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好地段、好產(chǎn)品、好學(xué)區(qū)，擁有這種“三好”住宅房子的蔣村，可能都沒想到如今自己接住了老城西“西貴”的棒子，繼續(xù)演繹著高房價的傳奇。

這個從06年開始開發(fā)的板塊，陸續(xù)到今天還有包括中國府在內(nèi)的新房。由于緊挨未來科技城這個產(chǎn)業(yè)重地的緣故，成了市場追逐的熱門地段。當(dāng)然，除了地段，蔣村還有不少亮點。

大城西的產(chǎn)業(yè)偏向于高附加值的產(chǎn)業(yè)，以阿里聚集的互聯(lián)網(wǎng)科技、互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)、信息技術(shù)類產(chǎn)業(yè)，以及健康醫(yī)療、智能制造、科技金融都是未來科技城的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，且布局占據(jù)了先機。

而這里生活著的，也多是這些產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，相對學(xué)歷更高、薪資更高，對于下一代的教育問題除了重視，也有一定的經(jīng)濟實力支撐。

目前板塊內(nèi)行知二小，競舟二小對應(yīng)的全是商品房小區(qū)，而浙大附二小對應(yīng)的則是浙大人才房，肉眼可見未來這幾家學(xué)校的生源都不會差。這也是支撐板塊房價的另一條大腿。

對于重點關(guān)注這里學(xué)區(qū)的家長而言，已經(jīng)高價學(xué)區(qū)房還能不能入手先另說，哪一個項目性價比更高更值得關(guān)注，今天的文章就來看看吧。

競舟二小

杭州市競舟小學(xué)于1999年建成開學(xué)，是杭州市求是教育集團連鎖化辦學(xué)過程中開辦的第一所學(xué)校。2013年因集團化辦學(xué)機制調(diào)整，學(xué)校成為新母體學(xué)校，更名為杭州市競舟小學(xué)。2020年8月新校區(qū)競舟二小建成開學(xué)。

近年來，學(xué)校秉承“實事求是，力爭上游”的精神，培育“陽光、博雅、智慧”的競舟學(xué)子，學(xué)校榮獲全國德育實驗學(xué)校、國家級綠色學(xué)校、全國環(huán)境友好型試點學(xué)校、全國校園足球和籃球特色學(xué)校、浙江省健康促進(jìn)學(xué)校金獎等榮譽稱號，實現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)教育的均衡化、最大化、平民化。

競舟二小今年還是是第一年開辦，對外的消息較少，據(jù)說學(xué)習(xí)抓得還算比較緊。老師也大部分是從本部調(diào)配過去的，有一定的經(jīng)驗，當(dāng)然內(nèi)部透露也有一些本部的骨干老師并不愿意調(diào)到分校。

行知二小

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

杭州市行知小學(xué)由浙江省機關(guān)事務(wù)管理局于1987年9月組建，其前身系省機關(guān)干部子弟小學(xué)。行知小學(xué)2018年學(xué)校開始進(jìn)行連鎖辦學(xué)，創(chuàng)辦杭州市行知第二小學(xué)。

學(xué)校學(xué)生滿員后共有48個班。該校校長、原任職省學(xué)軍小學(xué)二十余年。

學(xué)校致力于打造以行知思想理念下的行知教育，緊緊圍繞“健康雅趣、尚真篤行、愛滿天下”行知兒童核心素養(yǎng)，努力打造兒童生活力，為每個孩子塑造“禮儀、健康、人文、科學(xué)、藝術(shù)和實踐”等六大生活力，實現(xiàn)“真心、真人、真知”的培養(yǎng)目標(biāo)。

從多處了解到該校目前風(fēng)評很不錯。老師很負(fù)責(zé)，是公辦但是管理又有點民辦的風(fēng)格，綜合素質(zhì)也抓的緊。

教學(xué)理念是從“要我學(xué)”到“我要有興趣，我要學(xué)”，雖然有不少年輕老師，但是年輕老師有理念，有手段，可以調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。

