| PART 1 |
最近杭州樓市翹頭愈演愈烈，IFC從樓市最熱的2022年首開整體中簽率5.39%，二開腰斬到2.29%；
無房更從8.68%降到4.17%；人才首開無需社保，到二開無房、人才、有房三維度全頂格社保，難搖程度加倍！
馥香園總體中簽率，從12.56%三級跳降到11.3%，有房入圍門檻從173個月沖到了186個月，無房也要4年+；
杭曜置地中心有房中簽率從35%-21%+，直到剛剛開的5.82%，首次排社保就亮起了174個月高社保入圍的紅燈。
鐵路北瀾棲府無房也從17%跌入到10以內(nèi)的6.23%，板塊首次社保排序還是不低的93個月起步……
一方面，這幾個盤熱的原因，都是供需極度不平衡的孤盤，或非你既它的二人轉(zhuǎn)；
但深層次的原因：要么這些都是目前杭州少數(shù)的幾個一、二手還有巨大正向倒掛，要么是新房限價斷裂帶上性價比高的板塊！
換句話說：在雙限下，品質(zhì)差距被縮小，有多少人，沖著品質(zhì)去買房的？
那么是沖著什么去買？唯一說得通的解釋就是地段。套用李嘉誠判斷房地產(chǎn)價值的一句老話: “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
這個地段就是我們所說的板塊，不得不承認，這句話雖直白，但因為戳中了本質(zhì)，一直以來被房地產(chǎn)業(yè)界奉為金科玉律。
地段，它不僅包含著字面意思，還蘊藏著城市生活、交通、教育、醫(yī)療配套，所享有的資源、人口結(jié)構(gòu)、價格……等龐大信息。
因此，可以說，目前一個樓盤、一個板塊之所以脫穎而出，關(guān)鍵要素是——板塊的力量！
| PART 2 |
買房選板塊，那么板塊怎么選：我們粗略整理了，大致有這么幾個板塊類型：
一是，城市資源型板塊，轉(zhuǎn)換白話：就是符合城市戰(zhàn)略的方向性板塊，后面有案例；
二是，強產(chǎn)業(yè)型板塊為主的人口導(dǎo)入型板塊，這個好理解，不做衍生翻譯；
三是，配套資源類板塊，最明顯的就是Tod交通樞紐板塊+公建商業(yè)綜合體+以此為節(jié)點的城市開發(fā)性板塊；
四是，內(nèi)生型板塊。職住相對平衡，但對板塊外的吸引力并不足以影響市場走向；
五是，價格斷裂帶上且周邊板塊有強上升預(yù)期的板塊。
六是，綜合性板塊，以上幾種互相融合為特征的板塊，例如：奧體是擁江城策+展會效應(yīng)匹配的城市資源板塊，又是集自然資源和配套資源與一體的板塊類型。
| PART 3 |
資源型板塊，分城市資源、學(xué)區(qū)資源、自然資源……
比如杭州新三中心：武林——湖濱，自南宋就是皇城根下含著金湯匙出生的金餑餑，既有西湖及群山自然山水資源的滋潤，也有武林—湖濱商業(yè)繁華拱衛(wèi)，還有幾乎所有的浙字頭、杭字頭的頭部醫(yī)療資源圍繞；天長、長壽橋、安吉路、杭州中學(xué)、十四中等教育資源傾斜；
以及以此為中心設(shè)計的杭州密度最大的地鐵、高架快速路網(wǎng)……不得不說，至今還有不少“寧要第一中心老破小，不要新城一套房”的老杭州人。
第二中心，錢新——奧體、世紀城，杭州擁江城策的新寵兒，不管是城市界面、CBD中央商務(wù)區(qū)的集中性、商業(yè)配套、教育資源……全市、乃至全省傾斜下的資源都是燈塔級的。
比較特殊的是第三中心，不但集合了杭州城西科創(chuàng)大走廊的引擎類資源型板塊特征；
而且還是以科創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)為基底的產(chǎn)業(yè)性板塊，如果不是地理位置局限和產(chǎn)業(yè)陣痛調(diào)整期，兩大類型buff下的未科——云城，可想象空間將無以復(fù)加。
再比如教育資源加持的橋西、申花、南星橋等高改板塊，以及濱江核心區(qū)、智慧網(wǎng)谷……
這類城市資源類板塊一旦與教育資源做結(jié)合，不管是城市人才戰(zhàn)略，還是頭部名校、高凈值人群、高質(zhì)量生源，互相推動下的集團化、普及化教學(xué)，未來一定時間內(nèi)都將是板塊價值雙向提升的動力；
再比如自然資源型板塊，例如金字塔尖的西湖，湘湖邊、龍塢的低密產(chǎn)品；
如雖不在杭州地理位置的中心，但仍將山河湖海自然景觀無限貼合杭州這個城市的風(fēng)韻，如：金沙湖、豐收湖、桃花湖等自然景觀資源板塊，依然受“房住不炒”的購房者歡迎。
但有一點不得不承認，山水資源型板塊稀缺性局限是：有些板塊雖不在杭州地理位置的中心；
而且這類資源的受眾群體偏向地緣性客戶，很難形成持續(xù)批量供應(yīng)的供需及價格市場。
| PART 4 |
強產(chǎn)業(yè)型板塊也可以稱之為人口導(dǎo)入板塊，例如未科、云城、濱江、大江東。
典型案例有兩個，一個是濱江核心區(qū)。
