昨天微信里刷屏的是兩則消息。
一則是來自財(cái)聯(lián)社的消息說省里正在研究杭州樓市限售等問題。
另一則是杭州市“住建委”發(fā)布通知，杭州開始限售3年。
一時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)的轉(zhuǎn)發(fā)，辟謠的辟謠，再一次充分證明了小道消息總是最吃香的。
目前看來，后一條消息是典型的假消息，毫無依據(jù)。前一條么，其實(shí)真假都無所謂了。
從全國來看，限售這個(gè)政策是肯定會(huì)出的，只是遲早問題。研究不研究的，都一樣，關(guān)鍵看出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和限售的期限。
文章發(fā)出前，看到了最新的新聞，說這是傳謠，公安已經(jīng)介入調(diào)查。
PART 1
先思考一個(gè)問題：為什么限售？
因?yàn)樾枰ㄟ^限售來壓制市場(chǎng)的購買熱情，冷卻市場(chǎng)的行情。
同時(shí)通過限售來減緩房產(chǎn)中資金的流動(dòng)性，拉長房地產(chǎn)市場(chǎng)自己的波動(dòng)周期，以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。
因此，限售是從需求端擠出投機(jī)性投資的好方法。
因?yàn)閷?duì)于投資的資金來說，時(shí)間成本是很重要的。同樣漲60%，如果是三年實(shí)現(xiàn)，每年收益是20%；如果是十年，每年收益則只有6%了。而按揭和全款也都有不同的結(jié)果。
關(guān)于這點(diǎn)，這里不展開，大家需要了解的可以點(diǎn)擊以下鏈接：
所以限售了，基本沒有投機(jī)性投資的資金會(huì)再進(jìn)入其中。
PART 2
但凡實(shí)施了限購、限貸的城市，實(shí)際上從供給端基本已經(jīng)把投機(jī)性投資的人群擠出了買房的群體。
為什么這么說呢？
因?yàn)橄拶徍�，一個(gè)家庭只能買一套。因?yàn)榉科钡恼滟F，愿意給別人代持的年輕人不多了。
而作為投機(jī)炒房的人呢，又看不上不能加杠桿，需要全款付的老人房票。
因此真正炒房的人，基本都已經(jīng)退出像杭州這樣前兩年漲過一大波，目前又限購、限貸的樓市了。
剩下買房的人群主要是三大部分。
第一部分是完全的自住需求。這部分人群不用多說，基本買進(jìn)到自住再到置換賣出，差不多將近10年甚至以上的周期。
當(dāng)然，其中也有能力強(qiáng)的，可能隨著收入的快速增長，3-5年之后就會(huì)有改善需求。
第二部分是出于資產(chǎn)配置需求的投資。這些人中如果收入比較高，基本上對(duì)房產(chǎn)是只進(jìn)不出的。也就是傳送中的包租公包租婆。這類人群還包括拆遷戶。
他們持有房產(chǎn)，是為了在資產(chǎn)保值的同時(shí)收租。這其中玩的溜得，還可以質(zhì)押房產(chǎn)用于各種經(jīng)營投資。房產(chǎn)對(duì)這部分人來說，是真正的不動(dòng)產(chǎn)配置。
第三部分人就是瞅著現(xiàn)在一手房限價(jià)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，想要低賣高賣準(zhǔn)備博差價(jià)賺一票的。
這部分人，有的是在本地已經(jīng)有了房子，準(zhǔn)備利用親戚的房票再搞一兩套；有的是看著樓市這么熱，準(zhǔn)備找到親戚代持或者合作買房的；還有的是之前就準(zhǔn)備買，因?yàn)檎咤e(cuò)過了，現(xiàn)在剛有購房資格的。
總之，這部分人的特點(diǎn)是資金并不多，杠桿用的也不大，投資房產(chǎn)的負(fù)債安全系數(shù)較高，也就準(zhǔn)備賺點(diǎn)是點(diǎn)。在我看來是屬于后知后覺的偽炒房者。
當(dāng)然，這其中也衍生了一部分特殊的人群。在限價(jià)、搖號(hào)比較難選到心儀房子的情況下，第一部分和第二部分的人，往往采取了曲線救國的方式。
和第三部分的人一樣，不管三七二十一，先買到有差價(jià)的房子，賺到一票再說。大不了到時(shí)候房?jī)r(jià)都變貴了，再置換。
PART 3
既然已經(jīng)通過限購、限貸從供給端擠出了大部分投機(jī)性投資的人群，為什么限購限貸的城市還要限售呢？
