節(jié)前，我們分析了樓市的政策走勢，總結(jié)了房企的 10 個趨勢；過完了一個春節(jié)，我們再補上對于 2023 年樓市行情的 10 個判斷。有些觀念可能會讓你感到不適，你可以一笑而過，也可以心頭一緊。
調(diào)控政策將放松到谷底
對于房地產(chǎn)，2022 年全國出臺了幾千條寬松政策；但實質(zhì)性的救市措施，是從 2022 年 9 月底才開始姍姍而來（以「換房退個稅」為標志性事件）。截至目前，救市措施仍未出盡。總體而言，2022 年是「雷聲大、雨點小」的一年。但可以肯定的是：2023 年，樓市調(diào)控政策將放松到谷底。
限購將保留性放寬
放松到谷底，不等于一松到底；限購作為樓市調(diào)控的標志性措施，不可能徹底退出歷史舞臺。不同級別的城市會有迥然不同的應對措施。我們以佛山與東莞作為參照系（2022 年末，佛山與東莞已全面取消限購）：低于或約等于佛山與東莞的城市，有望全面取消限購；高于佛山與東莞的 GDP 萬億城市，不會取消限購，但有望大幅度放寬限購；北上廣深等特殊城市，不可能大幅度放寬限購。
全國商品房銷售規(guī)模將恢復性上升
2022 年，全國商品房銷售額約 13.3 萬億元，同比下降 26.7%。2023 年可能沒法一下子恢復到歷史巔峰數(shù)值（18.2 萬億元，2021 年），但必然出現(xiàn)恢復性上升，重新突破15 萬億（第二峰值，2020 年）是肯定的。
剛需仍將是成交主力
全國商品房銷售規(guī)模將恢復性上升，靠改善型客戶還是靠剛需？很多人認為樓市已進入下半場（該判斷存疑），改善型客戶將是主力。這是典型的「五環(huán)內(nèi)思維」。在未來十年，剛需仍將是中國房地產(chǎn)市場的絕對主力。
截止 2022 年，銀行個人房貸中 90% 以上都是首套房貸款（銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)，國新辦 2022 年上半年銀行業(yè)保險業(yè)運行發(fā)展情況新聞發(fā)布會，2022 年 7 月 21 日）。如果改善型客戶是目前樓市的主流，那么首套房貸款的比例不可能高達 90% 以上。未來的未來，改善型客戶一定會成為主力，但不是現(xiàn)在；2023 年，無論是新房還是二手房，剛需仍將是成交主力。
頭部城市將率先復蘇
樓市復蘇是必然的，而且仍然將是頭部城市率先復蘇。新一輪復蘇過程的領頭羊城市，將在以下七座城市中產(chǎn)生：京滬深與成都、廣州、杭州、南京。
2016-2017年式的全國普漲難以重現(xiàn)
全國房地產(chǎn)市場復蘇是必然的，但 2016-2017 年式的全國普漲難以重現(xiàn)——準確說，是難以在 2023 年重現(xiàn)。不排除一些頭部城市會在今年下半年出現(xiàn)房價明顯上漲跡象，但全國普漲，仍然需要一些時間。
調(diào)控收緊政策可能會在個別城市率先出現(xiàn)
樓市一旦復蘇，調(diào)控收緊政策就會拍馬趕到�？梢灶A見的是：2023 年下半年或年底，個別城市很可能會率先出現(xiàn)調(diào)控收緊政策。
房價井噴最終還是不可避免，但不一定出現(xiàn)在2023年
即便 2023 年不出現(xiàn)房價井噴現(xiàn)象，2024 年或 2025 年終歸還是會出現(xiàn)。大劑量的寬松政策，勢必會導致房價井噴。實際上，房價上漲并不受制于宏觀經(jīng)濟低迷或居民收入增長降速；恰恰相反，房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟增長的關鍵引擎。
難以跳出「調(diào)控就跌，救市就漲」的循環(huán)
雖然中國已經(jīng)建成了全世界規(guī)模最大的保障房體系，但該體系仍然極不完善，仍有待大步完善。缺乏保障房兜底的中國房地產(chǎn)市場，仍然跳不出「調(diào)控就跌，救市就漲」的循環(huán)，跳不出「抑制-刺激-抑制-刺激」的循環(huán)。
中國仍然處于城市化高峰期
2022 年，無論是國務院副總理劉鶴還是銀保監(jiān)會主席郭樹清，都已給出這樣的判斷：「我國仍然處于城市化的高峰時期」（郭樹清，2022 年 11 月 21 日，金融街論壇），「未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐」（劉鶴，2022 年 12 月 15 日，第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話）。
新年伊始，劉鶴副總理又在達沃斯論壇上重申這一觀點。
我們曾經(jīng)從「國際比較」「國家規(guī)模」「發(fā)展階段」與「時代特征」這四個維度，來討論中國的城市化高峰期仍然遠未結(jié)束。那些說城市化建設高峰期已經(jīng)結(jié)束的人，是不懂中國基本面。當然，你也可以用最直接的肉眼觀察來判斷：你所在的城市（無論大小），工地多不多，如果工地很多，就說明我們?nèi)匀惶幱诔擎?zhèn)化建設高峰期。等到工地越來越少，像東京或倫敦那樣稀少，才能說我們國家的城鎮(zhèn)化建設高峰期結(jié)束了。
來源：德科地產(chǎn)頻道
