最近，
杭州學(xué)區(qū)房最大的黑馬就是「崇文」。1月11日，上城區(qū)教育局發(fā)布了
《杭州市崇文小學(xué)學(xué)區(qū)劃分及相關(guān)事項的決策方案（草案）》征求意見稿（相關(guān)公告附文末），內(nèi)容是近江新設(shè)一所公辦學(xué)校崇文小學(xué)，對口的學(xué)區(qū)為望江街道的近江東園社區(qū)與
在水一方社區(qū)。
意見稿一出，立即牽一發(fā)動全身，引發(fā)了熱浪陣陣的「崇文學(xué)區(qū)房事件」，有討論崇文民轉(zhuǎn)公的；有討論學(xué)區(qū)房怎么買的；甚至學(xué)校還沒有交付，近江東園與在水一方所對應(yīng)的一眾小區(qū)二手房價格連夜調(diào)價100萬。
一所新辦學(xué)校的意見稿居然引發(fā)了二手房日漲百萬，這是多大的魔力？這所新辦的崇文小學(xué)究竟如何？對上城區(qū)有什么影響？上城區(qū)的學(xué)區(qū)房要怎么買？
今天我們就從這些問題的角度出發(fā)，一起來分析一下「崇文學(xué)區(qū)房事件」。
上城區(qū)崇文系列學(xué)校相互是什么關(guān)系？
從這份意見稿得知，崇文教育集團(tuán)在上城區(qū)望江區(qū)域不僅僅是一所學(xué)校，有崇文實驗、崇文小學(xué)、崇文未來小學(xué)，有公辦也有民辦，這三所學(xué)校相互之間是什么關(guān)系？
崇文實驗小學(xué)：上城區(qū)頭部民辦學(xué)校，綜合實力在上城區(qū)民辦小學(xué)中TOP1，本次意見稿指出崇文實驗將遷移了辦學(xué)地址，從原地址搬遷到清吟街128號，而原崇文實驗的老生會留在原校址完成學(xué)業(yè)。對于這所學(xué)校來說，本次的關(guān)鍵是「換址」。
崇文未來小學(xué)：崇文實驗領(lǐng)辦的公辦小學(xué)，目前學(xué)校在建，預(yù)計2022年投入使用，學(xué)區(qū)范圍未定。對于這所學(xué)校來說，本次的關(guān)鍵是「未變」。
崇文小學(xué)：是崇文教育集團(tuán)旗下的新辦公辦小學(xué)，將使用原崇文實驗校區(qū)，預(yù)計2021年招第一批學(xué)生。學(xué)區(qū)范圍為近江東園社區(qū)與在水一方社區(qū)。對于這所學(xué)校來說，本次的關(guān)鍵是「新建」。
所以，這三所學(xué)校是相互獨立的。
崇文實驗民轉(zhuǎn)公？
這其實是個傳聞。而傳聞大都不是事實。
并不是真正的民轉(zhuǎn)公，僅僅只是民辦的崇文實驗，將校舍騰挪給公辦，崇文實驗學(xué)校變更辦學(xué)地址至上城區(qū)清吟街128號。
換句話說，民辦的崇文實驗依然存在，搬去了清吟街128號，而校址留給未來的公辦小學(xué)崇文小學(xué)，而崇文小學(xué)，是崇文實驗領(lǐng)辦的新公辦小學(xué)，用了原崇文實驗的校址。
崇文小學(xué)與崇文實驗，一個公辦、一個民辦，在辦學(xué)體制，是獨立的兩個學(xué)校，但在師資上有可能會部分共享。至于具體情況，還有待落實。
崇文實驗&新世紀(jì)外國語會合并嗎？
為什么會提這個問題。因為從變更的崇文實驗地址來看，清吟街128號正是新世紀(jì)外國語學(xué)校湖畔校區(qū)的地址。那兩個民辦學(xué)校會合并嗎？
