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杭州樓市發(fā)展到現(xiàn)在，已形成不少公認(rèn)的規(guī)律。
比如郊區(qū)板塊的小戶型，往往比大戶型暢銷，常常也能賣出高溢價。原因很簡單，多數(shù)人的總價承受力是相對恒定的，尤其是剛改購房者。
但在市中心的許多豪宅板塊，卻是反其道而行之。
即：大戶型比小戶型好賣，也更易出現(xiàn)高單價。典型如南星、奧體、濱江和申花等高端改善板塊。
因為相比剛需和中產(chǎn)，富人幾乎不受“總價約束”。對他們來說，小戶型地段再牛也憋屈。為了尺度和舒適感，不在乎多花幾百萬，買個大房子。
當(dāng)然若有名校加持，小戶型也能創(chuàng)造奇跡。只是學(xué)區(qū)房被打壓后，這種助力不斷減弱。
不過近期的奧體，卻出現(xiàn)了反常一幕：
素來成交慘淡、又無學(xué)區(qū)加持的創(chuàng)世紀(jì)89㎡，竟出現(xiàn)了密集成交，風(fēng)頭甚至蓋過奧體一眾大戶型。
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創(chuàng)世紀(jì)的小戶型有多暢銷？
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，10月至今，小區(qū)共網(wǎng)簽9套，其中89㎡6套，占據(jù)三分之二。
若把108㎡也算作小戶型，數(shù)據(jù)將達(dá)到8套。也就是說，國慶以來，創(chuàng)世紀(jì)只成交了1套大戶型（140㎡），完全是小戶型在發(fā)力。
作為對比，再看看“三兄弟”的另外兩個。
隔壁的天璞，10月以來網(wǎng)簽7套。114㎡3套，108㎡和138㎡各2套。其中最近4套網(wǎng)簽，均是108㎡和114㎡（高層）。
時代奧城就比較冰涼了，同期才2套網(wǎng)簽，且都在10月，分別是117㎡和179㎡。
同樣有大量89㎡的都會山，更是直接冰封：已近4個月無二手住宅成交紀(jì)錄，近期有且只有幾套小面積公寓成交。
單看成交量，創(chuàng)世紀(jì)89㎡甚至不虛兩大頂流。
壹號院同期網(wǎng)簽6套，與創(chuàng)世紀(jì)打平。奧邸國際倒是有10套，不過去掉公寓后，也只有7套。
03
事出反常必有妖，是不是小戶型價格又有新變化？
沒辦法，眼下這個二手行情，只有價格調(diào)整才能帶動成交。即便奧體這樣的熱門板塊，也不會是例外。
果然不出所料。小區(qū)樓下的中介小哥告訴我，最近成交（11月30日網(wǎng)簽）的一套高區(qū)89㎡（30層），實際總價是697萬送車位，滿二唯一。
去掉車位（按36萬算），折算單價7萬4出頭。
要知道，今年上半年小戶型還能賣8萬+。去年上半年的巔峰期，更是賣到過9萬上下，而且還有增值稅。
這不是個例。
打開各大中介app，一眼就能看到創(chuàng)世紀(jì)掛價8萬內(nèi)的房源，小戶型占比不少，且不乏中高樓層。
“掛價7萬6-7萬8的，估計7萬5就能拿下。”中介小哥說。
換句話說，相比頂峰時期，創(chuàng)世紀(jì)89㎡的價格已經(jīng)有了相當(dāng)大的調(diào)整。
不過，就整體價格而言，創(chuàng)世紀(jì)大戶型仍然穩(wěn)壓小戶型。“大戶型基本7萬8左右，部分優(yōu)質(zhì)房源還能站上8萬。”
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那么，到底誰在接盤創(chuàng)世紀(jì)89㎡？
畢竟算算總價仍要650萬+，普通剛需還是買不起，富人也沒理由把珍貴房票，浪費(fèi)在一套小戶型身上。
答案是：有錢人給子女購房，居住資產(chǎn)兩用。
前文那套單價7萬4的小戶型，據(jù)說就是溫臺購房者，趁跌價提前給女兒買套房，以作為婚前財產(chǎn)。
此外還有一些四季青做服裝的年輕人，買來自住。
想想也不難理解。創(chuàng)世紀(jì)89㎡雖然不大，但再怎么說也是奧體核心和三房兩衛(wèi)。對起步階段的年輕人來說，兼顧了里子和面子。
更何況創(chuàng)世紀(jì)的得房率很高，價格一降，性價比確實比之前高了不少。
但也因此，引來了個別蠢蠢欲動的投資客。
據(jù)中介透露，11月25日簽約的那套小戶型，買家就是一位投資客，還是“517新政”時下的定金。
你沒猜錯，拖了大半年才網(wǎng)簽，正是為了配合“滿二唯一”。
而因為買在上半年，當(dāng)時價格并不低，實際單價近8萬，可以說是今年的高點。
從現(xiàn)在看，投資顯然是失敗的。但中介說，這位投資客不在乎短期漲跌，看好杭州未來，準(zhǔn)備長持。
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未來奧體的走勢，會如這位投資客所言嗎？至少近幾年想有奇跡不易。
今年下半年，奧體二手房已經(jīng)算全杭州最堅挺，但總體在下滑。一方面是因為大行情低迷。但更直接的原因是：澄品大量二手房的入市，引發(fā)“集中出貨”所導(dǎo)致的。
而明年亞運(yùn)會前，奧體還有3個紅盤要交付，近2500套新房。
預(yù)計最晚交付的觀品，對市場的影響可能相對有限。純改善大戶型（四五房）、地鐵口，又緊挨著奧邸國際，與中小戶型市場存在一定區(qū)別。
但即將交付的嘉品和君品，主力正是主流三四房。去掉限售房源，可上市規(guī)模仍高達(dá)1500余套。
后年即2024年，4000多套亞運(yùn)村也將陸續(xù)交付。
如果和澄品一樣，這些紅盤都出現(xiàn)投資客集中拋售，短時間之內(nèi)，奧體二手房價會承受巨大壓力。
而依賴于小樣本買家的小戶型，或受到更大沖擊。
縱觀杭州各大豪宅板塊，小戶型都是相對難賣的。南星某盤的89㎡，去年高峰期賣到13萬，今年想賣9萬都夠嗆。這還是有名校學(xué)區(qū)加持的情況下。
城西文教區(qū)某新交付紅盤，有投資客加價1萬“甩賣”小戶型，愣是無人問津。
還是那句話：市中心高單價小戶型，面向的客戶基數(shù)太小了。或許會因為價格下探，出現(xiàn)一時的成交高潮，但可持續(xù)性一般。
無論明年有沒有小陽春，除非投資客再大量進(jìn)場接盤，否則豪宅小戶型保值性還是略輸大戶型。
來源：層樓