房貸利率一降再降，房地產(chǎn)行情沒啥起色。
限購條件不斷放松，房地產(chǎn)行情毫無波瀾。
購房補(bǔ)貼刺激樓市，房地產(chǎn)市場依然紋絲不動(dòng)。
……
今年以來，為了穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，刺激行情走出寒冬，各種各樣的利好政策都已經(jīng)出的差不多了，但買房的人反而越來越少。
即便向來都走“獨(dú)立行情”的杭州，許多熱門板塊的樓盤，登記人數(shù)都在肉眼可見地減少，搖號(hào)中簽率不斷提高，選房選不完已成常態(tài)。
樓市還有什么政策可以出？最近，又有城市放大招了！
10月12日，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，被稱為最強(qiáng)地級(jí)市的蘇州，流出一份文件，其中紀(jì)錄：蘇州市擬對(duì)6個(gè)區(qū)4個(gè)縣合計(jì)10個(gè)板塊回購1萬套新房。
經(jīng)有媒體記者向蘇州政府相關(guān)人士求證，事情屬實(shí)！
好家伙，眼看購房者的錢包不肯動(dòng)，政府自己掏錢把房子買了！這也被許多媒體稱為“最強(qiáng)救市大招”！
據(jù)了解，蘇州工業(yè)園區(qū)的某越秀樓盤，蘇州相關(guān)部門已回購了超200套房子，其他樓盤也有不同數(shù)量的回購份額。
對(duì)于開發(fā)商和樓盤而言，這確實(shí)是去庫存最快，回籠資金最直接的方式，200多套房子一賣，銷售的壓力瞬間就小了。
其實(shí)，蘇州政府回購商品房并非首創(chuàng)，其他城市也早有先例。
今年9月，濟(jì)南市國資委官網(wǎng)發(fā)布《收購存量房源助力租賃市場——集團(tuán)公開采購社會(huì)優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲(chǔ)備房源》
8月，湖州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議辦公室發(fā)布《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，鼓勵(lì)收購滯銷房，對(duì)困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房，鼓勵(lì)國有企業(yè)收購，作為保障安置用房等。
有“回購商品房”意向的地方并不在少數(shù)，但蘇州這次一次性回購1萬套的，這樣大手筆確實(shí)很少見，所以市場反響很激烈。
另一方面，蘇州一直都是房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)城市，也是重點(diǎn)關(guān)注城市，所以這樣的“救市措施”更加引起了眾人的關(guān)注。
政府回購商品房，到底行不行得通？
根據(jù)可查的資料顯示，政府回購的商品房，基本都用于人才房、保障性住房等用途。
對(duì)于政府來說，這類房子本身就需要建設(shè)的，如果可以直接拿市面上的房子來用，可以縮短建設(shè)到投用的周期。
而且，建房子本身就是一件很專業(yè)的事，地方城投公司或下屬國資公司，對(duì)于建房子這件事肯定沒有房地產(chǎn)企業(yè)來的專業(yè)。
把專業(yè)的事交給專業(yè)的團(tuán)隊(duì)做，對(duì)于拿到人才房、保障房的住戶來說應(yīng)該更好。
當(dāng)然，由于這類房子走的是正常商品房開發(fā)流程，所以政府回購的成本肯定比自己劃撥地塊建房要高很多。
對(duì)于房企來說，目前最大的問題就是“房子滯銷”，現(xiàn)金流無法流轉(zhuǎn)，有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致樓盤可能爛尾，影響其他已買房的客戶。
政府回購商品房可以讓房企馬上“回血”，保證樓盤有資金繼續(xù)建設(shè)。資金有富余的房企，甚至可以繼續(xù)購買土地，反哺地方政府！
這么好的事，每個(gè)地方都能學(xué)嗎？我們以臨安為例。
根據(jù)杭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前臨安區(qū)商品房庫存約1.76萬套，其中住宅約1.24萬套。
只計(jì)算住宅商品房部分，假設(shè)套均面積110㎡，平均單價(jià)2萬元/㎡，政府回購優(yōu)惠價(jià)打八折，那么臨安目前所有庫存的總貨值超200億元。
與臨安的土地出讓金收入來對(duì)比，這個(gè)數(shù)值有點(diǎn)大。
截止到目前，今年臨安區(qū)土地出讓金總收入約43億元，2021年全年約111億元，即便是歷史最高的2020年也僅約167億元。
目前臨安住宅庫存的貨值，相當(dāng)于常規(guī)年份2年的土地出讓金。
當(dāng)然，政府回購不可能買下所有庫存。不過，即便只回購10%的份額，20多億也不是一個(gè)小數(shù)目。
蘇州這種財(cái)大氣粗的行為，一般地方還真學(xué)不來！
最后再補(bǔ)充一下我的觀點(diǎn)，雖然政府回購商品房看上去可以讓市場周轉(zhuǎn)起來，但我們要明白一個(gè)常識(shí)：
世上沒有永動(dòng)機(jī)！
很多“民間科學(xué)家”一直致力于發(fā)明永動(dòng)機(jī)，企圖讓機(jī)器一直周轉(zhuǎn)不停歇。但只要有物體接觸，有空氣接觸，就有摩擦和阻力，能量肯定有損耗。
房地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個(gè)道理。
政府賣地，房企拿地開發(fā)，回頭再賣給政府，拿到的錢繼續(xù)買地……
看起來好像可以輪回，但只要房企員工要吃飯，政府有其他開支，這個(gè)資金就會(huì)越轉(zhuǎn)越小，直到消耗全部。
所以，政府回購商品房只是緩兵之計(jì)，只能解燃眉之急，并不可持續(xù)。
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