有學(xué)生家長就反應(yīng)，自己孩子原本在民辦小學(xué)就讀，民辦管教比較嚴(yán)格，孩子成績較好，后來轉(zhuǎn)學(xué)至行知二小，教學(xué)較放松，孩子成績有所下降。與老師溝通得到的反饋是要培養(yǎng)孩子自己的學(xué)習(xí)興趣，后來孩子成績果然明顯上升。

學(xué)校年輕老師也有一定的教學(xué)技巧，有老師想辦法讓全班同學(xué)幫助學(xué)習(xí)成績差的同學(xué)，讓全班平均成績上升，形成良好的學(xué)習(xí)氛圍。

據(jù)悉行知二小的試卷難度應(yīng)該是西湖區(qū)里比較難的。

浙大二附小學(xué)

浙江大學(xué)第二附屬小學(xué)地處五常港路，緊鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)，占地24畝，建筑面積30314平方米，設(shè)計辦學(xué)規(guī)模為24個班。

該校目前是港灣家園和紫金西苑的家庭就讀。目前浙大的年輕老師的福利分配房基本上都在這兩個小區(qū)，所以后期會有比較多的生源供應(yīng)。

十五中崇德中學(xué)

杭州市第十五中學(xué)教育集團崇德中學(xué)是2018年9月新開辦的西湖區(qū)公辦學(xué)校，發(fā)展定位為全區(qū)品牌優(yōu)質(zhì)學(xué)校。學(xué)校占地42畝，總建筑面積4萬多平方米。

校依托杭十五中先進(jìn)的辦學(xué)思想和優(yōu)秀的學(xué)校文化傳統(tǒng)，實行“名校+新�！奔瘓F化管理。秉承創(chuàng)始人經(jīng)亨頤先生倡導(dǎo)的人格教育，講究德智體美勞，五育并舉。

該校，接收行知二小、競舟二小和浙大附二小的生源，目前還沒有畢業(yè)生。

有業(yè)內(nèi)人士稱崇德去年初一新生入學(xué)摸底考全西湖區(qū)第一名。今年網(wǎng)上又在盛傳西湖區(qū)新生統(tǒng)考摸底測崇德第一。消息人士稱不過這與今年民辦搖號，崇德接收了育華沒搖上民辦初中的生源也有很大的關(guān)系�？傮w上這幾年崇德的生源還不是穩(wěn)定的生源，穩(wěn)定的成績顯現(xiàn)還需要一段時間。

區(qū)域內(nèi)行知二小學(xué)區(qū)對應(yīng)樓盤：西溪華府、萬科西廬、西溪蝶園、西溪里、富越香溪；

競舟二小對應(yīng)樓盤：河濱之城、中國府；

浙大附二小對應(yīng)樓盤：港灣家園、紫金西苑。

中�！の飨A府

中海西溪華府2014年交付，占地面積7萬方，建筑面積14萬方，總戶數(shù)1408戶，小高層，90方到138方主力戶型，一梯兩戶。小區(qū)整體管理一般，房屋質(zhì)量較差，已經(jīng)有部分墻體破裂。綠化維護也一般，綜合品質(zhì)感較差。

西溪華府的外立面，補丁明顯可見

西溪華府墻體已經(jīng)有部分開裂

西溪華府大門

西溪華府內(nèi)部道路

西溪華府北側(cè)立面

內(nèi)部綠化情況

西溪華府山墻立面鼓包

人車不分流

部分在售戶型解析：

該132方三房兩衛(wèi)戶型，三開間朝南，空間尺度較寬敞。就是對于剛需改善家庭少一個房間，有點浪費。

該89方三房戶型，邊套，三個房間尺寸均滿足功能，較合理。屬于目前比較難得的小面積段三房兩衛(wèi)戶型。

西溪里

西溪里一期09年底交付，二期12年底交付。項目占地共180余畝，以一條貫通西溪濕地的五常港河為界，分南北兩個地塊，規(guī)劃住宅建筑面積約25萬方，以合院排屋和景觀電梯公寓為主。總戶數(shù)1500戶。　