“國際濱”經(jīng)過20多年的科創(chuàng)發(fā)展，雖然受杭州最小行政區(qū)地域面積限制，人口數(shù)量絕對值并不高，但是人均GDP，人均面積產(chǎn)值都是全市中最高的，從側(cè)面可以印證濱江區(qū)的本土財富集中程度是最高的。
再則地緣、景觀、擁江發(fā)展核心區(qū)的優(yōu)勢讓濱江核心板塊，成為能與南星橋、江河匯在價格和價值都能一較高低的板塊之一。
另一個典型案例，是最近幾年杭州人口流入冠軍——余杭區(qū)的核心，未科，十多年，吸引了上萬家企業(yè)入駐，常住人口從2011年的6萬人漲到了2021年的42萬人。
有了巨量人口涌入，不但形成了城市繁榮的雛形，也構(gòu)成了未科產(chǎn)業(yè)集群的基底，杭州一流產(chǎn)學(xué)研閉環(huán)的架構(gòu)，以及科創(chuàng)創(chuàng)富后的消費能力、支撐了樓市的火熱……
從而有了公共文化中心，有了西溪印象城、萬達廣場、efc歐美金融城、未科寶龍、萬象系綜合體、龍湖天街……等一系列城市配套和宜居環(huán)境的誕生。
| PART 5 |
配套資源型板塊；
例如三條地鐵+萬象系綜合體加持的綠汀路TOD，周邊還有未科版奧體、城市陽臺的結(jié)合體，副中心等級的超級公共文化服務(wù)中心——未科公共文化中心，儼然就是未科的市民廣場，未來價值同樣難以估量！
還有集展會效應(yīng)、擁江發(fā)展、城市基建頂峰的奧體板塊。
地鐵4、10號線交匯，城北萬象城加持，450萬方商辦、近2萬套住宅，可以容納6-10萬人口，寄托著城北副中心CBD城市封面的期許的勾莊。
以及集城市行政、高鐵新城、CBD于一體的臨平東湖新城；集三站TOD為一體的銀湖。
這些配套資源型板塊，通常對交通、城市配套的利用都達到了頂峰，不管是未來的價值預(yù)期，還是居住便利性、舒適性相對同級同類板塊都更強一些。
| PART 6 |
內(nèi)生型板塊，典型的案例就是下沙。
下沙特別是金沙湖以外的板塊，一方面，即使錢塘、德勝兩條快速高架和杭州最早的地鐵一號線已經(jīng)打通了交通脈絡(luò)，拉近主副城關(guān)系，但并沒有抹平制造業(yè)標(biāo)簽及心理距離帶來的烙印。
另一方面，下沙不管是主城身份，還是城市配套、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、高教園區(qū)的定位和發(fā)展，一定程度上成為足以獨立主城，自成一片紅海；
但又沒強大到足以大量虹吸主城邊緣人口為其所用，成為典型的“本地人那那都喜歡，外地人始終get不到痛點”的內(nèi)生性板塊。
內(nèi)生型板塊產(chǎn)業(yè)、財富、人口導(dǎo)入幾乎都自產(chǎn)自銷，因此，這樣的板塊一旦需求大于供給，價格還是有上升的動力，但多少受制于內(nèi)生需求的產(chǎn)生，價格天花板并不一定會很高！
| PART 7 |
價格斷裂帶板塊，例如市北、艮北、寧圍未來總部社區(qū)；
市北特別市北西是典型的濱江、奧體等搖號難，價格高的頭部板塊就近外溢型板塊，即使價格上漲到近4萬，仍是江南3 -4萬價格段首選粉盤板塊。
艮北也是典型的價格斷裂帶板塊，一路之隔就是新房限價5+—6萬+，連堡豐城、沿江景觀帶，四站TOD……高等級配套、高價房、高收入人口，三高集中的錢二。
巨大的價格差和預(yù)期，以及本身并不差的城市界面、產(chǎn)品體系、人口質(zhì)量，又可以方便的共享錢二城市商業(yè)、交通配套，即使給錢新、錢二做差異化居住配套，性價比也很足。
寧圍未來總部社區(qū)與亞運村、錢江世紀城一腳油門的距離，約3.3平方公里的未來社區(qū)規(guī)劃藍圖上，將集聚100家總部企業(yè)，引進15萬高尖人才，及產(chǎn)業(yè)空間達350萬方的總部生態(tài)圈；
還規(guī)劃了約190萬㎡的居住空間，形成7：3的黃金產(chǎn)城比例；
最吸引人的是：身為“產(chǎn)城人高度融合”的職住目的地。未來總部社區(qū)規(guī)劃了：5分鐘見藍綠、5分鐘見商務(wù)洽談、5分鐘見鄰里中心、5分鐘見托育所、5分鐘見食堂，“5個5分鐘”一網(wǎng)打盡你的生活需求。
價格差同樣有1.2萬+，價格斷裂帶上的未來總部社區(qū)預(yù)期可以想象。
| PART 8 |
資金沒問題，在目前階段買高層住宅，首選城市資源兼景觀類的，例如，江河匯、南星橋、望江新城（如有供應(yīng)）、奧體—世紀城。
高改兼增保值，選擇學(xué)區(qū)和資源型板塊：例如：申花、老城兼文教、錢二、橋西、文暉等板塊；
剛需到中改善挑產(chǎn)業(yè)型、配套資源型及價格斷裂帶板塊：例如3萬+未科-云城、勾莊、寧圍未來總部社區(qū)，4萬+艮北、之江未來社區(qū)。
這些僅是部分板塊的解讀，讀懂板塊的現(xiàn)在與未來，選擇與自身最適合的才是選房的第一法則！當(dāng)然有些特別熱的板塊還是需要天選之子和高社保加持，祝你好運！
來源：杭州房叔
