NO. 1｜壹
搖號倒掛好幾萬，怎么一交付掛牌就快“破發(fā)”了？
過去幾年，杭州樓市“倒掛”風(fēng)靡，幾乎成了衡量樓盤性價比的唯一標(biāo)準(zhǔn)，上來只問“有多少倒掛”的比比皆是。
曾記否，那些《樓盤投資倒掛表》、《回報率預(yù)測表》雖略帶玄學(xué)，卻依然被眾人奉為“投資圣經(jīng)”。
開發(fā)商、房產(chǎn)媒體也學(xué)會用了“倒掛X萬”迎合大眾，到后來變得愈發(fā)魔幻。
當(dāng)宣傳語變成“X公里倒掛X萬”，甚至加上虛無預(yù)期的時候，就知道“倒掛”概念算是徹底被玩壞了。
豐滿理想與殘酷現(xiàn)實碰撞，不得不讓人開始懷疑，所謂的“倒掛”還有多少參考意義？
NO.2｜貳
自由定價的市場，新房價格一般高于二手房，即為“正掛”。新房因政策性限價而低于二手房價格，則出現(xiàn)了“倒掛”。
“倒掛”肯定是真實存在的，只是大多數(shù)人看待“倒掛”的方式，出現(xiàn)了重大的認(rèn)知偏差。
“倒掛”是一個靜態(tài)概念，相對于同期二手房掛牌價格而存在，而二手房價格則是動態(tài)波動的。
或許在過去很長一段時間里，很多人概念里默認(rèn)房價是只漲不跌的。
對于從來沒有經(jīng)歷過市場大級別調(diào)整的人來說，可能也是從近2年才開始真正意識到：原來房價是會跌的。
用“倒掛”來判斷當(dāng)前樓盤性價比，具有一定的參考性，但是用它來判斷未來3年、5年，甚至更遠(yuǎn)的預(yù)期，顯然會出比較大的偏差。
基于倒掛的看漲看跌，暴露出多數(shù)購房者“追漲殺跌”的本性。即使是如今哀鴻遍野下的所謂理性聲音，其實大多如此。
NO. 3｜叁
市面上仍然存在有倒掛空間的盤，具體如何判斷就要涉及到“倒掛對象”的選擇問題。
往往為了引起購房者關(guān)注，賣方、媒介方會選擇區(qū)域內(nèi)最高價格樓盤進(jìn)行對標(biāo)，刻意忽略樓盤之間的差異，甚至選取幾公里外的高價標(biāo)的，以擴(kuò)大倒掛值。
相信如今很多人也能看出其中的貓膩了，但依然容易掉進(jìn)“倒掛陷阱”。
這個世界上并不存在兩套一模一樣的房子，細(xì)微的地段、品質(zhì)、樓盤定位、景觀、樓層、學(xué)區(qū)、不利因素等都會對價格產(chǎn)生影響，隔條馬路差價上萬的案例也并不少見。
另外，我們習(xí)慣了用建筑面積的單價計價，只是為了方便觀察，而實際上國外通行的按套計價更為科學(xué)，畢竟房子不能拆開來按照每平方米單賣。
所以，不同戶型面積、不同得房率等差異也要考慮進(jìn)去。
同樣品質(zhì)樓盤的89㎡戶型，會因為得房率、格局的不同而產(chǎn)生總價差異。更不能拿著89方的單價去推算200方戶型的倒掛，反之亦然。
NO.4｜肆
其實對大部分購房者來說，沒有必要知道樓盤的精確倒掛值。
倒掛只是新房性價比的一個參考，給你更低的價格感知，并不一定能讓你賺到多少錢。
新盤交付時價格大幅超過周邊二手價格的案例也并不少見，所以不能將“倒掛”作為投資的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
在這下行周期的混沌市場中，我們更需要去認(rèn)真了解的是市場大的趨勢、板塊的未來發(fā)展空間、樓盤的具體規(guī)劃，以及和周邊二手房小區(qū)的差異。
▲房價走勢模型
限價作為特殊時期的行政手段，在過去維持市場穩(wěn)定中起到了至關(guān)重要的作用。
隨著市場進(jìn)入新的階段，限價作用也越來越小，放開限價成為了大勢所趨。
當(dāng)新房趨于開發(fā)商自主定價，必將回歸市場，“倒掛”隨之成為歷史，此時將更考驗大家的主觀判斷能力了。
當(dāng)然，目前主城區(qū)尚有一些限價新盤，且搖且珍惜吧。
來源：豪言堂