小區(qū)綠化不錯，不過公共設(shè)施也有一些老舊，人車不分流對小區(qū)居住的舒適度有較大影響。目前是綠城物業(yè)管理，管理尚好�！�

西溪里立面

西溪里底商不是房產(chǎn)中介就是中醫(yī)養(yǎng)生

西溪里道路，人車不分流

西溪里綠化現(xiàn)狀

西溪里兒童游樂設(shè)施

西溪里綠化樹木高大已到四五樓

西溪里排屋，涂料已經(jīng)斑駁

西溪里南立面，有不少包露臺的業(yè)主

部分在售戶型解析：

該87方戶型，戶型方正，不過僅做了兩房，房間尺寸舒適，廚房衛(wèi)生間較小，功能性有所欠缺。

該88方戶型，做了三房，不過南向面寬較窄，采光面較少，北面的小書房尺寸也過小，勉強可以做兒童房。廚房衛(wèi)生間尺寸尚可，功能性比87方戶型強。

該137方戶型，三開間朝南，三房戶型，三個房間均朝南，兩個臥室尺寸大，舒適，中間房間也基本可以滿足衣柜，床，床頭柜的需求。雙陽臺，廚房空間也較大，生活舒適度高，就是對于二胎家庭來說，房間數(shù)限制了功能性。

西溪蝶園

西溪蝶園，占地面積15.5萬平方米，總建筑面積42萬方，規(guī)劃戶數(shù):2500戶，精裝修價格:3000-3500元/㎡。一期09年7月交付，二期2012年交付。萬科西溪蝶園2期戶型以138-360㎡和53-83㎡為主。總戶數(shù)1674戶。

小區(qū)的一期和二期相差較大，風(fēng)格和外立面都有較大的不同，目前一期的外立面由于當(dāng)初設(shè)計較為繁瑣不好打理，已經(jīng)顯得有些破敗，二期相對好很多。

西溪蝶園一期外立面，太有設(shè)計感，卻不便維護

西溪蝶園公共空間及綠化情況

西溪蝶園一期山墻面涂料老舊且部分脫落，萬科也不來管管

西溪蝶園一期二期之間的道路

蝶園二期大門

蝶園二期內(nèi)部情況

蝶園二期單元入戶門，綠化缺少維護

蝶園二期綠化現(xiàn)狀

蝶園二期山墻面現(xiàn)狀，也有部分鼓包

蝶園二期南向立面情況，部分業(yè)主也已經(jīng)包陽臺

蝶園二期下沉式水景現(xiàn)狀

部分在售戶型解析：

該181方戶型僅做了四房，且一個房間較小，公共空間尺寸大，舒適，就是房間功能性稍弱。

該86方戶型，可以做大兩房或者小三房，功能性較強。就是唯一陽臺在主臥外，影響了私密性。

西溪蝶園二期

該53方一方，是較少的小戶型，戶型方正，對于住在附近余杭區(qū)，只需要學(xué)籍或者預(yù)算較少的家庭是不錯的選擇。

該148方也是三房戶型，三個房間除了主臥空間較闊綽以外，均不算大，不過公共空間較大，戶型較舒適，不過功能性不足。

萬科西廬

萬科西廬一期16年交付，二期17年交付，項目規(guī)劃排屋、多層、小高層和高層公寓。一期總建筑面積約為22萬方，主力戶型建筑面積為89方三房、138方三房、175方四房。二期總建筑面積約為8.7萬方，主力戶型89方三房、123方四房。

