01
杭州兩個(gè)紅盤出現(xiàn)了40%多的中簽率，許多人就在說(shuō)——“這下真涼透了”。
這話怎么說(shuō)呢，相比上半年甚至幾個(gè)月前，當(dāng)然熱度低了。但對(duì)比全國(guó)其它大城市，哪里叫涼，仍然是熱得發(fā)燙好么？
什么叫真的涼透了？我舉幾個(gè)例子。
中西部某大城市，40%在建樓盤面臨爛尾。東部某地級(jí)市，有央企大盤一年只賣出7套房子。東部某省會(huì)城市，今年前九月商品房銷售額剛過(guò)100億（杭州去年賣了6000億）。
對(duì)比杭州，無(wú)論限價(jià)5萬(wàn)多還是六七萬(wàn)的豪宅，動(dòng)輒上千人報(bào)名。
這又不是搖號(hào)初年，打新套利的游戲都玩了4年了，身邊只要堅(jiān)持在搖號(hào)的，80%以上或多或少都搖到了紅盤或粉盤。
急需改善的富人中產(chǎn)當(dāng)然還有，但真有這么多嗎？很難相信，一個(gè)熱門板塊，還隨時(shí)能找到幾千個(gè)手握千萬(wàn)、住得很差且仍有自己名下房票的家庭。
比如在申花，你那么缺好房子住，前兩年有一陣古翠隱秀和九龍倉(cāng)隨到隨買，為什么不買��？
究其實(shí)還是投資客多，大家樂(lè)觀情緒還在。
02
不要說(shuō)大熱門的K11、IFC和奧體、申花，就連倒掛不明確的錢二，投資客也不會(huì)少。
上次我參觀錢二某170方樣板房時(shí)，旁邊一位女士就在說(shuō)：得房率沒(méi)我之前買的亞運(yùn)村170方高��！你覺(jué)得她是想自住還是投資？
而來(lái)咨詢我錢二另一江景盤的粉絲，也幾乎全是想“保值”的。
他們現(xiàn)在都已經(jīng)住著好房子，手上剛好還有一張含金量不高的老人票或剛成年子女票，區(qū)別無(wú)非是想交付就賣，還是準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有。
倒是我一朋友，真想搖一套江景房給兒子�。ㄙu掉一套奧體小戶型置換），結(jié)果只搖到800多號(hào)。
想住的沒(méi)搖到，不想住的又多囤一套。
這些還在囤房的“樓市樂(lè)觀派”都是哪些人呢？我覺(jué)得我的鄰居群是一個(gè)典型代表。
他們住著體面的市中心次新盤，大多年紀(jì)40歲上下，手上往往還有1-2套學(xué)區(qū)老破小，外加2-3套搖來(lái)的紅盤，有的已成功套現(xiàn)，大部分還未交付。其中必有1-2套是代持或拼多多。
有些人是確實(shí)資金實(shí)力強(qiáng)，但也有些杠桿上得很兇，多的已負(fù)債2000萬(wàn)。
4年搖下來(lái)，他們手上只剩下一些低質(zhì)量房票。但現(xiàn)在各大紅盤幾乎都不用拼社保，他們又蠢蠢欲動(dòng)，想“抄底”再收一套紅盤。
歸納下來(lái)，他們的思路基本是一致的：
即第一步，先搖到或買到自己想要的紅盤。
第二步，搖到后馬上降個(gè)一二十萬(wàn)，賣掉手上另一套房子，套出購(gòu)房資金。
第三步，賭兩三年交付時(shí)，樓市已進(jìn)入下一個(gè)繁榮周期。萬(wàn)一到時(shí)行情還不見(jiàn)起色，那么降點(diǎn)價(jià)賣掉，無(wú)非是賺多賺少而已。
03
要說(shuō)他們的邏輯，也沒(méi)什么明顯BUG。核心城市的核心資產(chǎn)，又有限價(jià)，安全墊厚得很啊！
這是中國(guó)人用過(guò)去十年經(jīng)驗(yàn)塑造的堅(jiān)定信仰。
“我?jiàn)W體的盤是4萬(wàn)7買來(lái)的，申花5萬(wàn)4，算上按揭利息，要是到時(shí)連這個(gè)價(jià)都賣不到，我直播倒立洗頭。”一個(gè)朋友跟我說(shuō)。
當(dāng)然，這兩個(gè)地方虧本的概率確實(shí)很小。但沒(méi)有什么資產(chǎn)的信仰是堅(jiān)不可摧的，倒是真的。
比如一向“永遠(yuǎn)漲”的上海市中心大平層豪宅，近期突然大量低價(jià)拋盤，有些號(hào)稱上半年賣6000萬(wàn)，現(xiàn)在只要3600萬(wàn)。
再比如中國(guó)最堅(jiān)挺的股票茅臺(tái)，已從去年初2627點(diǎn)跌到現(xiàn)在的1360點(diǎn)，直接腰斬！
我一個(gè)股票老手的朋友，總跟我說(shuō)：如果你不知道買哪支股票，就每年買點(diǎn)茅臺(tái)好了，比買房子還穩(wěn)�，F(xiàn)在想想，還好我執(zhí)行力差。
