郊區(qū)戶型越做越大，剛需真的太難了！
最近，臨平星橋天都城沁源公寓對面的住宅用地規(guī)劃公示，差點讓我驚呆了：
住宅建面71800㎡，總戶數(shù)約608套，戶均面積竟然達到驚人的120㎡，總價門檻開始大規(guī)模地超過300萬！
參考板塊近期容積率、地塊品質(zhì)、地段不同地塊25500-28300元/㎡的梯度限價，未來該項目主流戶型總價門檻也一下子躥到300萬以上！
300萬��！要知道，這可是杭州曾經(jīng)最具代表性和傳奇色彩的剛需板塊。
除了老四大苑和別墅戶型面積大之外，整個天都城開發(fā)商近八成房源都是120方以下的小戶型。
從前門檻基本上就是200萬級，甚至到現(xiàn)在還囤積了少量20多方、總價50多萬的的超級迷你戶型，二手房也有一大堆100-200萬的等著出貨。
就是這樣剛得不能再剛的板塊，規(guī)劃120方以上大戶型為主的“改善”項目，旁邊還緊挨著高壓變電站和高壓線
這種戶型和板塊定位的嚴重錯配，是梁靜茹給的勇氣嗎？
這兩年戶型越做越大，我相信大家已早有耳聞。
錢二、世紀城、文教、申花、濱江、龍塢、湘湖等，高層和低密產(chǎn)品140方以上甚至200方以上比比皆是，而且戶型越大還越受歡迎。
望翠藍庭起步175方，潮映彼岸軒、攬濤彼岸軒預(yù)計基本在200方-330方，去年傲世邸即清一色204方后，后來的中天和中糧項目面積也基本是200方朝外；
綠城馥香園、德信橋西、江瀾印象府項目，也分別是175方、165方和147方起步，清一色大戶型。
除了高端改善，艮北、未科、市北、金沙湖核心、運河新城、雙浦等改善和首改板塊，主力戶型也基本都是139方左右甚至以上的大戶型。
中天艮北項目最小戶型130方以上，未科濱江項目傳言最小戶型176方，金沙湖湖翠里基本上也是138方和166方的大戶型。
改善板塊配改善大戶型還說得過去，可怕的是這種大戶型化趨勢還不斷向剛需板塊蔓延。
其中讓我印象最深的是臨平。上面提到的星橋住宅規(guī)劃大戶型只是冰山一角。最近杭州一眾剛需板塊規(guī)劃大戶型好像有點上癮，甚至魔怔了：
位于臨平新城核心區(qū)的杭政儲出【2023】7號地最小戶型不小于140方，160方以下戶型不得大于總套數(shù)的15%，190方以上戶型不得小于總套數(shù)的40%；13號地起步戶型更大，最小戶型170方，主力戶型195方以上！
除了臨平，蕭山、余杭、錢塘的情況也比較類似：
聞堰洋房戶型118-162方，100方左右三房幾乎絕跡，閑林曜珹里做了疊墅差異化產(chǎn)品，最小面積140方，北部新城中豪項目重大戶型約168方......
另外主城區(qū)的非核心板塊如丁橋、雙浦、三墩北等，大戶型化更是大行其道：
大家丁橋低密改善項目規(guī)劃公示，看效果圖基本上是大戶型；雙浦雖然單價很“剛需”，但總價卻很“改善”；三墩北如瀾邸雖也有小戶型，但主力戶型依然有早先傳出的170方......
如此看來，剛需、普改板塊全面大戶型化，2023年基本進入白熱化階段。
為什么開發(fā)商如此沉迷于大戶型呢？
從開發(fā)商角度看：1、小戶型需要建更多的地下室、衛(wèi)生間和廚房，做大戶型可減少建安成本和精裝修成本，少則千萬，多則數(shù)億。
2、建大戶型工期更短，而對于開發(fā)商來說，時間就是生命，效率就是金錢。
3、開發(fā)商方便以錢篩人，方便減少車位銷售壓力甚至綁定車位，也方便后期物業(yè)管理。
從購房者角度想：大戶型未來更受歡迎，單價也比普通小戶型更高，加上戶型面積更大、總價更高，收益更可觀。只是相對局限于搖號難度高的熱門改善板塊。
需注意的是，這種規(guī)劃上的“一廂情愿”，帶來的風(fēng)險也不小。
試想一下，200萬價格段的臨平剛需，突然朝著300萬甚至400萬級迅速躍進，門檻也一下就拉高了大幾十萬甚至上百萬；
蕭山和余杭300萬級剛需板塊，正朝著四五百萬甚至800萬以上“狂飆”。
剛需、剛改板塊正全面大戶型化，杭州門檻越來越高了！
另外據(jù)我了解，杭州現(xiàn)有含89方小戶型的在售和待售項目，總共才17個，總套數(shù)也是少得可憐。與剛需大戶型化相對應(yīng)的，是小戶型的幾乎全面撤退。
這不免讓我替它們捏了一把汗。樓市火爆行情＋高倒掛熱門板塊，做改善大戶型或許還能“皆大歡喜”；
但對于剛需、普通改善板塊來說，這種戶型和板塊定位的嚴重錯配可能會導(dǎo)致：（剛需）看得上但買不起，（改善）買得起但看不上。
比方說，前面提到的臨平核心區(qū)2個大戶型改善項目。
要知道鼎湖未來社區(qū)190方住宅大平層的地段是絕無僅有的，且大戶型占比不高，又有政府背書，這樣對本地改善客群還是有吸引力的。
但良熟規(guī)劃這么多大戶型，限價又客觀上提升，本地改善客群前期已消耗很多，主城購房者對臨平的認可度也不是很高，臨平今年供地量又大的情況下，上哪里去找那么多的改善？
參考良語云縵和香悅和鳴，普通的大戶型去化并不快，后面銷售壓力應(yīng)該也不小。
這種擔(dān)憂并不是毫無根據(jù)的，試想會有多少改善愿意自降身份，到剛需板塊去淘寶？
去年雙浦單元的錦翠棲源府，全盤只有一個245方大戶型，102套房源一把全開，最終只有37戶家庭登記；市北某本土房企最后一次推盤，結(jié)果讓人大吃一驚，買房熱情迅速降溫。
連這種偏向于剛改和改善的項目都差點“翻船”，更別說去年多個剛需項目120-140方四房大戶型賣得并不容易的臨平、蕭山、余杭的一些郊區(qū)板塊了。
剛需板塊大戶型入手還是要小心。
別好了傷疤忘了疼，便宜了總價門檻更低、戶型得房率更高的次新二手房。
這像一場賭局。
產(chǎn)品稀缺，品牌背書，更靠近市中心核心區(qū)，遇到行情好，剛需、普改板塊大戶型或許還能支撐，無非去化時間長短不同；
一旦行情不好，缺乏核心競爭力，對開發(fā)商和購房者來說，都可能成為一場夢魘。
有時總價鴻溝，遠比單價差距來的更加驚心動魄。板塊想要突破總價限制，還得講究個天時地利人和。
到頭來你可能會發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有了倒掛的剛需、剛改市場，似乎并不需要那么多大戶型。
剛需板塊的大戶型熱，是時候該冷一冷了。
來源：房特首