小區(qū)還較新，維護得較好，一期面積比二期大，居住氛圍更好，不過也偶見部分樓棟外立面鼓包的情況。

西廬大門和底商

西廬內(nèi)部綠化情況，草坪冬季草籽沒有播撒養(yǎng)護到位

西廬小孩子比較多，很多是老人帶小孩，相對雞娃水平比全職媽媽會差一些

西廬的山墻面有明顯鼓包

西廬單元入戶門

西廬南立面包陽臺的情況

由于地塊形狀限制，西廬內(nèi)部正南正北的房型較少

部分在售戶型解析：

該139方三房戶型，南北雙陽臺，三開間朝南，陽臺連臥室，動靜分區(qū)合理。廚房和衛(wèi)生間的尺寸也較合理。

89方三房一廳夾邊套戶型，三個房間均可以滿足臥室需求。廚房尺寸合理。功能性佳。

二期89方三房中間套傳統(tǒng)戶型，三開間朝南，三房均可使用，性價比較高。

富越香溪

富越香溪，總建筑面積5萬平方米，由8幢住宅組成，總戶數(shù)330戶，2014年交付。戶型主要為89㎡的兩房和260㎡、400-485㎡戶型。

富越香溪的洋房及洋房前的菜地景觀

富越香溪高層稍顯老舊

部分在售戶型解析：

該89方是兩房戶型，大房間空間尺寸大，北門房間尺寸較小，均好性不高，且僅有兩個房間，功能性受損。

融創(chuàng)河濱之城

融創(chuàng)河濱之城，西區(qū)2016年年底交付，東區(qū)17年年中交付。總建筑面積約50萬平米，總戶數(shù)3485戶，規(guī)劃為東區(qū)精裝14棟小高層和西區(qū)毛坯17棟小高層。

項目戶型涵蓋89-185㎡的空間布局，東區(qū)精裝89方3房，139方4房、185方大4房戶型。西區(qū)毛坯以89方3房2衛(wèi)為主力戶型，以及118方4房2廳2衛(wèi)，139方4房2廳2衛(wèi)能為二胎家庭、三代同堂家庭提供更適合的4房改善居所。

小區(qū)此前剛把綠城物業(yè)趕走，請了融創(chuàng)物業(yè)，小區(qū)整體的養(yǎng)護情況不錯，物業(yè)的管理也比較細(xì)心。西區(qū)已經(jīng)有較多包陽臺業(yè)主，不過東區(qū)包陽臺的還很少，雖然綠化本身檔次一般，不過養(yǎng)護得好，小區(qū)整體品質(zhì)感較好。

河濱之城東區(qū)一線河景房

河濱之城西區(qū)外立面，部分包陽臺

西區(qū)大門水景現(xiàn)狀，也是雞肋

河濱之城西區(qū)綠化情況，及時播種了冬季冷季型草籽，綠量足夠，不過大部分草坪沒有及時修剪

西區(qū)內(nèi)綠化情況，大喬木比較單薄

西區(qū)南立面的現(xiàn)狀

水景現(xiàn)狀

北立面和山墻面現(xiàn)狀

及時保養(yǎng)的兒童游樂設(shè)施

河濱之城的保安，裝備看著還是很專業(yè)的

部分在售戶型解析：

河濱之城雨瀾軒（西區(qū)）

89方三房兩廳兩衛(wèi)戶型，三個房間尺寸均可滿足臥室功能，且還有兩個衛(wèi)生間，且還帶大陽臺，廚房也有六平方米，是區(qū)域內(nèi)難得性價比很高的戶型。

該89方戶型，是傳統(tǒng)中間套三房戶型，北面小房間尺寸較小，勉強可以可以做一個單人間或者兒童房，廚房尺寸也較小，功能性有所影響。不過三房依然是性價比較高的選擇。

該119方三房邊套戶型，三個房間北面房間尺寸較小，勉強做臥室只能床頂墻放。南向兩個臥室尺寸合理。餐客廳帶飄窗，尺寸大且采光好，舒適度強。

河濱之城水瀾軒（東區(qū)）

89方三房戶型，戶型不是很方正，不過三個房間尺寸尚可，均可做臥室。

89方邊套戶型，餐客廳橫廳設(shè)計，帶飄窗，采光好，三個房間兩房朝南帶大陽臺，北向臥室尺寸較小，不過床可以南北朝向頂墻放置，滿足臥室需求。戶型整體相對較舒適。