官方?jīng)]有正面回應(yīng)新世紀(jì)與崇文實驗合并的問題。但是作為兩個有獨立辦學(xué)資質(zhì)的學(xué)校，沒有重大的變故調(diào)整，突然合并，中間牽扯的問題千千萬，談何容易。
所以按照一言樓市的推測，更多可能是暫借校舍，或許只是「擇鄰辦學(xué)、各自為政」的形式。
為什么會變化？
最根本的原因就是，供不應(yīng)求，僧多粥少。近江對口的公辦小學(xué)爆表嚴(yán)重。
根據(jù)過去幾年的招生情況，上城區(qū)公辦小學(xué)爆表程度位居杭州前列，屬于最嚴(yán)重的一批。勝利小學(xué)尤其嚴(yán)重，每年的提前落戶時間在3年以上。以往要購買勝利小學(xué)的學(xué)區(qū)房，出生即落戶才最為穩(wěn)妥。
以往勝利小學(xué)與天地實驗實行雙學(xué)區(qū)制，勝利小學(xué)爆表后余下的一表生，默認(rèn)安排在天地實驗上學(xué)，但隨著天地實驗近幾年不斷調(diào)整學(xué)區(qū)范圍，本學(xué)區(qū)內(nèi)的生源年年遞增，2020年開始，天地實驗本校一表生爆表，不再接受勝利小學(xué)的調(diào)劑。
學(xué)區(qū)范圍圖
隨著二胎開放等政策，適齡生源在未來幾年會迎來爆發(fā)性增長，勝利小學(xué)一表生被調(diào)劑出來的100多個生源，加上天地實驗一表生爆表的生源何去何從？
入學(xué)人口的持續(xù)增長下，既然無法節(jié)流，只能想辦法「開源」。這也就現(xiàn)在的方案：將民辦的崇文實驗小學(xué)，騰出校區(qū)，組建新的公辦崇文小學(xué)，以解決生源爆表的問題。
民辦崇文未來怎么發(fā)展？
那民辦的崇文實驗小學(xué)會一直與新世紀(jì)擠在一起嗎？兩個獨立學(xué)校在一起，畢竟不方便，應(yīng)該是「暫緩之策」。
而且，根據(jù)一言樓市推測，民辦崇文還是有后退之路的。
因為距離崇文實驗原校址不遠(yuǎn)的地方，就是已經(jīng)開工在建的崇文未來小學(xué)，是崇文托管的公辦小學(xué)，未來小學(xué)作為新建學(xué)校，空間闊綽，可以容納42班的規(guī)模，一般新學(xué)校都不會很快滿額，且在崇文小學(xué)開學(xué)的情況下，壓力就更小了，是不是可以留出部分空間給民辦崇文呢？
所以，近江的爆表急需解決而崇文未來小學(xué)尚未交付（2022年交付）的青黃不接時間，對于崇文實驗來說，新世紀(jì)校址或許是暫時過渡。
崇文未來小學(xué)效果圖
等到崇文未來小學(xué)竣工交付之后，再搬去崇文未來小學(xué)。公民同校區(qū)辦學(xué)，杭州已經(jīng)有了這樣的先例。例如拱墅區(qū)的登云育才小學(xué)就是這個模式，公辦的登云育才小學(xué)與民辦的錦繡育才小學(xué)同校區(qū)辦學(xué)。
當(dāng)然，以上僅僅是一言樓市的推測，屆時以教育局公布為準(zhǔn)。
新房會有彩蛋嗎？
一個區(qū)域內(nèi)的學(xué)區(qū)變動，影響深遠(yuǎn)。目前滿屏的喧囂都是以近江跳漲為主，但實際上，他的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止近江，可以輻射到望江新城乃至上城區(qū)。
