2021年5月，當(dāng)年杭州首次集中供地中，融信以15.61億元的總價競得如瀾邸項目地塊，成交樓面價18441元/㎡，溢價率30.0%，自持比例8%，精裝限價28100元/㎡。
這個被融信設(shè)計定位為全盤大戶型的項目，原本預(yù)計在去年年底就要首開入市。然而，融信遭遇資金困境后，該項目遲遲未動。今年以來，如瀾邸項目在被兩度轉(zhuǎn)讓后，最終由開發(fā)商祥新接盤，有望于今年年底前入市。
土拍之后幾經(jīng)易手
如瀾邸項目將于年底前入市
此前，有媒體報道過，2021年杭州首批集中出讓的土地中，有不少未開發(fā)或者暫停施工，融信如瀾邸就是其中之一。在融信原本的計劃中，如瀾邸以及其它幾個同期斬獲的項目，都是要在去年年底前完成首開的。
但是，直到今年上半年，如瀾邸項目地塊還是雜草叢生，幾乎沒有施工痕跡。遇到資金問題的融信，不得不選擇出售該項目。今年年初，有消息稱，如瀾邸項目將由星創(chuàng)接手。
據(jù)天眼查APP的公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月，杭州融堯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（如瀾邸項目公司）的股東方從杭州愷歆融信房地產(chǎn)有限公司（融信）變更為杭州星景企業(yè)管理咨詢有限公司。而這家杭州星景企業(yè)管理咨詢有限公司，則由星創(chuàng)、祥新兩家房企聯(lián)合控股，星創(chuàng)占比51%。自此，星創(chuàng)接盤了如瀾邸項目。
然而，完成此次轉(zhuǎn)讓后，該項目并沒有順利運轉(zhuǎn)起來，作為大股東的星創(chuàng)也遭遇了資金問題。今年9月，錢江晚報曾報道過，星創(chuàng)還因違規(guī)使用預(yù)售資金，兩項目被處以65萬元的罰款。
于是，在完成4月份這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的短短一個月，星創(chuàng)就退出如瀾邸項目，將股份都轉(zhuǎn)讓給了祥新，項目案名也從星創(chuàng)如瀾邸變更為祥新如瀾邸。
祥新是一家來自湖州的房地產(chǎn)公司，此前在杭州和金成有過合作開發(fā)。如瀾邸項目徹底交到祥新手里后，終于走上了正軌。本周一上午，記者實地探訪現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，半年時間過去，3號樓、4號樓已經(jīng)快要達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。
目前售樓部尚未開放，但據(jù)置業(yè)顧問透露，該項目有望于12月初就迎來首開，首次入市的將是3、4兩幢共157套175㎡的房源，精裝限價還是28100元/㎡。
如瀾邸效果圖
95%以上房源做了175㎡
大戶型在三墩板塊還會吃香嗎
雖然幾經(jīng)易主，但是如瀾邸最初由融信確定的規(guī)劃和定位幾乎沒有什么變化。2021年8月，該項目規(guī)劃公示，共計7幢24-27樓的高層。當(dāng)時，記者從融信的工作人員處了解到，如瀾邸將做成一個全盤大戶型的小區(qū)，這與當(dāng)時的市場環(huán)境直接掛鉤，全盤大戶型意味著減少總戶數(shù)，也就意味著車位數(shù)量減少，開發(fā)商只需要挖一層地下車庫即可滿足配比，可以省下一大筆成本。
在祥新接手后，記者注意到，該項目最終確定的戶型面積段為89~175㎡，但是置業(yè)顧問表示，共615戶的小區(qū)，除了7號樓將會有30幾套89㎡的房源外，剩余全部為175㎡的大戶型。
在三墩這樣一個偏剛需定位的板塊，全盤大戶型會好賣嗎？這就要考慮到三墩板塊的市場熱度，作為創(chuàng)造了多個“萬人搖”紅盤的板塊，三墩新房的中簽率一直很低。今年3月，古墩彩虹軒最后一幢房源入市，同樣是28100元/㎡的限價，155套房源吸引了1569組購房者搖號，9.88%的綜合中簽率也觸發(fā)了限售。
再早一點入市的現(xiàn)房項目建發(fā)金輝紫璋臺，1224套房源一次性入市的情況下，10795組購房者報名，最終中簽率依然只有11.34%。
紫璋臺現(xiàn)狀
這樣的熱度來自板塊內(nèi)新房和二手房的倒掛。在板塊內(nèi)某大型中介門店內(nèi)，記者了解到，目前三墩板塊的二手房價格區(qū)間主要分布在4~5萬元/㎡。圍繞如瀾邸的三個次新房項目中，天瀾尚未交付，紫璋臺限售，西雅圖由于交付時間較短并且自帶精裝，成交價在4.5~5萬元/㎡左右。更早一些交付的西湖國際城，毛坯房源的價格在4.5萬元/㎡上下，一些急售房源可以談到四萬出頭。
天瀾現(xiàn)狀
西雅圖現(xiàn)狀
換言之，500萬左右的總價，在三墩板塊買二手房基本也就能買個120㎡以內(nèi)的戶型，但是已經(jīng)可以買到如瀾邸175㎡的產(chǎn)品。
當(dāng)然，這些二手房價格主要還是以89㎡的小戶型以及一些110~140㎡的戶型為主，如瀾邸175㎡的大戶型顯然不能直接套用。但是，與融信拿地時的環(huán)境不同，在今天的市場中，全盤做大戶型或者說以大戶型房源為主力其實已并不少見。
近幾個月的搖號中不難發(fā)現(xiàn)，除了中高端樓盤、改善型項目外，在一些偏剛需的板塊中，也開始出現(xiàn)大戶型房源先被選完的情況�？紤]到三墩板塊的倒掛以及熱度，如瀾邸這批大戶型的銷售大概率還是不成問題。
來源：錢報杭州房產(chǎn)