區(qū)域內(nèi)難得的139方四房戶型，三開間朝南，客廳和兩個南向臥室連大陽臺，采光較好。四個房間其中小書房尺寸較小，不過尚可做一個兒童房。

葛洲壩龍湖·中國府

項目占地56755平方米，總建筑面積228373.5平方米，規(guī)劃建設(shè)10幢低密度多層+10幢高層，其中3幢高層為自持，規(guī)劃了約380戶，高層17-20層，洋房6層。1、3、5—9、11—13號樓共10幢為疊墅產(chǎn)品，3號樓裙房設(shè)計為居家養(yǎng)老用房和托老所。4、10、14、15—21號樓共10幢為高層產(chǎn)品，其中19—21號樓為自持。

項目容積率2.4，綠化率30%，高層160—244㎡（含少量139非標(biāo)戶型）、疊墅約224㎡。交付時間預(yù)計2021年。項目最小的戶型為160方的三房（含少量139非標(biāo)戶型），預(yù)計售價為5-5.4萬元/平方米，含6000每平的精裝修。總的來說項目位置地段雖好，不過定位偏向高端改善，起步總價即要千萬級別，門檻較高。

目前掛牌的蔣村地塊的樓盤價格都已經(jīng)不便宜，基本上都站上了每平6.5萬的高位，新小區(qū)單價更是站上了7萬。所以入門的總價除了個別小戶型，也基本上要550萬以上。

區(qū)域內(nèi)除了西溪蝶園有部分50多方的小戶型以外，其余的起步戶型都是85方以上。幾個樓盤產(chǎn)品的開發(fā)時間不同，產(chǎn)品也有一定的區(qū)別。

項目的整體品質(zhì)上，確實融創(chuàng)河濱之城是最高的，其次依次是萬科西廬、西溪蝶園的二期、西溪里、西溪蝶園一期、富越香溪，西溪華府。戶型上看以前老的幾個小區(qū)的戶型都比較吃虧，西溪里、富越香溪、西溪蝶園多是80多方的兩房戶型，或者三房戶型卻有一個房間較小，功能性受損。

而在產(chǎn)品不好賣的那幾年開發(fā)的萬科西廬、西溪華府、河濱之城的戶型相對都實用性較強�？梢宰龅饺恳恍l(wèi)甚至兩衛(wèi)，且三個房間都能滿足臥室的需求。

在大戶型的設(shè)計上也是如此，河濱之城140方左右就可以做四房，但是蝶園、西溪里160多方都還做的三房，也可見當(dāng)年區(qū)域高端改善的定位。而也從另一方面也反映西溪蝶園和西溪里的購房者的經(jīng)濟實力也是相對較強的。

目前在該區(qū)域選購，很多都是在未來科技城的工作者，可能很多都已經(jīng)在余杭區(qū)置業(yè)。由于距離蔣村較近�？梢钥紤]將原來的房產(chǎn)置換至此，這樣資金壓力不會太大，也可以考慮保留原有房產(chǎn)，在此買個小戶型，占一個學(xué)籍，但依然居住自己原來的房產(chǎn)中。

在小區(qū)房產(chǎn)的選擇上，對于追求更高性價比的購房者，建議優(yōu)先選擇三房的小戶型，但因為學(xué)籍價值相差不多，所以未必買品質(zhì)最好的河濱之城，萬科西廬、西溪蝶園的三房戶型都是不錯的選擇。

對于對品質(zhì)需求較大的家庭，河濱之城雖然價格居高，也依然是推薦可以買入的房產(chǎn)，雖然目前已經(jīng)在一個高位，但是在杭州樓市不出現(xiàn)大變局的前提下，買入基本上風(fēng)險不大。

當(dāng)然，資金足夠的家庭，還有一個誘人的選擇就是快上線的新房中國府。

來源：戶型魔方

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