雖然從新房上來說，新房無具體學(xué)區(qū)規(guī)劃，尚不能分享此次崇文帶來的利好。但從實際情況看，崇文等于給望江新城的新樓盤埋下了一顆彩蛋。
附：崇文未來，崇文小學(xué)與三個新房的位置圖
從上圖可以看出，御潮府、濱江未來社區(qū)地塊與新世界地塊距離兩所崇文公辦學(xué)校都很近，以后在學(xué)區(qū)的劃分上也可能有「近水樓臺」的便利，所以，這或許是一顆等待開啟的彩蛋。
二手學(xué)區(qū)房有什么影響
那對于二手房來說，有什么樣的影響呢？這些學(xué)區(qū)房小區(qū)誰是利好，誰是利空呢？
如果從板塊說，二手學(xué)區(qū)房沉寂了這么久的望江社區(qū)終于揚眉吐氣了。勝利小學(xué)作為上城區(qū)頭部小學(xué)，近年來價格滯漲，爆表太嚴(yán)重是原因之一，而崇文小學(xué)的出現(xiàn)，緩解了勝利小學(xué)，天地實驗的爆表問題，等于勝利、天地與崇文都解開了捆綁很久的束縛，如果購房落戶即可入學(xué)，相信學(xué)區(qū)房的需求會水漲船高。
而且，這兩所學(xué)校在無調(diào)劑的風(fēng)險之后，業(yè)主也可以嘗試搖一搖崇文實驗，而崇文實驗也能有機會接受上城區(qū)更多優(yōu)質(zhì)生源。
來看看具體社區(qū)的影響：
近江東園社區(qū)成最大受益方
崇文小學(xué)落地后，最興奮的無疑是近江東園社區(qū)的業(yè)主，因為原先對應(yīng)的是天地實驗的學(xué)區(qū)，在上城區(qū)位于第二梯隊，現(xiàn)在對應(yīng)崇文小學(xué)，一方面在學(xué)校的品牌上有較大的提升，另一方面，困擾了幾年的爆表問題也隨之解決。
從二手房最近的漲價幅度來看，也是
近江家園的二手房跳漲比例較高。
在水一方社區(qū)的對口小區(qū) 是利好還是利空？機遇和風(fēng)險并存。
我的胖友小R就是去年剛買了
濱江新苑，他在消息出來的第一時間問我，你覺得是勝利小學(xué)好，還是崇文小學(xué)好？我原來買的是勝利的學(xué)區(qū)房，落戶時間也夠，但是現(xiàn)在變成崇文了，這兩個學(xué)校我能選嗎？
小R的擔(dān)憂，也是這個區(qū)域里很多家長的擔(dān)憂。對于在水一方來說，后期能不能做到崇文與勝利的雙學(xué)區(qū)，至關(guān)重要，這將直接決定著學(xué)區(qū)價值。如果是雙學(xué)區(qū)，則肯定是大利好；如果是單學(xué)區(qū)，從勝利小學(xué)到崇文小學(xué)，倒不一定是個利好。
雖然崇文實驗在上城區(qū)名氣大成績好，但勝利小學(xué)也是上城區(qū)公辦頭部小學(xué)，已經(jīng)出成績排名穩(wěn)定的勝利PK新辦學(xué)的崇文公辦，誰好誰差現(xiàn)在還不能一錘定音。
作為上城區(qū)的頭部小學(xué)，這么多年來穩(wěn)定的成績相比較，新成立的崇文小學(xué)師資是否能與民辦相通，民辦的教育體制能不能適應(yīng)公辦的教學(xué)模式，都還需要時間的驗證。只能說勝利小學(xué)更穩(wěn)妥，崇文未來更有空間。
耀華社區(qū)：實打?qū)嵉睦?/b>
