很快，二手房掛牌就10萬套了，房價(jià)要降？信了就太天真

昨天東樓先生，也就是在下啦，寫了篇《杭州二手房庫存10萬+，就是個(gè)P》。哎呦喂，引來了群噴。 真的是，你越是苦口婆心地講真話，就越?jīng)]人愿意聽。 很多人，真的，一旦聽到房價(jià)下跌的消息，馬上群情激動(dòng)，歡呼雀躍；一旦聽到你房價(jià)沒跌，甚至還在上漲，則立時(shí)口誅筆伐、大加鞭笞。 無限放大下跌的預(yù)期，卻對(duì)房價(jià)平穩(wěn)的現(xiàn)實(shí)視若無睹。 你們這樣子是不行的，我也替你們感到擔(dān)心啊，真的！ 本著平息物議、科普大眾的愿想，東樓特地花了點(diǎn)時(shí)間，讀了下后臺(tái)的留言，并且選擇了11個(gè)用戶評(píng)論進(jìn)行回復(fù)與解答，相信大家讀后能更好地理解原文，提高對(duì)樓市理解的姿勢水平。 壹關(guān)于“均價(jià)下跌”的相關(guān)問題 @木東：鏈家成交數(shù)據(jù)顯示最近一年成交均價(jià)下降了10%，這又怎么解釋？ 東樓：你要問鏈家的成交價(jià)格為什么會(huì)下降10%，這可能有多重的可能。
首先，均價(jià)是怎么計(jì)算的？二手房均價(jià)=全部成交的二手房總價(jià)/總面積。那么這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題，成交結(jié)構(gòu)的問題。
鏈家是家中介公司，它在主城區(qū)和外圍城區(qū)的交易占比是不一樣的，店面數(shù)也不一樣。
如果這兩年，鏈家在外圍城區(qū)大舉開店，那么外圍的交易占比就會(huì)增大。你知道，外圍城區(qū)的單價(jià)比中心城區(qū)便宜一大截，那么折算進(jìn)均價(jià)中，馬上就會(huì)把均價(jià)拉低。這是小學(xué)數(shù)學(xué)。
另外，假設(shè)我們不考慮鏈家的店面變化，單純考慮成交結(jié)構(gòu)的變化。今年的成交量比去年低一些。一般來說，成交量走低，會(huì)導(dǎo)致改善型房源的交易占比下降。這樣一來，低價(jià)剛需盤的交易占比就會(huì)走高，也會(huì)拉低算術(shù)均價(jià)。還是小學(xué)數(shù)學(xué)。 @華麗的夢：9.6 萬套，去化周期一年？你要看二手房一個(gè)月成交多少套好吧！現(xiàn)在每月只有五六千套。去化起碼要兩年。 東樓：誰跟你說每個(gè)月的成交量都是一樣的？二手房的成交極大地受到季節(jié)的影響。3、4、5這三個(gè)月的交易量有時(shí)候能頂半年。10月以后，本身就是交易淡季，交易量低很正常。
算去化周期，都是按照一年的交易量來算的。
@如家：不要隨便相信別人的話沒錯(cuò)，透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示二手房交易量下滑明顯，價(jià)格9月份環(huán)比下跌0.45%。趨勢不是很明顯嗎！ 東樓：季節(jié)是很重要的因素，行情平穩(wěn)的年頭，不同的月份價(jià)格也是有波動(dòng)的。往往是4-6月份最高，農(nóng)歷過年前最低。現(xiàn)在是10月，價(jià)格有小幅下行是很正常的事情，況且環(huán)比只有0.45%（假設(shè)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)是真的話），基本可以忽略不計(jì)。更何況還有成交結(jié)構(gòu)的變化，會(huì)導(dǎo)致均價(jià)小幅下行。 貳“400萬套”與杭州人口問題 @煮水魚：杭州400萬套住宅的數(shù)據(jù)哪里來的？ 東樓：東樓先生是吃房地產(chǎn)這碗飯的，自然有數(shù)據(jù)來源。
魚有魚路，蝦有蝦路，各有各的情報(bào)來源。只是不能告訴你而已。 @王延定：沒看到本質(zhì)性的問題，杭州外來人口在下降這個(gè)才是根本性問題。 東樓：誰告訴你杭州外來人口下降了？今年還大舉放開了落戶，常住人口新增極有可能繼續(xù)超過30萬。人口不僅沒下降，甚至應(yīng)該在快速上升。

