01
“小區(qū)一年的經(jīng)營性收入就60來萬，竟然要分近20萬給物業(yè)。”
偶然間看到小區(qū)發(fā)布的2023年度公共收益結(jié)算報告單時，老王愣了好一會。
不是說小區(qū)經(jīng)營性收入歸全體業(yè)主所有，為什么物業(yè)也能分一杯羹，而且分到的金額還不低，比一整年的公共停車費還要多。
業(yè)委會答疑：這是前期簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中便約定好的，小區(qū)經(jīng)營性收入的30%需支付給物業(yè)公司。
老王回翻多年前的購房合同附件，還真找到這一條款。
然而他怎么也想不起當(dāng)初買房時，置業(yè)顧問有提到這條。“當(dāng)時除了一直宣傳物業(yè)是開發(fā)商旗下自營的，就提了物業(yè)費、能耗費、車位管理費要多少，其他一概沒提。”
02
時隔多年，老王一度以為是自己馬大哈了，辦公空閑之余跟身邊買過房的同事聊起，大家皆是一頭霧水。
“沒聽過啊”、“不清楚呢”……
回家一翻購房合同，大家發(fā)現(xiàn)附件中的《前期物業(yè)服務(wù)合同》里，確實提到了。
有的是這么寫的：經(jīng)營收入扣除相關(guān)經(jīng)營支出成本后，剩余費用一部分補貼物業(yè)服務(wù)費，一部分納入專項維修基金；
有的更直接，業(yè)主共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及其他共有物業(yè)的經(jīng)營收入，物業(yè)按總收入的一定比例提取代理服務(wù)費。有盈余才歸屬業(yè)主，若是虧損，還需從其他收益上補足。
我問了一圈杭州幾家大品牌物業(yè)公司旗下的自營小區(qū)，多數(shù)都有這項約定。
比例少的，收取10%，多數(shù)在30%左右。且在業(yè)委會成立之前，該收益由物業(yè)公司統(tǒng)一代收代管。
不光是杭州，全國好些城市都有類似約定�？鋸堻c的小區(qū)，經(jīng)營性收入的95%，都劃撥給了物業(yè)公司。
而這項收入，因前期物業(yè)服務(wù)合同中便有約定，業(yè)主即便想討要回來，也無法可依。
老王之所以關(guān)注到這一點，是因為小區(qū)經(jīng)營性收入囊括的項目眾多，比如房屋、園區(qū)地面公共泊車位、電梯廣告、攤位費等等。
體量大的小區(qū)，一年光是經(jīng)營性收入就是大幾百萬。
這筆費用即便不是分給個人，也能劃入小區(qū)維修基金里。隨著房齡老化，未來小區(qū)的公共支出只會更大，提前預(yù)留資金，也能避免日后小區(qū)真要大修大建時，不會因為沒錢而寸步難行。
雖說也能動用小區(qū)專項維修資金，可使用過的人都知道流程有多復(fù)雜。
03
當(dāng)然，不是所有小區(qū)的經(jīng)營性收入，都需按比例支付給物業(yè)公司。
也有部分小區(qū)物業(yè)只是代為收取，待業(yè)委會成立之后再行轉(zhuǎn)交。
不過，就該項收益的比例分成，業(yè)主們卻是看法不一。
有像老王這樣，認(rèn)為物業(yè)公司既然已經(jīng)收取了物業(yè)費，就不應(yīng)該再分成。即便分了，也應(yīng)用于小區(qū)的日常維護上。
但更多人覺得無所謂。只要物業(yè)公司服務(wù)做得好，要收就收吧。
即便不是從經(jīng)營性收入上獲取，也會從其他地方獲利。與其在看不到的地方牟利，倒不如光明正大地讓物業(yè)公司賺錢，起碼服務(wù)上業(yè)主能名正言順提要求。
04
業(yè)內(nèi)人士指出，之所以經(jīng)營性收入會按比例分成，最初目的是補貼物業(yè)公司運營上的不足。
國內(nèi)的物業(yè)運營不同于國外。
國外大多采用的是酬金制，即在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)�？梢院唵卫斫鉃槁殬I(yè)經(jīng)理人模式，拿固定年薪。
國內(nèi)大多采用的是包干制，即業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)。也就是說，額外獲利的項目，可劃入物業(yè)公司的利潤里。
早年杭州物業(yè)費普遍收的不高，而物業(yè)的經(jīng)營成本卻是逐年遞增。
最大頭的開支便是人力成本，其次是小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護成本、園林養(yǎng)護等，每一項都是錢。
也不能一直依賴開發(fā)商輸血，總要學(xué)會自己開源。
當(dāng)然，還有一種方式是提高物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，但相應(yīng)的配備也要提升。比如人員，甲級物業(yè)服務(wù)要求主入口24小時值班看守，且高峰期雙人執(zhí)勤，還得是專職人員，以中青年為主；乙級物業(yè)服務(wù)則無相關(guān)要求。
這些都是成本啊。
再者，提高物業(yè)費也需準(zhǔn)業(yè)主認(rèn)可。樓市行情差的時候，物業(yè)費貴了很可能大家就不買了。
何況，不是所有小區(qū)都能100%收足物業(yè)費，總有那么幾個借口不愿意支付的。
基于此，經(jīng)營性收入多少能為物業(yè)“創(chuàng)收”，且十分穩(wěn)定。一旦“約定俗成”之后，這項規(guī)定也就見怪不怪了。
05
在固有印象里，物業(yè)這活不光累、賺的還少，還要受夾板氣。
可顯然，這兩年物業(yè)行業(yè)有了明顯變化。其一，自2018年起，房企們紛紛拆分旗下物業(yè)公司赴港上市。
光是杭州，就有綠城、濱江、德信、宋都等房企旗下物業(yè)公司在港上市。
除了眾所周知的物業(yè)費，寫入合同中的小區(qū)經(jīng)營性收入分成外，其他獲利渠道也不少。
而且，相比波動的房地產(chǎn)行情，物業(yè)收益穩(wěn)定多了，還十分受資本市場青睞。
首先，物業(yè)是輕資產(chǎn)，主要是服務(wù)團隊；其次，現(xiàn)金流穩(wěn)定，每年都有不菲的物業(yè)費收入；第三，受經(jīng)濟周期影響小，經(jīng)濟下行可以不買房，但物業(yè)費每年還得交；第四，低負(fù)債，甚至可以說基本沒什么負(fù)債。
有機構(gòu)預(yù)測，截至2026年，中國物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將達到4639億，同比增長11.9%。
不光分拆上市，品牌房企旗下的物業(yè)公司，除服務(wù)自家房企外，還承接其他小區(qū)物業(yè)服務(wù)，類型囊括住宅、寫字樓、商業(yè)等。
其二，最近兩年在售的新盤，物業(yè)費提價不少，每平米每月動輒3-4塊，甚至5-6塊也很常見。
雖然物業(yè)服務(wù)行業(yè)魚龍混雜，但不可否認(rèn)，這依然是一片藍海，難怪頭部物業(yè)拼了命的要搶占市場。
來源：層樓
