南星橋板塊一直以來是杭州傳統(tǒng)的高端改善居住片區(qū)，其新房限價(jià)位于杭州限價(jià)榜第一梯隊(duì)。因?yàn)榘鍓K起點(diǎn)規(guī)劃比較高，各大樓盤多為品牌房企開發(fā)，再加上有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，使得南星橋板塊極受杭州富裕群體的追捧，這幾年，該板塊的房?jī)r(jià)居高不下。
而最近樓市遇冷，南星橋板塊能經(jīng)住“考驗(yàn)”嗎？我們進(jìn)行實(shí)地探訪。
有“學(xué)籍”加持的老小區(qū)
也“扛不住”了
這波樓市“冷空氣”，南星橋板塊率先有點(diǎn)“扛不住”的是品質(zhì)相對(duì)差一點(diǎn)和房齡相對(duì)久一點(diǎn)的小戶型房源。
跟信達(dá)濱江壹品一路之隔的聞潮尚庭，是2017年交付的安置房小區(qū)，從外立面來看，該小區(qū)品質(zhì)與周邊一溜品牌房企開發(fā)的樓盤差距較為明顯。不過，因?yàn)橛?ldquo;勝利小學(xué)+北京師范大學(xué)附屬杭州中學(xué)”這樣的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，上半年，該小區(qū)二手房?jī)r(jià)也超過了10萬(wàn)元/m²。
而目前，該小區(qū)一套2房朝南的房源，戶型面積為63.67m²，掛牌價(jià)600萬(wàn)元，折合單價(jià)94236元/m²。南星橋板塊某中介公司的經(jīng)紀(jì)人小王告訴記者：“這套房源掛了有段時(shí)間了，現(xiàn)在行情一般，房東心理價(jià)位也有了松動(dòng)，最低可以接受560萬(wàn)元一次性付款。這套房源放在今年3、4月份，700萬(wàn)元打底可以成交。”另外，小王還透露，上個(gè)月同一小區(qū)頂樓一套63m²的一室一廳房源成交價(jià)為550萬(wàn)元。
除了聞潮尚庭，小王說，目前板塊內(nèi)性價(jià)比較高的另一套二手房源是康都紫軒小區(qū)的88.73m²房源，掛牌總價(jià)750萬(wàn)元，折合單價(jià)約8.4萬(wàn)元/m²。“這套房子現(xiàn)在還有議價(jià)的空間。如果放在行情好的時(shí)候，這套房子800萬(wàn)元應(yīng)該是可以賣掉的。”
康都紫軒
從掛牌情況來看，這套房源的掛牌單價(jià)是整個(gè)小區(qū)最低的一套。不過從現(xiàn)場(chǎng)情況看，小區(qū)規(guī)模較小，僅6棟房子，該房源戶型為兩室一廳一廚一衛(wèi)，實(shí)際得房率較低。此外，該房源離高架近，噪音較大，影響后期居住的舒適感。小王稱：“這個(gè)小區(qū)是2012年的房子了，品質(zhì)環(huán)境稍微差一點(diǎn)，和聞潮尚庭一樣，大部分買這兩個(gè)小區(qū)的購(gòu)房者，就想買一個(gè)學(xué)籍，房子稍微小點(diǎn)，環(huán)境差點(diǎn)不是很在意。到時(shí)候租出去，也能租個(gè)5000~6000元一個(gè)月。”
這兩個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)下降較為明顯，在小王看來，是因?yàn)槟壳岸址裤y行放款較慢，第二是“限購(gòu)”政策縮緊“卡掉”不少“房票”。但他“看好”南星橋板塊，“等到明年3月份，購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”的人會(huì)變多，加上過完年資金也相對(duì)充足。另外，銀行放款速度也在提升，貸款利率也有所調(diào)整。”
次新房和老牌江景豪宅成交不多
價(jià)格仍然比較堅(jiān)挺
相比之下，南星橋板塊這兩年新交付的品質(zhì)樓盤，目前二手房?jī)r(jià)仍然比較堅(jiān)挺。
比如，目前信達(dá)濱江壹品的二手房?jī)r(jià)格跟之前行情好的時(shí)候基本持平。豪宅經(jīng)紀(jì)人小楊說，最近信達(dá)濱江壹品成交了兩套二手房，其中一套137.84m²的房子，以15萬(wàn)元/m²的單價(jià)成交；另一套186m²的房源，成交單價(jià)在15.7萬(wàn)元/m²左右。
信達(dá)濱江壹品
信達(dá)濱江壹品隔壁的保利濱江上品，目前二手房?jī)r(jià)也比較堅(jiān)挺。小楊說，最近上品有一套167m²的房源，含一個(gè)車位，以12.8萬(wàn)元/m²的單價(jià)成交。如果刨除車位，單價(jià)在12.5萬(wàn)元/m²左右。
左為信達(dá)濱江壹品，右為保利濱江上品
實(shí)際上，上品的交付時(shí)間比壹品更晚，從外立面來看兩者也如出一轍，為何上品的成交價(jià)不及壹品？對(duì)此，小楊介紹說，壹品的房源戶型比較好，實(shí)際得房率高；而上品的戶型相對(duì)要略輸一籌，而且最重要的一點(diǎn)是，上品小區(qū)內(nèi)有部分自持租賃房源，很多意向購(gòu)房者比較介意，因此上品的二手房?jī)r(jià)一直以來要低于壹品。
保利濱江上品
此外，離壹品不遠(yuǎn)的融創(chuàng)大家候潮府，目前小區(qū)二手房叫價(jià)基本在15萬(wàn)元/m²以上，不過已經(jīng)很久沒有成交。小楊說，候潮府今年總共成交了6套房源，經(jīng)他手賣掉的有兩套，這兩套成交單價(jià)都在14.8萬(wàn)元/m²。
融創(chuàng)大家候潮府
除了這幾個(gè)次新房品質(zhì)小區(qū)，南星橋板塊還有一批名聲顯赫的老牌江景豪宅，如陽(yáng)光海岸、藍(lán)色錢江、金色海岸，這幾個(gè)小區(qū)基本都是200m²以上的大戶型房源。目前，這幾個(gè)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)基本在14~16萬(wàn)元/m²，但成交不多。
小楊說，陽(yáng)光海岸的二手房今年就成交了一套，378m²，成交價(jià)5580萬(wàn)元，折合單價(jià)14.76萬(wàn)元/m²；藍(lán)色錢江有一套一線江景房，360m²，5000萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約13.89萬(wàn)元/m²；金色海岸有一套一線江景頂躍房源，以13.8萬(wàn)元/m²成交。
根據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前南星橋板塊多個(gè)小區(qū)如候潮府、金色家園、金隅學(xué)府等近月都沒有成交房源，但掛牌價(jià)依然居高不下。比如小王他們店里這段時(shí)間重點(diǎn)推介的一套房東“誠(chéng)心”出售的錢江御府小區(qū)房源，面積88.55m²，掛牌價(jià)980萬(wàn)元，折合單價(jià)超11萬(wàn)元/m²，目前已經(jīng)掛牌快2個(gè)月。
來源：錢報(bào)杭州房產(chǎn)