@等風(fēng)來：市區(qū)400萬套存量房子，按每套房住3個(gè)人，那么僅杭州市區(qū)的常住人口就應(yīng)該有1200萬�？墒�2018年杭州全市的常住人□也才980萬，其中市區(qū)常住人口約850萬。這850萬人，同樣按3個(gè)人一套房，最多280萬套左右就能塞滿，那就是說杭州市區(qū)有高達(dá)120萬套房子常年空罝咯？空罝率超過30%？果真是這樣，杭州不成為全囯第一大鬼城了？又或者，這850萬人享有400萬套房子，平均大概兩個(gè)人就有一套？真有這么高的住房擁有率，杭州那還用得著買房搖號(hào)，發(fā)展個(gè)屁的房地產(chǎn)��！結(jié)論就是,這個(gè)所謂的市區(qū)存量400萬套房，完全經(jīng)不起推敲！麻煩您在質(zhì)疑別人數(shù)據(jù)造假時(shí)，對(duì)目己提供的數(shù)據(jù)也別張口就來，省得侮辱大家的智商。 東樓：首先指出你一個(gè)數(shù)據(jù)問題：按照2018年杭州市公布的數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)（主城區(qū)+蕭山+余杭，不算富陽、臨安等周邊縣市）的常住人口是723萬，不是你說的850萬。
按照你的算法，空置率其實(shí)是40%。可誰告訴你平均1套房是住3個(gè)人的？！
上海，作為國內(nèi)（不含東方之珠）居住最擁擠的城市，套均居住也不到3人，只有2.8人。杭州大概是套均居住2.2人。按照這個(gè)算法，市區(qū)里住滿所有人，大概是需要330萬套房子。
我講400萬套住房，是為了便于估算，算上了在建和待建量，會(huì)稍大點(diǎn)。實(shí)際的空置率大概15%�；�本符合現(xiàn)實(shí)。 叁房價(jià)漲跌理論 @chen：現(xiàn)在二手房價(jià)格推高到天上去了跌不跌不是誰說了算，看看之前日本樓市的崩盤，誰也擋不住，你說對(duì)嗎？ 東樓：對(duì)個(gè)P��！日本樓市不能跟國內(nèi)比。完全不是一個(gè)模式的，不能亂比。
天朝的儲(chǔ)蓄率還在高位，房價(jià)是很安全的，不會(huì)出現(xiàn)金融問題導(dǎo)致的價(jià)格崩盤。
如果到了崩盤的可能性，銀行是打死都不會(huì)愿意做房貸的了。而如今，房貸對(duì)銀行來說，依然是絕對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 @勇者之心：供求關(guān)系不理解嗎？量和價(jià)齊升的商品歷史有過嗎？ 東樓：2016-2017，杭州樓市，量價(jià)齊漲，擺在面前的事情，怎么就視而不見呢？
類似的案例，不可勝數(shù)。大眾心理：追漲殺跌，量價(jià)往往極容易齊漲。越漲越有人買。
@孫濤：有些小區(qū)是陰跌的確實(shí)不多，但出手的都是低于平均價(jià)很多的，這是事實(shí)，但要想跌去高位時(shí)的3分之一估計(jì)還要一年以上時(shí)間，漲一萬一個(gè)禮拜，跌一萬一年以上。
東樓：“出手的都是低于均價(jià)很多的”，誰跟你說的？如果賣掉的、成交掉的房子都是低于均價(jià)很多的，其實(shí)就是房價(jià)跌了。然而并沒有出現(xiàn)這種情況。
另外，誰跟你說房價(jià)能跌去1/3的？別搞笑了。房價(jià)跌掉1/3，很大的事故了。 肆樓市相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析問題 @張振：同樣的道理，我們憑什么相信“好找房”的那個(gè)9.6萬套掛牌量的數(shù)據(jù)就是真相呢？數(shù)據(jù)如果不是真實(shí)，是不是還有可能，真實(shí)的數(shù)據(jù)比9.6萬還多呢？文章的中心思想是無論掛牌多少，基本跌的可能不大，大跌更不可能，不大漲不錯(cuò)了。既然大家都看好，為什么掛牌數(shù)量越來越多呢？應(yīng)該惜賣�。∧敲磼炫贫嘣絹碓蕉嗍遣皇遣豢春玫亩�？不看好的多，賣的多了，梁詠琪給的勇氣，不會(huì)跌？ 東樓：凡是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，都有一個(gè)統(tǒng)計(jì)的方式。
好找房沒有公開這個(gè)統(tǒng)計(jì)方式，你怎么知道它是怎么算的？
如果它統(tǒng)計(jì)的方法本身就有很大的BUG，天知道真實(shí)的數(shù)字是比9.6w大，還是小。
另外，我沒說“無論掛牌多少，基本跌的可能不大”，我明確說了：“等到哪一天，掛牌量到20萬套的時(shí)候，差不多房價(jià)才會(huì)真正開始下跌。”
看文章還是要認(rèn)真。

@陳大同：不大認(rèn)同，邏輯有點(diǎn)牽強(qiáng)，掛牌量增加不一定會(huì)跌，但至少說明認(rèn)為房價(jià)不漲的人在增加，尤其是很多聰明資金選擇撤退，房價(jià)不漲不是跌嘛？CPI 3%呢，一年不漲就是虧3%。一旦拋盤增加的一定量級(jí)，那么開始跌了，而且除非國家大政，這趨勢能持續(xù)比較久的時(shí)間，比方五年房價(jià)跌了10%，但是同時(shí)期CPI漲了15%，0.9/1.15你虧了20%了。 東樓：理性地談?wù)揅PI，要有很大的專業(yè)性。我不具備，我覺得你也不具備。
隨便講講，首先，我們國家的統(tǒng)計(jì)局算CPI是不算入房價(jià)和房租波動(dòng)的。你不能用CPI來衡量房價(jià)漲跌，邏輯上就有問題。
房價(jià)的上漲往往是短時(shí)間內(nèi)的爆發(fā)性增長，例如2016-2017年，杭州房價(jià)的翻倍，短期內(nèi)就上漲了一倍。
再說了，你什么時(shí)候見過杭州5年跌了10%的？本世紀(jì)以來，從未有過的事情。2008年的時(shí)候，杭州房價(jià)跌過一陣子，2013-2014也跌過，但沒有連續(xù)陰跌5年的。反過來說，下跌周期完成后的年份，往往是暴漲，例如2009年、2016-2017年。