與預(yù)想中的一樣,7月杭州二手房沒能保持上漲的動力。
據(jù)統(tǒng)計,截至27日凌晨,杭州二手房成交量僅4634套,自前三個成交量持續(xù)增長后,再一次回縮。
在僅剩不到4天的時間內(nèi),7月成交量大概率在5000套出頭一點。
就如開篇所說,7月二手房成交再度下滑本就是意料之中。一方面,整個二手房市場主要構(gòu)成仍以降價房源為主。
從近30天漲跌房源數(shù)據(jù)來看,杭州二手房跌價房源達18844套,而漲價房源僅1348套,跌價房源是漲價房源的14倍。也就意味著有一套房源漲價,有近14套房源在降價。
再結(jié)合成交情況可以知道,雖然目前市場上有更多房東在誠意出貨,但成交情緒并不高。
另一方面,價格始終無法突破,量價齊跌仍占主場。
蔣村板塊的河水瀾軒,從4月至6月成交來看,價格始終保持在6.9-7.4萬/㎡之間。5月一套89㎡低區(qū)房源,以632萬成交,單價約7.1萬/㎡;同樣是低區(qū)89㎡房源,6月成交一套總價約640萬,價格約7.2萬/㎡;
未來科技城的陽光城未來悅同樣如此。7月成交一套112㎡中區(qū)房源,總價710萬,折合單價約6.1萬/㎡;6月一套126㎡戶型,總價790萬,成交單價約6.0萬/㎡,等等。
當然,以上僅是眾多例子中的一部分?梢钥匆姡谡麄二手房市場無法形成共識之下,想要有明顯的波動顯然無法做到。
就二手房市場走向而言,7月成交量是一個重要的分水嶺。
如果成交量接著6月持續(xù)放大,那么整個二手房會相應(yīng)的暖起來,但目前僅4600余套的成交量,表明著二手房市場出現(xiàn)了拐點。
自此,從去年年底至今,在市場整體狀態(tài)欠佳的情況下,杭州的二手房大致經(jīng)過3個階段。
1.第一階段:二手房市場價格松動階段,買賣雙方博弈開始。
依稀還記得去年10月末在勾莊踩盤時中介小哥說的話:“小區(qū)內(nèi)只要有房源肯主動降價,小區(qū)便會有成交。”
當時看的萬家名城、杭宸、北宸等板塊內(nèi)頭部樓盤,二手房價格大都保持著原狀,而不遠處的海派風(fēng)景因大多房東有降價的意愿,成交偏多。
以價換量,成為了當時后幾個月整個市場的主基調(diào)。
2.第二階段:年初至二季度左右,二手房局部回暖階段。
彼時的二手房市場,曾一路向好。但這基于兩個前提:各類大環(huán)境政策明牌以及亞運會。
數(shù)據(jù)截止7.27
依然記得彼時降利率、降買房首付等各類救市政策飄蕩在杭州市場外圍,再加上517新政的到來,買房成本降低、潛在市場需求被激活等,使得二手房成交有了一定回暖的趨勢;
此外,一輪輪的紅盤潮、亞運會前所要面臨的房荒等,一定程度上帶動著二手房逐漸向好。
3.第三階段:亞運會取消后,二手房再次被打回原形。
5月6日亞運會的取消,擔(dān)心的房荒不復(fù)存在,新房供應(yīng)天量增加,同時交付大潮來臨。
二手房市場鐮刀多于韭菜的局面,便是現(xiàn)實。
如果在沒有外部推力干預(yù)下,繼續(xù)按照當前軌跡進行時,二手房市場仍會持續(xù)下行。
理由如下:
1.一張桌子上,“年齡差”層次豐富。
一句話總結(jié)就是整個市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。舉個例子,每年家庭聚餐時,總分為大人桌和小孩桌。
大人桌大部分人是固定的,年紀相仿;而小孩桌人流動大,也有明顯的年齡差。
而目前整個市場就如聚餐中的“小孩桌”一樣,進進出出的新房占據(jù)了主力位置。
先拋開已經(jīng)出現(xiàn)在場面上的新房,去年三批次、今年的前兩批次地塊等,都在后方蓄勢待發(fā),還有第三甚至是第四批次。
如此天量供應(yīng)的出現(xiàn),造成的局面就是新房搖號難度低、選擇面大,以至于不管剛需還是改善家庭,都專注于打新。
想要激活二手房市場,很難。
2.杭州二手房無多余需求。
如果新房供不應(yīng)求,多余沒被滿足的需求就會轉(zhuǎn)向二手房市場,激活二手房的同時,再反饋給新房市場。
但如今反轉(zhuǎn)的局面,使得新房、二手房均沒有得到想要的,彼此雙方?jīng)]有“互動”,市場還是難以支撐。
所以,未來二手房成交量預(yù)估還會降低,然后到達一個平穩(wěn)區(qū)。
不知道是下意識還是什么,面對這么困難的情況,我們往往會寄托于新政。
也難怪,如果想要維持一個比較熱的局面,新政可以說簡單且暴力。
這不,近期流傳的81新政,說是什么限購區(qū)新房減少社保年限、新房加首付等等。對于市場而言,當然有用:刺激需求,帶動市場之類的。
但藥效不長久。見識到517新政后,相比心里多少有點數(shù),政策永遠都是一個輔助,必要的時候撈你一下。
就如同LOL游戲一般,ADC前期必須要發(fā)育,后期才能carry。
市場也一樣,有自己的調(diào)整方式,雖然時間久遠,短期很難見到效果,但做好每一件事都需要時間成本。
總之,不管有沒有外部力量,下半年的二手房市場會好于上半年,且會比較平穩(wěn)。
至于能不能買二手房,看看錢袋子里多不多吧。
來源:杭州樓市動態(tài)