在水一方的生源被分流之后，耀華社區(qū)對應(yīng)的勝利小學(xué)耀華社區(qū)因升學(xué)壓力緩解，或許就變成了非爆表的學(xué)區(qū)房。沒有了爆表的束縛，許多因為落戶時間而不考慮勝利小學(xué)的家長，重新又有了機會，反而擁有了實打?qū)嵉睦谩?/div>
暴漲100萬的近江家園，還能買嗎？
從官宣的前幾天，近江家園的二手房就開始有異動，目前房東的掛牌價紛紛上調(diào)，目前小戶型掛牌均價在7.5-8萬/㎡之間。
現(xiàn)在的近江家園，還值不值得追？這也是后臺很多孟母們追問的問題。
其實這個問題，我們可以換種思維來看。
望江社區(qū)的近江板塊目前有3個學(xué)區(qū)，對應(yīng)著3種價格梯隊。
首先是最近熱鬧的近江1-5園，因為崇文的加持，從原先5萬/㎡的成交均價，上漲到目前掛牌價7-7萬5萬/㎡。
其次是在水一方社區(qū)，因為勝利小學(xué)到崇文小學(xué)的轉(zhuǎn)變，對于未來學(xué)區(qū)的變數(shù)產(chǎn)生擔(dān)憂，業(yè)主相對淡定，房價上漲也相對冷靜。以世紀(jì)坊為代表的，小戶型目前掛牌均價在6-6.5萬/㎡。
第三個，是本次沒有被劃進(jìn)崇文，依舊是勝利小學(xué)的耀華社區(qū)。依然維持著5-6萬/㎡的均價。
這三個區(qū)塊，學(xué)區(qū)房品質(zhì)相近，基本為樓梯老破小為主，差異不大。
那怎么選？
如果按照學(xué)區(qū)和價格來排，崇文小學(xué)落地，雖然最大利好是近江家園，但實際上，對于想要購買學(xué)區(qū)房的孟母來說，本次沒有被調(diào)整的耀華社區(qū)，反倒變成了一個機會空窗期。
目前5-6萬/㎡的耀華社區(qū)，相對于7-8萬/㎡的近江家園，性價比更好，而且勝利小學(xué)VS崇文小學(xué)，學(xué)區(qū)的預(yù)期與成績都更穩(wěn)定。
其次是在水一方的學(xué)區(qū)房，是否能雙學(xué)區(qū)，這決定著他的「成色」，在細(xì)則官宣之前，在水一方6萬5萬/㎡的價格，性價比也相對較高。
而作為本次焦點近江家園，7-7.5萬/㎡的性價比，就相對較低了。
如果要做個優(yōu)先選擇的話，性價比最高是勝利小學(xué)耀華社區(qū)＞崇文小學(xué)在水一方社區(qū)＞崇文小學(xué)近江東園社區(qū)。
寫在最后：
雖然說民辦崇文實驗從名望與成績都是頂尖的，但是崇文最近集團(tuán)化辦學(xué)的步伐走的也不慢，從蕭山世紀(jì)城的崇文世紀(jì)城小學(xué)，到望江新城的崇文未來小學(xué)，從蕭山科技城的尚德學(xué)校，到今天的崇文小學(xué)，短短時間內(nèi)，崇文的衍生分校已經(jīng)有4個。并且，從崇文擴張的腳步來說，這或許只是開始。
短期內(nèi)大量外擴，是學(xué)校發(fā)展的需要，但對于師資與教育質(zhì)量的穩(wěn)定也是一項巨大的考驗。
同時，雖然崇文實驗成績不錯，但介于過去杭州民辦學(xué)校掐尖的招生特質(zhì)，生源下降后的崇文，再脫離民辦的教育體制，能不能很好的適應(yīng)公辦的辦學(xué)模式，也是要時間驗證。畢竟，截止目前，崇文還沒有任何公辦小學(xué)已經(jīng)開學(xué)，更別談教學(xué)成績了。
所以，各位沖在學(xué)區(qū)房前列的孟母們，不要單純地被「名校的光環(huán)」吸引了，理性購買仍是王道。
來源：一言樓市