兩三年后的事先不論，目前還在囤房的“樂(lè)觀派”，可能低估了某些現(xiàn)實(shí)的困難。
當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境甚至整個(gè)國(guó)際局勢(shì)，是最近20年來(lái)最復(fù)雜的。再用以往的經(jīng)驗(yàn)去衡量市場(chǎng)，容易出錯(cuò)。
一個(gè)典型的例子是，對(duì)于二手房，幾乎以前每一個(gè)可以被視作反彈的窗口期，如今都彈不起來(lái)。
你當(dāng)然可以歸咎為新房的洶涌，那么下降的購(gòu)買力、關(guān)閉的沿街店鋪，以及一紙紙裁員通知書，這些要不要考慮呢？
現(xiàn)在的二手房，可能并非比你鄰居掛低一二十萬(wàn)就賣得出去。而是整個(gè)板塊，基本找不到幾個(gè)意向客戶，不降個(gè)上百萬(wàn)都沒(méi)人看。
我有個(gè)認(rèn)識(shí)的人，搖到濱萃悅府后面的號(hào)子，馬上賣房套首付，卻發(fā)現(xiàn)根本賣不掉，最后還是棄號(hào)了。
04
過(guò)去幾年，我們?cè)谡{(diào)控大手下激情折沖，以致于忘了什么才是樓市的“常溫”。
正常狀態(tài)的樓市，新房是可隨行就市定價(jià)的。
樓盤一次開(kāi)盤是不必當(dāng)天賣完的，蓄客房源比達(dá)到2：1就是合格的，一個(gè)樓盤花1-2年才清盤也很正常。
如今杭州申花、錢二、云城、勾莊等板塊普遍15%—40%的中簽率，放在五年前，絕對(duì)都是樓市火爆的最明顯信號(hào)，要擔(dān)心過(guò)熱才對(duì)。
那為什么整個(gè)杭州地產(chǎn)業(yè)界，對(duì)“真要涼透了”的擔(dān)憂會(huì)如此之深呢？
一方面，新房供應(yīng)越來(lái)越急，杭州限購(gòu)卻沒(méi)有絲毫實(shí)質(zhì)性放松。房票和購(gòu)買力不停消耗，而無(wú)新鮮血液補(bǔ)充，難以為繼。
更本質(zhì)的問(wèn)題是，目前紅盤的低中簽率，就是來(lái)源于它的低中簽率。
這句話有點(diǎn)拗口。也就是說(shuō)，一些紅盤之所以中簽率低，不一定是因?yàn)榘鍓K基本面有多好，或是一二手倒掛還有多穩(wěn)（每周都在縮小）。
而是之前中簽率一直很低，確保很多自住客搖不到新房，不得不轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。
二手接盤力的存在，讓許多投資客看到有利可圖，積極登記搖號(hào)，從而又持續(xù)壓低了中簽率，形成自我循環(huán)，就像一只貪吃蛇。
這個(gè)嚴(yán)密的循環(huán)，只要出現(xiàn)一兩次意外（中簽率超50%），讓自住客應(yīng)買盡買，就會(huì)迅速土崩瓦解。這個(gè)變化非常極端：上個(gè)月還一房難求，這個(gè)月就能開(kāi)起分銷。
個(gè)中的殘酷，開(kāi)發(fā)商最感同身受。但許多購(gòu)房者未必那么敏感，還是按之前的慣性買房。
過(guò)去5年杭州持續(xù)牛市，他們骨子里還是樂(lè)觀的。
05
對(duì)于還在囤房的“樓市樂(lè)觀派”，很難說(shuō)對(duì)或錯(cuò)，每個(gè)人的資產(chǎn)配置情況是不一樣的。
政府賣地節(jié)奏如何，限購(gòu)是否開(kāi)閘，也都有未知數(shù)。
那些資金雄厚、負(fù)債率低，還有自有房票者，如做好長(zhǎng)持打算，仍然有機(jī)會(huì)。但現(xiàn)金流一般者，就不要再盲目加大杠桿，搞什么代持、拼多多了。
全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如此兇險(xiǎn)，一定要給自己留有足夠多的現(xiàn)金“冗余”。
至少可以肯定，接下來(lái)兩三年，從杭州到整個(gè)中國(guó)，房子的流動(dòng)性都很差，絕對(duì)不是你想變現(xiàn)就能隨時(shí)變現(xiàn)的。
從另一個(gè)角度看，如果沒(méi)這些還在囤房的人壓低中簽率，一些次新紅盤已出不了貨了。
相當(dāng)于說(shuō)，上一波投資客要感謝這一波投資客，讓他們還有機(jī)會(huì)獲利套現(xiàn)，而不至于馬上踩踏崩盤。
而這一波投資客主動(dòng)接下風(fēng)險(xiǎn)，把出貨壓力留給兩三年后的自己。
這是什么樣的雷鋒精神�。�
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