中純新盤22個(gè)，占了近一半。
按此規(guī)模和四季度的重要性，未來(lái)3個(gè)月累計(jì)上市樓盤，達(dá)到150個(gè)左右應(yīng)該不成問(wèn)題。
量大質(zhì)也不低，特別是純新盤中，不乏明星紅盤。
比如，未科“楓云F4”之一的楓翠云軒已取證首開，按照計(jì)劃楓汀云邸11月也將閃亮登場(chǎng)。隨后在12月，云城的楓岺云灣約221套房源將“一把清”。
由江華璽云打頭陣，建發(fā)和濱江各自的“錢二雙子星”，也將接連登場(chǎng)。
還有華豐造紙廠區(qū)塊最重磅的TOD新盤——華潤(rùn)杭曜置地中心，預(yù)計(jì)最快10月底入市?？傆?jì)1800套房源，據(jù)說(shuō)推盤節(jié)奏會(huì)相當(dāng)密集。
奧體核心區(qū)的兩大新盤——濱江攬奧院（約300㎡）和中糧悅著云軒（143-170㎡）同樣在擇機(jī)入市。
一些遺留寶地也將閃亮登場(chǎng)。比如去年12月第三批供地中，臨安地上競(jìng)得的地上慶樾上府（申花）、地上文樾上院（文暉），明確四季度亮相。
就連以慢節(jié)奏著稱的港企也開始行動(dòng)。像拿地3年多的嘉里城，年底前有望取證。
按照新盤成色，四季度基本是“供銷兩旺”局面。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7-9月杭州商品房共成交28447套，呈上漲趨勢(shì)。以此推測(cè)，四季度累計(jì)超3萬(wàn)套應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題。
03
新房“越戰(zhàn)越勇”，二手房卻越來(lái)越賣不動(dòng)了。
自517新政迎來(lái)短暫反彈后（6月6732套），月成交量已“三連跌”——7月5201套、8月4668套、9月4117套。
受國(guó)慶影響，截至10日中午，本月僅成交420套。
但就算沒(méi)有長(zhǎng)假因素，以目前“庫(kù)存高企、降價(jià)無(wú)效”的市場(chǎng)情緒看，“四連跌”也是大概率事件。
一二手成交量持續(xù)的冰火兩重天，最終變成了下面這張?jiān)幃惖?ldquo;杭州十年成交曲線圖”：前9年兩條曲線如影隨形，最近一年卻張開“血盆大口”，南轅北轍。
這兩條成交曲線像不像張開了血盆大口？
《層樓》在之前文章寫過(guò)：在一個(gè)限購(gòu)的大城市，二手房與新房的成交量要穩(wěn)定在一個(gè)比例，不同類型房子的置換鏈才得以運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。
我測(cè)算過(guò)，杭州每成交1套新房，需要賣約0.6套二手房才算良性循環(huán)。
從過(guò)去近十年的走勢(shì)看，杭州一二手房成交量確實(shí)長(zhǎng)期處于一種“你漲我也漲、你跌我也跌”的跟隨行情，且“更替比例”基本維持在1：0.5 -1：0.7之間。
但2021年開始，這種平衡開始打破。
數(shù)據(jù)顯示，去年杭州新房成交20.9萬(wàn)套，二手房7.9萬(wàn)套，“更替比例”只有不到1：0.4，創(chuàng)下新低。
可怕的是，今年還在延續(xù)這種背離行情。
今年1-9月，杭州商品房共成交8.2萬(wàn)套，二手房?jī)H3.9萬(wàn)套。按目前成交量走勢(shì)，全年“更替比例”也僅略微超過(guò)1：0.4。
04
一二手成交曲線張開“血盆大口”，意味著什么？
最直觀的影響就是 ：由于二手賣不動(dòng)，大量的置換房票和資金被鎖住，騰挪出的房票不足。新房整體中簽率會(huì)逐步抬升，同時(shí)成交量絕對(duì)值也會(huì)大幅下降。
隨著房票的一直消耗，去年賣出了超20.9萬(wàn)套新房，今年預(yù)計(jì)才11萬(wàn)套。
它也意味著，3年后我們將面臨一個(gè)“歷史上從未遇見(jiàn)過(guò)的周期”。
過(guò)去這些年，房地產(chǎn)的起伏其實(shí)是遵循著一個(gè)自我平衡、自我修復(fù)的周期律。
行情差的年景，二手房賣不動(dòng)，新房也賣不掉；意味著2年后新交付的二手房也變少，整體二手庫(kù)存下降。于是市場(chǎng)有了向上的動(dòng)力。
這時(shí)再疊加政府的各種救市，樓市就可以進(jìn)入下一個(gè)繁榮的周期。
但過(guò)去一年，杭州的二手房找個(gè)出價(jià)的都難，新房卻依舊井噴上市，賣得風(fēng)生水起。
而新房賣得好，并不來(lái)自經(jīng)濟(jì)的景氣，很大一部分是靠限價(jià)紅利給誘惑來(lái)的，是一種人造的繁榮。
這意味現(xiàn)有二手庫(kù)存很難消化，2年后又要增加天量的次新房。這樣一個(gè)持續(xù)高庫(kù)存的二手市場(chǎng)，將是杭州人從所未見(jiàn)的。
一個(gè)二手房越賣越多的樓市，房?jī)r(jià)又能有多少向上的動(dòng)力？
那么，即便接下來(lái)政府救市不止，利好不斷，效果也有可能大打折扣。兩三年后到底會(huì)是一個(gè)什么局面，很難判斷。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)欠我們一個(gè)答案。
來(lái)源：層樓