被稱為“年輕人最佳房地產(chǎn)資產(chǎn)”的人才房真的在深圳市場(chǎng)遇冷嗎？原以為一房難求的盛況結(jié)果碰到了大面積的棄號(hào)，深圳市場(chǎng)，人才房真的不香了嗎？
近日，2023年深圳市第一批人才房選房工作正在進(jìn)行，共推出11個(gè)人才房項(xiàng)目，共8510套房源。這么大的供應(yīng)量，讓人才房的關(guān)注度達(dá)到了一個(gè)頂峰，今年也被叫做深圳的人才房年。
但是，事實(shí)真的如此嗎？
一線城市房?jī)r(jià)高企導(dǎo)致的購(gòu)房壓力，讓很多年輕人慢慢“逃離北上廣”，城市留住了年輕人的青春，留不下年輕人。
為了緩解年輕人置業(yè)困難，為深圳留住人才，深圳推出了人才房，這些人才房相當(dāng)于區(qū)位商品房的六折，2022年末，深圳人才房一經(jīng)推出，就受到大眾的廣泛關(guān)注。
深圳推出的11個(gè)人才房項(xiàng)目，分別是南山區(qū)深鐵熙府、安居同樂(lè)馨苑；光明區(qū)的安居鳳桐苑、華僑城九樾廣場(chǎng)；鹽田區(qū)的安居云畔；寶安區(qū)的安居鴻棲臺(tái)、安居福匯閣、華發(fā)新城華苑；龍華區(qū)的星河開(kāi)市客環(huán)球商業(yè)中心、安居峰景苑；龍崗區(qū)的星河瓏府。本次供應(yīng)的11個(gè)人才房項(xiàng)目，除了坪山區(qū)、大鵬新區(qū)，其他區(qū)均有涉及，11個(gè)項(xiàng)目共8510套房。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，深圳已有19個(gè)人才房項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件，房源總數(shù)約16409套，涉及南山區(qū)、寶安區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年深圳批準(zhǔn)建設(shè)的人才房項(xiàng)目約30個(gè)，供應(yīng)套數(shù)約3萬(wàn)套。
從目前的推售進(jìn)度來(lái)看，位于南山區(qū)的深鐵熙府、安居同樂(lè)馨苑，以及寶安區(qū)的華發(fā)新城華苑三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度最快，已經(jīng)開(kāi)始選房，其他幾個(gè)項(xiàng)目均還處于認(rèn)購(gòu)信息登記階段。
深圳市住建局公布了兩個(gè)項(xiàng)目的選房結(jié)果，其中，安居同樂(lè)馨苑項(xiàng)目199套可售人才房全部告罄，606戶申購(gòu)者選走了199套房。值得注意的是，超過(guò)六成有機(jī)會(huì)選房的人放棄了選房。
深鐵熙府三房戶型選房已結(jié)束，最終708人選走了155套房，去化率僅15%；深鐵熙府兩房戶型的選房正在進(jìn)行，去化率超7成，棄選率超八成。
人才房看上去有些不接地氣。2022年深圳首批人才房推出后，棄選率也很高，去化情況也不理想。數(shù)據(jù)顯示，2022年首批人才房共4422套房源，終審合格認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)家庭共14810戶，中簽率不足30%。但從選房結(jié)果來(lái)看，最終僅有1930套被選定，去化率約43.65%。
根據(jù)深圳市人才安居集團(tuán)披露的信息，可售型人才房售價(jià)為周邊市場(chǎng)價(jià)的60%，且簽訂買賣合同10年后可根據(jù)有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)100%產(chǎn)權(quán)上市交易。另外，該類型房屋以搖號(hào)代替安居型商品房的輪候模式，讓每個(gè)符合申請(qǐng)條件的購(gòu)房者均擁有平等選房的機(jī)會(huì)。
人才房備受市場(chǎng)關(guān)注，售價(jià)優(yōu)勢(shì)是最重要的原因之一。
除了價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)，且不受封閉流轉(zhuǎn)限制，今年以來(lái)，深圳人才房的申購(gòu)條件也有所放松。
