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曾被稱為“江岸線上塌陷板塊”九堡沿江，突然“真香”了！
上周分區(qū)一公布，曾經(jīng)的“江干九堡”搖身一變成了“上城九堡”。加上未來新房限價6萬+的四堡七堡地塊，距離九堡沿江大約4公里。九堡沿江有望“咸魚翻身”了？
說實話，因為斷供多年，二手房也毫無熱度，平常除了開車路過，我起碼五六年沒好好探一探九堡沿江了。這里真是主城區(qū)“被遺忘的角落”。
記得2018年這邊的新房，就賣3萬多。而現(xiàn)在，同樣沿江的御道，二手房成交7萬+，旁邊的留香園更是上了8萬+。而之江東路往東大概5公里，九堡沿江，依然3萬+。
不過聽說，最近九堡沿江已經(jīng)有房東連夜?jié)q價200多萬，九堡的房東也膨脹了？3萬+，能在九堡沿江買到什么樣的房子？
帶著各種好奇，我去實地探了探，點擊視頻了解。
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無論是好找房上近期的成交數(shù)據(jù)，還是我們現(xiàn)場的實地跑盤，都顯示：
九堡沿江的房東心態(tài)基本有所改變，近期漲價、或是暫時不賣觀望市場的房東增多了。
部分樓盤已出現(xiàn)了“房價捍衛(wèi)聯(lián)盟”。例如那套跳漲200多萬的“白房子”，就是業(yè)主們抱團漲價。據(jù)說，若是有業(yè)主掛價太低，就會受到鄰居的譴責(zé)。
而一線江景、濱江出品的鉑金海岸，甚至有房東在近期掛出了直逼江河匯二手房的價格。
這樣的“天價”能成交嗎？中介小哥淡定地表示：做夢吧！
還有的房東，即便表現(xiàn)了十足誠意想賣房，但也忍不住在幾天前漲了五萬。
確實，九堡沿江的業(yè)主憋屈太久了。
要知道，2010年開賣的麗江公寓精裝最高賣過3萬2，而2018年底搖號銷售的鉑金海岸，精裝均價也不過33900元/㎡。
然而十年過去了，目前高層二手房主流的成交價，在3萬2-3萬6之間。九堡沿江的二手房價，被早被同期出道的蔣村、濱江，遠遠甩在了身后。
業(yè)主對房價的期待是美好的，然而現(xiàn)實依然殘酷。
陽光國際在月初，有過低于3萬的成交；房齡相對新的悅麒美寓和精裝交付的麗江公寓，有部分房源，成交單價超3萬6。
一線沿江的大戶型更貴一些，其中品質(zhì)最好的鉑金海岸，實際的成交單價約在5萬左右。
不過中介透露：近期來九堡沿江咨詢看房的客戶，明顯增多了，各盤也陸續(xù)有成交。但大部分客戶都還想先搖搖新房，謹慎下單。
九堡沿江四個大盤，體量都在30萬方以上。二手房總掛牌量達580套，供應(yīng)巨大。然而最近30天，四盤僅成交30余套。
二手房市場，只有量漲，才能帶動真正的價漲。
目前的九堡沿江，供應(yīng)遠遠大于成交。雖然短期內(nèi)價格小漲，但還是能淘到一些性價比較高的房源。
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過去近十年，九堡沿江的二手房一直不溫不火。很關(guān)鍵的一點，就是周邊區(qū)域的割裂發(fā)展。
順著之江東路往西，過了陽光國際幾乎就見不到高樓了。直到過了運河隧道，到錢江新城，才仿佛到了另一個世界。而往東過了九堡大橋，則是了下沙沿江的工業(yè)區(qū)。
九堡沿江幾個大盤，也就這么孤零零矗立在九堡大橋旁。
但如今，西面的錢江新城二期連堡豐城正在大幅建設(shè)推進。公建先行，也為錢江新城二期的6萬+的房價提供了有力支持。
東面，下沙全新的錢塘科學(xué)城規(guī)劃，也將與九堡無縫連接。
沿江缺失的拼圖，正在一塊塊被填補上。
“媳婦熬成婆”，加之地鐵9號線的建設(shè)，以及“新上城”的神助攻，九堡沿江未來可期。
但同時，配套不足、房齡老化、戶型陳舊、土地年限短等種種不利因素，九堡沿江板塊幾乎都遇到了。這里的二手房未來能漲多少，誰都說不好。
04
一有利好，就追漲二手房，然后套牢的故事，在之前杭州樓市不算少見。
盡管，比起那些一有風(fēng)吹草動就喊漲的板塊，九堡沿江有著更強的上漲動力。與錢江新城二期的新房相比，價差也超3萬。
看似有性價比，但在下單九堡沿江之前，邱波老師有幾點提醒：
1、土地年限短。
九堡沿江的地塊大都是上個世紀90年代拿的地，到現(xiàn)在實際的使用年限已經(jīng)不到50年。所以算錢的時候，得把這個因素算進去。
2、房齡老，戶型差。
四個小區(qū)交付已有5到10年。且得房率不高普遍在70%左右，戶型格局也是上一代的產(chǎn)品。89方只能做兩房一衛(wèi)，且普遍南北不通、存在暗衛(wèi)甚至暗臥的問題，居住的感受顯然不如新房。
3、配套少。
日常生活全靠底商，最近的綜合體在1公里開外。周邊公交線路發(fā)達，但要地鐵出行，直線都要1公里以上。
4、目前板塊內(nèi)二手房價實際上漲幅度不大。
像綠城品牌的麗江公寓和相對較新的悅麒美寓，成交單價普遍在3萬4到3萬6之間。像陽光國際有部分毛坯房源僅在3萬左右。但近期部分房東預(yù)期升高，并出現(xiàn)抱團漲價的行為，下單需謹慎。
5、最后一點：真正一線江景的房子，并不多，價格要做合理區(qū)分。
來源：層樓
