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杭州的二手房，尤其是學(xué)區(qū)房，卻迎來一絲暖意。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，整個11月，杭州一共成交了129套學(xué)區(qū)房，比起10月份，上漲了近85%。
雖然絕對成交量還是一般，這個翻身仗的意義仍然不同尋常。
首先，11月杭州整體二手房成交約3400套，比10月份放大三成左右。
也就是說，學(xué)區(qū)房的回暖趨勢，要明顯高于整個二手房大盤。
其次，在11月之前，學(xué)區(qū)房跟隨二手房整體成交量，也經(jīng)歷了“7連跌”的至暗時刻。
如今短暫回升，雖不足以斷言就此一路逆轉(zhuǎn)，但稱作“積極的信號”應(yīng)該無人反對。
一些樂觀中介，甚至已經(jīng)喊出了“學(xué)區(qū)房筑底成功”的口號。
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不過，更大的意義在于，仔細(xì)翻看成交數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)這一次的“學(xué)區(qū)房回暖”有點不同尋常。
準(zhǔn)確地說，它呈現(xiàn)出了成交結(jié)構(gòu)上“質(zhì)的改變”。即從以前的小戶型為主，轉(zhuǎn)而成為大戶型占據(jù)主流。
以濱江區(qū)的江南實驗學(xué)校學(xué)區(qū)房為例，手邊買房數(shù)據(jù)顯示，其11月一共簽約18套，位居整個杭州學(xué)區(qū)房之首。
江南實驗學(xué)校的學(xué)區(qū)房，主要分為兩大陣營：一是以東方郡為代表的89㎡；另一種，則是大戶型為主的月明路五虎（風(fēng)雅錢塘、傾城之戀、
溫馨人家、江南豪園、錢塘春曉）。
這波學(xué)區(qū)房回暖，東方郡成交不多
在很長一段時間內(nèi)，單論成交量，東方郡的小戶型呈碾壓式獲勝的姿態(tài)。以去年10月為例，東方郡當(dāng)月成交22套，較9月大漲120%。
這個成交量，當(dāng)時在全杭州主城區(qū)所有學(xué)區(qū)房里，也能排進(jìn)前3。
而“五虎”最多的，成交還不足10套。
但今年11月的這波反彈，東方郡只貢獻(xiàn)了1套成交，區(qū)域內(nèi)另外有小戶型的中央花城還是白板。
相反，五虎中，風(fēng)雅錢塘3套、傾城之戀2套、溫馨人家2套、錢塘春曉1套，全面超越東方郡。
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類似的情況，還發(fā)生在賣魚橋小學(xué)的學(xué)區(qū)房身上。
11月，這一帶二手房成交量排在整個杭州學(xué)區(qū)房的第三位，較10月上漲逾50%。
其中，110㎡以上占近50%。還不乏勝霞金座289㎡、青莎閣173㎡這樣的超大戶型。
而此前兩個月，這一帶的學(xué)區(qū)房大戶型成交占比，分別只有28%和21%。
學(xué)區(qū)房回暖之火，主要由大戶型提供的跡象非常明顯。
文一街小學(xué)（文一街校區(qū)）的學(xué)區(qū)房，此前常年被周邊的
石灰橋新村、郵電新村等老破小霸屏。
但10月底以來，這里成交了3套房子，其中2套是175㎡以上的大戶型。
與此同時小戶型為主的石灰橋新村，上一次成交還要追溯到今年7月10日，那時，剛過小暑節(jié)氣。
我統(tǒng)計了一下，在這波回暖周期里，成交排名前三的學(xué)區(qū)房中，大戶型占比達(dá)到52%。
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在杭州二手房最火的那段時間，學(xué)區(qū)房的炒作之風(fēng)一直被人詬病。
其中，一個重要表象就是在不少“網(wǎng)紅學(xué)區(qū)”樓盤中，小戶型呈現(xiàn)出密集成交的態(tài)勢，甚至不乏有買家“組團(tuán)式”掃貨的奇特景象。
以河濱之城為例，在有競舟二小背書后，一度受到市場追捧。到了2020年上半年，平均每個月，都能成交15套。
這其中，小戶型是明顯的主流產(chǎn)品。2020年3月到6月，河濱之城一共成交了78套二手房，其中約90㎡占65套，占比高達(dá)83%。
“小戶型流通性好，總價又相對可控，適合快進(jìn)快出。在很多炒家眼里，就是會下金蛋的雞。”當(dāng)?shù)啬持薪檎f。
去年年中，河濱之城成交的幾乎都是小戶型
（數(shù)據(jù)來自手邊買房）
今年1月，上城區(qū)官宣將在近江新設(shè)一所由崇文教育集團(tuán)領(lǐng)辦的公辦小學(xué)崇文小學(xué)，擬定學(xué)區(qū)為近江東園社區(qū)、在水一方社區(qū)。
消息一出，近江樓市瞬間被點燃。
僅僅一個周末，當(dāng)?shù)貛讉�中介門店就成交超過10套房源，絕大部分客戶明確表示小戶型。
“好幾個客戶都是一起來的，面積從40㎡到60㎡的最好賣。”當(dāng)?shù)匾晃恢薪榛貞浾f。
還有今年4月，網(wǎng)傳城北
華豐新村附近要建一所學(xué)校，由文瀾或育才托管。
結(jié)果此前每個月頂多賣兩三套的華豐新村，在消息傳出后的一個多月，賣了10套。同樣，戶型越小越搶手。
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“讓子彈飛一會兒，它終究會回到正確的航道上來。”用這句話來形容當(dāng)下回暖的學(xué)區(qū)房市場，再恰當(dāng)不過了。
清理投機籌碼最好的辦法，就是讓它們知道無利可圖。
11月的這波學(xué)區(qū)房回暖、大戶型占據(jù)主流的現(xiàn)象，只能說明一個邏輯：至少在這個階段，投資客正在撤出學(xué)區(qū)房市場。
這是大多數(shù)家長希望見到的。
學(xué)區(qū)房本就是特殊的商品，房子和成績之間，存在很多說不清楚的因果關(guān)系。當(dāng)投機客過多，并以控制小戶型的方式推高整個小區(qū)房價，受傷的，最終只有那些真正想買學(xué)區(qū)房的爸媽。
另一方面，無論是江南實驗學(xué)校，還是賣魚橋小學(xué)，可以發(fā)現(xiàn)，成交率先回暖的，大多是單價3-5萬，相對“親民”的學(xué)區(qū)房。
這也從一個側(cè)面反映出市場漸漸回歸正常。畢竟，很多投資客是不會去觸碰這些標(biāo)的的。
“我手上有個客戶，本來一直打算買東方郡小戶型的。后來咬咬牙，還是買了邊上一個小區(qū)的140㎡。說實話，最終的房價是明顯高出他預(yù)算的，但他說了一句，要是買東方郡，過兩年還得折騰一次，太累了。”月明路上某中介門店的小惠說。
是啊，現(xiàn)在房票這么珍貴，貸款這么難，很多人都想一步到位，尤其是改善客。
這或許也是當(dāng)下大戶型學(xué)區(qū)房走俏的原因。疊加了改善+學(xué)區(qū)的雙重屬性，更容易被人接受。
再過兩個星期，我們即將迎來冬至，那是今年最后一個節(jié)氣，也是一年中黑夜最長的日子。
而后的每一天，曙光漸增，白日漸長。學(xué)區(qū)房的未來，會不會也是一樣？
來源：層樓
