01
樓市一有升溫的跡象，普羅大眾便蠢蠢欲動。
去年還斬釘截鐵說不要買房的小劉，開年后幾乎每個周末，奔波在各大售樓處跟中介門店里。
“3號線沿線看了大半，這周末4號線走起。”
小劉多年前在城北買了套帶學(xué)區(qū)的“老破小”，按當下市值，差不多能賣個200來萬，加上手頭的現(xiàn)金，準備換套總價400萬的房子自住。
前些天，他又發(fā)來微信，問起A樓盤的情況。109㎡三房兩衛(wèi)、四開間朝南的戶型，很對他胃口。
打開圖片一看，A樓盤不就在桃源。之前桃源新盤扎堆時，就曾推薦過，卻說對那一帶無感。
外加市場行情下行，看不清后市，便不打算all in。過了個年，態(tài)度竟一百八十度大轉(zhuǎn)變。
02
像小劉這樣，“突然”冒出來的剛需，年后多了不少。
最直觀的，是年后新房中簽率走低。蕭山未來社區(qū)總部的德信觀奧宸府，年后加推了100套房子，191人報名，中簽率驟然低至52.36%。
蕭山拆遷戶周周很是后悔，去年底還是隨到隨買狀態(tài)時，沒有及時出手。
也不怪她，觀奧宸府年前兩次加推，都以流搖收場。自己又是自住，去的時候好樓層全部賣完，聽說加推就定在年后，不想將就的她，自然要等一等。
這一等，卻等來了搖號。“不就是過了個年，怎么一下子冒出這么多要買房的人。”周周很是費解，人一多，銷售們的態(tài)度都變了。
不單是未來社區(qū)總部，近市中心的新盤，年后中簽率都有走低的趨勢。
比如金沙湖，去年幾乎已經(jīng)不太需要搖號，今年初濱江興耀湖翠里首開，中簽率又降回53.49%。
喬司前后反差更大。中天海威云詠汀洲府，去年11月起，連續(xù)3次加推，均以流搖收場。
今年2月再度推盤，64套房源吸引了166人報名，中簽率不到40%。當中，還包括了1位人才。
相隔不遠的疊翠迎賓府更火。首開156套房源，515人報名，中簽率只有30%。兩盤幾乎前后腳登記，換言之，光喬司一個板塊，就吸引了近700人報名。
03
去年下半年，這些近郊板塊的新盤，還是另一番模樣。
開發(fā)商們有的送奧迪、送車位，有的送家電、送裝修，就連許久未見的首付貸，也重出江湖。饒是使出十八般武藝，卻收效甚微。
市場上的真剛需，仿佛“集體失蹤”，兩耳不聞房事。降溫的勢頭，從臨安、富陽，一路向余杭、蕭山，乃至主城區(qū)蔓延。
年前，江南岸一新盤，還打著工抵房的名義，降價銷售；工抵房活動一結(jié)束，又是送車位，變相降價。
農(nóng)歷新年一過，“失蹤”的剛需們又活躍開來。
好消息太多了，自上而下的政策暖風(fēng)頻吹，全國樓市一夜間春回大地。杭州表現(xiàn)更是惹眼。
這周二，兔年的第二場土拍，60家房企爭奪蕭山市北一宅地；二手房更是揚眉吐氣，日成交量屢破300大關(guān)，直沖360套。
其實，他們不是“突然”冒出來的，而是一直都在。
之所以隱身，一是名下的房子無人接盤，房票、資金騰不出，自然不敢接新房；二是去年下半年悲觀情緒彌漫，生怕爆腰花（房價暴跌＋腰斬）。
非限購區(qū)一再擴大，二套房首付降至4成，再加上層不出窮的降價、虧本賣房的消息，剛需手上那三瓜兩棗，經(jīng)不起一點風(fēng)浪。
小劉說，要不是名下的老破小年后看房的人多了，讓他看到了希望，才不敢看新房。“賣不掉名額騰不出，看了也白看。”
04
看房的人是多起來了，可問題也跟著來了。
多個售樓處也反應(yīng)，年后來看房的，有不少是像小劉這樣，需要賣掉房子騰名額跟資金的買家。
這些人手里握著的，多數(shù)是二手市場上占比量大、短時又難賣出高價的房源。
別看年后杭州二手市場氣勢如虹，日成交量屢超200套、300套，當下能走量的，還是小區(qū)里的低價房源。
買家砍價有多狠？中介跟我說，有套掛價兩百二三十萬的房子，買家只肯出180萬，直接砍了近五分之一。
現(xiàn)實雖然殘酷，真急著要賣舊房換新房的，也只能咬牙割肉。畢竟，杭州二手市場的競爭太激烈了，光是掛牌房源已超20萬套，每年還有源源不斷的新房交付。
造成的連鎖反應(yīng)是：賣舊房、買新房的客戶，賣不出高價，只能上車小戶型。
金瀾府年后之所以能快速去化40多套尾房，其中一個很重要的原因是，它有110㎡的小戶型。同板塊的中海翠攬云境也是如此，年后106㎡十分走俏。
現(xiàn)在不買，接下去上車艮北的門檻，直接抬高100萬。
即將加推的江翠軒，起步129㎡；中天艮北新項目，同樣起步130㎡，都定位改善四房。
未來科技城也是如此。雖然年后新房中簽率有所下滑，但多是沖著小戶型、總價承受力有限的剛需、剛改。
05
剛需族，一向如樓市里被驅(qū)趕的羊群。
但凡市場有點風(fēng)吹草動，他們就驚恐、焦慮，然后慌不擇路地跟隨。
正如有開發(fā)商說的：客戶還是那些客戶，并沒有變，變得只是他們的心態(tài)。原來是不敢買，現(xiàn)在是怕買不到。
當然，買漲殺跌乃普遍人性，中產(chǎn)和富人大多數(shù)時候一樣也無法避免。
只是剛需手上籌碼更少，騰挪空間更窄，損失厭惡更強烈，加上信息往往不對稱，患得患失之間，更容易成為別人鐮刀下的韭菜。
他們是中國樓市的耗材，滋養(yǎng)了市場，燃燒了自己。
樓市慘淡時，靠他們的微薄需求勉強續(xù)命；樓市起風(fēng)時，借他們6個錢包支起第一根杠桿；樓市暴漲時，豪宅率先日進斗金，他們卻望斷天涯路。
來源：層樓
