01
“這60萬裝修，算是白送了！”
上周，走出二手房簽約中心的張先生，深呼一口氣，一身輕松又一臉無奈。
輕松的是，掛牌近一年的房子終于出手，借錢炒股的虧空可以填掉，經(jīng)濟上的壓力能減輕不少。
無奈的是，不僅多還一年利息，房子還少賣20萬。
更無語的是，不諳樓市的他，在中介的逼單下，承擔(dān)了更多稅費（相對買家）：好房推薦1%，中介費1%，個稅1%（買家僅契稅和0.5%中介費）。
最終550萬的成交價，凈到手530多萬。
而這套2018年底480多萬買入、后期又豪裝60多萬的城東某剛改小區(qū)135㎡四房，賬面成本就高達540多萬。
“持有5年多，還付了六七十萬利息。”換言之，相當(dāng)于60萬裝修白送給買家了。
這一買一賣，讓張先生悔不當(dāng)初：不該買大戶型，更不該在裝修上投入過多。賣房時也不能太急，要多咨詢業(yè)內(nèi)人士。
02
2018年，杭州新房搖號盛起的一年。
和大多數(shù)人一樣，張先生苦搖紅盤不中。因為怕上不了車，退而求其次，當(dāng)年底緊急入手了城東某流搖新盤（毛坯）。
考慮到家里人較多，張先生選了一套中間樓層的135㎡，單價約3萬6。當(dāng)時同等樓層的89㎡三房，基本3萬5以下。若是一般樓幢的中間套，還不到3萬3。
兩年后交付，張先生開始了下一筆投入：裝修。
出于對未來美好生活的向往，他毫不吝嗇地投入了大量資金，總計60多萬——全屋實木地板，大金中央空調(diào)，還是華麗的美式風(fēng)。
對比豪宅，這點投入不算什么。但相比同小區(qū)主流二三十萬的裝修，堪稱豪裝。
示意圖
可計劃總是沒有變化快。
近幾年，炒股的頻頻失利，讓他深陷其中，甚至還套用了房屋抵押貸。難以輪轉(zhuǎn)下，去年動起了賣房的心思（市區(qū)還有房）。
可一進入二手市場，卻連遭打擊。
花費大量精力和財力的裝修，任自己介紹得繪聲繪色，買家并不感冒也不認可。更糟的是，適逢市場低迷，570萬的底價遲遲無人接手。
就這樣拖到了今年，一連串密集新政，加上再度下調(diào)20萬，終于成交。
結(jié)果和買家一聊，更是鬧心。買主是同小區(qū)置換，剛剛賣了一套小戶型，單價約3萬8。對比不到3萬4的買入價，算上裝修也能保本。
而張先生這套大戶型，單價不到4萬。不算裝修，實際單價3萬5，直接破發(fā)。
但如果裝修少投入點，至少能少虧些。
03
新房大戶型比小戶型貴，二手房反而不如小戶型！
這樣的現(xiàn)象，許多剛改盤都有。這主要是因為新房階段，大戶型基本是邊套又占據(jù)小區(qū)最好位置，而到二手階段，又受制于客戶的總價承受力。
剛改盤的裝修賣不上價，也是普遍現(xiàn)象。
一臨平朋友，之前賣了一套小戶型，裝修40來萬。成交價和鄰居普通裝修，并沒有拉開明顯差距。
小區(qū)內(nèi)是這樣，放大到同板塊的樓盤之間亦如此（前提品質(zhì)差距不大）。比如三墩北的西湖國際城和西雅圖，前者毛坯開盤均價2萬3多，后者精裝修均價2萬7多。
但到了二手市場，新房裝修的近4000價差，并沒有充分體現(xiàn)。
以最近成交為例，西雅圖好樓層網(wǎng)簽價3萬5左右，西湖國際城3萬2-3萬3，差距3000上下。
再如新街，雅逸府高層毛坯2萬4，隔壁的保利欣品精裝2萬7。而目前兩個小區(qū)誠心賣的高區(qū)房源，掛價相差不過2000。
背后的原因，其實很簡單。
一來，剛改盤的主流買家，基本是總價敏感型。二來，裝修全憑房主喜好，很難適應(yīng)購買者的要求。
像老父親們喜歡的紅木富貴風(fēng)，年輕人就很難愛。
更關(guān)鍵的是，裝修費用難以透明，即便你確實真金白銀花投入很多，購房者大多也不認可。
限價時代的裝修品質(zhì)，多多少少也存在一些水份。加上眼下市場起伏，買方占主導(dǎo)，房東在裝修上自然沒話語權(quán)。
04
從某種角度看，剛改房豪裝就像現(xiàn)在的綁車位。
一手高價投入，但在二手市場基本折價才能出手。不過有了一定性價比，帶裝修（帶車位）的房源，也相對更好賣。
買主只要能接受裝修風(fēng)格，既降低了總體投入，又能省去不少時間成本。
當(dāng)然，不是說裝修高的房子，就一定要虧本賣。
之前，我有一個住在城東的同事，就是因為買家特別喜歡她家的裝修，賣出了比鄰居更好的價格，至今是小區(qū)天花板。
另外，核心地段的豪宅，還可能憑裝修賣出溢價。
上個月，濱江區(qū)的賀田尚城，一套246㎡四房六衛(wèi)排屋，報價2000萬，結(jié)果最后2200萬成交。
據(jù)悉，該房為現(xiàn)代時尚風(fēng)格，房東斥資約500萬，前前后后裝了近5年（受疫情影響）。而排屋合院類產(chǎn)品，裝修動輒周期長達兩三年、甚至更久。
對富人來說，時間是最寶貴的，千金難買心頭好。
長期自住投入再大也不為過，但若短期有置換計劃，裝修不能太特立獨行，盡量要符合大眾審美。
少折價、快成交，才是王道。
來源：層樓