公告顯示，認(rèn)購(gòu)上述寶安區(qū)、龍崗區(qū)、南山區(qū)住房按申請(qǐng)家庭資格條件分為第一隊(duì)列和第二隊(duì)列。其中，第一隊(duì)列的門檻是申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人均具有深圳市戶籍（申請(qǐng)人配偶為現(xiàn)役軍人的，可以不受該市戶籍條件限制），申請(qǐng)人參加該市社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老保險(xiǎn)或者醫(yī)療保險(xiǎn)，不含少兒醫(yī)療保險(xiǎn)，下同）累計(jì)繳納3年以上；申請(qǐng)人為單身的，應(yīng)當(dāng)年滿35周歲。第一隊(duì)列先于第二隊(duì)列選房。
第二隊(duì)列的具體條件為申請(qǐng)人具有深圳市戶籍，在該市繳納社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)3年以上；申請(qǐng)人配偶、未成年子女不受該市戶籍限制，未具有該市戶籍的申請(qǐng)人配偶在該市正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)，但在該市退休的除外；申請(qǐng)人為單身的，應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。
克而瑞深圳區(qū)域的研報(bào)表示，單身年齡門檻的降低有利于深圳青年才俊的引進(jìn)。此前申請(qǐng)購(gòu)買人才房三房戶型的家庭中的每個(gè)人必須為深戶，如今第二隊(duì)列的門檻僅需申請(qǐng)人為深戶即可，對(duì)欲購(gòu)買三房戶型的家庭形成利好。
“這個(gè)要求本身并不難，跟之前的安居房，共有產(chǎn)權(quán)房比，門檻還算比較低的，符合條件的人并不少。”深圳本地一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，價(jià)格只有6折，地段還都非常不錯(cuò)，申購(gòu)條件又是那么的寬松，為什么棄選率如此之高？
編輯部拿到的一份表格顯示，許多人才房的申購(gòu)者叫到了號(hào)子但是并沒(méi)有到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
也就是說(shuō)，大量的申購(gòu)者根本沒(méi)有去到現(xiàn)場(chǎng)。
一份深鐵熙府的選房記錄顯示，這一列25位的申購(gòu)者，全部是“叫號(hào)未到”！這些中了的購(gòu)房者全部沒(méi)有到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
接著看，華發(fā)新城的，這一列23位申購(gòu)者，5位選了房，其他全部都沒(méi)有到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
也就是說(shuō)，有大量的申購(gòu)者，申購(gòu)成功了，但是并沒(méi)有到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，這部分人群導(dǎo)致“分母”極高。
甚至有一些申購(gòu)者，把市面上正在推的人才盤全部都申購(gòu)了，這個(gè)最終也在相當(dāng)程度上抬高了不同樓盤的棄選率，這些申購(gòu)者最多也只能購(gòu)買一個(gè)樓盤，甚至全部都放棄了。
我們也建議，后續(xù)地方政府在出臺(tái)相關(guān)的細(xì)則時(shí)可以對(duì)人才房的申購(gòu)有更多更細(xì)化的要求，比如家庭為單位只能在一定時(shí)間內(nèi)認(rèn)購(gòu)一個(gè)樓盤。當(dāng)然，在現(xiàn)有的戶型的選擇上也可以更靈活，面積段的選擇更多一些，標(biāo)準(zhǔn)更接近商品房一些。
根據(jù)規(guī)定，人才房購(gòu)買之后要十年之后才能上市交易，十年時(shí)間對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)存在很大不確定性，而且在這十年的時(shí)間里，人才房的購(gòu)買家庭也不能購(gòu)買商品房，這也是潛在導(dǎo)致人才房去化情況不理想的原因之一。
這種情況下，戶型不理想，地段不理想的產(chǎn)品都會(huì)被購(gòu)房者放棄。我們也建議多方做更多的變通，為接下里的人才房，以及更復(fù)雜的共有產(chǎn)權(quán)房，積累更多的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)政府和人才多贏的結(jié)果。
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市
