【樓盤信息】
項(xiàng)目名稱：北辰聆潮府
開發(fā)商：杭州北辰京誠置業(yè)有限公司
項(xiàng)目地址：杭州市江干區(qū)德勝東路與杭海路交叉口
均價(jià)：待定
容積率：2.1
占地約1.2萬方，
總建面約4.4萬方
產(chǎn)品：高層、疊墅
主力戶型：高層建面約114-116㎡；疊墅建面約94-160㎡
交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2021年
項(xiàng)目特點(diǎn)：距離地鐵1號(hào)線九堡站直線約650米
【跑盤背景】
這段時(shí)間我一直在寫關(guān)于九堡的帖子，底下會(huì)有不少網(wǎng)友在問，為什么會(huì)突然關(guān)注這個(gè)板塊？
其實(shí)也很簡單，隨著二手房新政2改5的實(shí)施，勢(shì)必會(huì)對(duì)一些板塊帶來或多或少的影響。比如這段時(shí)間熱起來的城東新城，究其根本與二手房稅費(fèi)改革有著密切的關(guān)聯(lián)。
此前，艮北是附近區(qū)域的明星板塊，但目前“滿5”的二手房并不多，性價(jià)比降低的情況下，導(dǎo)致部分購房者外溢到周邊，城東新城是其一，另一個(gè)板塊或許就是九堡。
從好找房二手房成交數(shù)據(jù)上看，艮北近30日簽約均價(jià)約48050元/㎡，成交套數(shù)18套；相比之下，九堡近30日簽約均價(jià)約31640元/㎡，成交176套，是艮北的10倍左右，而位置上，兩者之間僅相差兩站地鐵。
再加上近期錢江新城2.0有地塊限價(jià)出爐，九堡雖然距離不進(jìn)，但也會(huì)有所輻射。
關(guān)于九堡這個(gè)板塊，此前在帖子中也總結(jié)過，位置好，但界面差，配套比較成熟，但大型的商業(yè)以及知名的學(xué)區(qū)等不多。簡而言之，對(duì)于沒有太多要求的自住群體來說是一個(gè)可供選擇的區(qū)域，如果想要投資還是要慎重一點(diǎn)，持有成本比較高。
板塊內(nèi)的新房同樣可以關(guān)注，相比二手房，新房的戶型以及小區(qū)配套方面更優(yōu)，至于性價(jià)比，還要等這些新盤開出來的價(jià)格。
【跑盤過程】
按照原計(jì)劃，當(dāng)日只打算去合生創(chuàng)展名邸了解一下，但在去的過程中看到項(xiàng)目的不遠(yuǎn)處就是北辰聆潮府，所以臨時(shí)決定去看看。
如果不是事先了解，可能很難會(huì)發(fā)現(xiàn)北辰聆潮府這個(gè)項(xiàng)目，畢竟與其他在建中的新盤相比，聆潮府目前已經(jīng)完全處于準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)。
項(xiàng)目拿地是在2018年4月，算一下距今已經(jīng)有3年左右的時(shí)間。體量不大，堪稱“迷你盤”，包含2幢高層，層高16層，以及2幢疊墅，層高7層，可售房源約178套。另外還有1幢公租房。
由于項(xiàng)目不大，且基本處于被老小區(qū)包圍的狀態(tài)，所以售樓處并不是很好找到，也因此增添了一份神秘感。不過根據(jù)置業(yè)顧問的表述，項(xiàng)目今年可能會(huì)一次性推出所有房源，并且預(yù)計(jì)今年年底交付。
體量小的樓盤普遍會(huì)有一點(diǎn)不足，就是小區(qū)內(nèi)部配套相較于大盤而言不夠豐富。值得好評(píng)的是高層1樓均設(shè)計(jì)了架空層，也算是項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一。
位置上，項(xiàng)目比較突出的優(yōu)勢(shì)距離地鐵1號(hào)線九堡站直線約650米。周邊大型商業(yè)綜合體不多，但小商業(yè)比如金海城還是有的，能夠滿足日常生活所需。附近的老小區(qū)不少，所以生活居住氛圍濃厚。
【樣板房、戶型】
聆潮府高層戶型分為建面約114㎡、116㎡，均為三室兩廳兩衛(wèi)；疊墅戶型分為下疊、中疊建面約160㎡，上疊建面約94㎡，層高約4.42米，但是業(yè)主想要分成兩層需要自行隔開。
目前正式的戶型圖并沒有流出世面，僅從高層的戶型大小上看，項(xiàng)目定位更加偏向于改善，相較于90多方的三房戶型，各個(gè)功能區(qū)的使用面積上會(huì)更加寬敞。
另外，項(xiàng)目的容積率2.1，相較于其他高層產(chǎn)品的容積率更低，小區(qū)居住起來也會(huì)更舒適一些。
【綜合評(píng)價(jià)】
從區(qū)域范圍來說，九堡的優(yōu)勢(shì)是地理位置尚可，各項(xiàng)配套比較成熟，日常生活會(huì)比較方便；不足之處，九堡的城市界面有些差，商業(yè)缺少大型綜合體，以及能說的“故事”并不多，未來發(fā)展動(dòng)力不夠清晰。
從項(xiàng)目自身來說，聆潮府體量不大，導(dǎo)致內(nèi)部園區(qū)配套不夠豐富，另外戶型面積起步比較大，購房門檻不低。不過項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上比較用心，比如高層1樓都設(shè)置成架空層、疊墅和高層都是一梯兩戶等。
總體而言，如果一直都打算在九堡買房的購房者可以多多關(guān)注，自身居住還不錯(cuò)，再加上項(xiàng)目已經(jīng)處于準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，交房時(shí)間會(huì)縮短，也省去了不少時(shí)間。如果投資的話，可以多考慮一下九堡的未來發(fā)展前景，如果沒有足夠的信息，還要要慎重一些。