根據(jù)第一段的分析，限售的功能除了讓投機(jī)性投資的資金不敢進(jìn)入以外，最大的作用就是拉長房地產(chǎn)波動(dòng)的周期，通過降低房產(chǎn)流動(dòng)性來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
從下面分析來看，限售對(duì)目前的杭州市場(chǎng)來講并不是必須和急需的。
第一、杭州市場(chǎng)的火熱是有其特殊背景的。就像世博會(huì)之前的上海，地鐵以及亞運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)需要大量的資金，土地財(cái)政這幾年在杭州是不會(huì)減弱的。從國家到省里對(duì)杭州的支持力度也非常大，從之前12個(gè)城市約談中沒有杭州身影，其實(shí)就可以體會(huì)到。
第二、如果限售，第一部分第二部分的人，選房會(huì)受到一定影響，可能要更多的從需求方面考慮選擇樓盤了，那種先買一套今后再置換的思路會(huì)被打斷。第三部分的需求，倒是會(huì)被擠出一部分。
第三、限售其實(shí)對(duì)樓市降溫的威力并沒有想象中那么巨大，不知道大家還記不記得有個(gè)叫長龍領(lǐng)航的樓盤，十年限售，不是照樣搶個(gè)精光？既然限不限都一樣，現(xiàn)在限他干嘛？
第四、截止到今天，透明售房網(wǎng)上住宅類可售套數(shù)是20332套。這兩萬多套房子，大部分是一二手倒掛的樓盤，隱性未出的倒掛厲害的樓盤，可能也就是數(shù)的過來的那些了。下半年會(huì)有不少高價(jià)地的樓盤入市。屆時(shí)，樓市是否還能保持這樣的熱度也是未知。
PART 4
限售另外重要的一點(diǎn)是限售期限。
限售3年？那不等于沒有限？本來2年內(nèi)出售就有一個(gè)5.6%的營業(yè)稅，一般都是過了那個(gè)年限賣的。
雖然實(shí)際交易中往往這個(gè)營業(yè)稅會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到買方，但實(shí)際上加上這個(gè)稅費(fèi)，你的價(jià)格就沒有優(yōu)勢(shì)了。
少賺點(diǎn)賣出？開玩笑吧，大部分人都不是專業(yè)投資者，不會(huì)有這種思路的。普通人么，總還是有點(diǎn)小貪婪的。這也是為什么老碰到二手房東動(dòng)不動(dòng)房子不賣了，漲價(jià)了。
對(duì)于大部分老百姓來說，限售其實(shí)真的不是問題。小老百姓的偽炒房和投資，都是要放個(gè)3-5年再說的。
有的大賺就賣了，再換一套好點(diǎn)的房子裝修一新改善生活；沒得賺就放著收收租金。我想這才是大部分普通購房者的心態(tài)吧。
PART 5
上一期文章開頭的投票結(jié)果到目前為止有69%的人選擇不會(huì)去買一二手不再倒掛的房子。當(dāng)然我這個(gè)投票本身也有局限性，可能并不能反映真實(shí)的情況。
但如果到時(shí)樓市熱度不足，去年拍的那么多高價(jià)地銷售不暢，很可能影響接下來杭州的土拍。那么后續(xù)亞運(yùn)會(huì)前要大搞的城建、地鐵、場(chǎng)館建設(shè)的錢又從哪里來呢？
這些都是決策者們需要思考的問題。
我倒是覺得對(duì)于杭州來說，怎么維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)，保持一定熱度，把接下來高價(jià)地入市的樓盤順利快銷，保持土拍能維持在目前這個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，這些才是需要思考的點(diǎn)。
過熱了需要調(diào)節(jié)一下，放點(diǎn)風(fēng)聲也可以探探大家的情緒和思路。當(dāng)然，也可能是某些媒體賺點(diǎn)流量的手段。
結(jié) 語
本來文章到這里結(jié)束了。但結(jié)合前幾天看到的關(guān)于深圳住房新政，我突然想到了一種情況。
真要限售來了，可能目的并不是為了現(xiàn)在的樓市問題。因?yàn)楹贾莸臉鞘衅鋵?shí)并沒有失控。
限售的年限，會(huì)不會(huì)可能是用來要配合房地產(chǎn)長效機(jī)制的出臺(tái)呢？
