10月13日,新希望以溢價(jià)封頂+自持2%競得九喬數(shù)字商貿(mào)城地塊,繼長粼府后在豐收湖板塊又落下一子。
同樣的操作,也發(fā)生在豐收湖往西一點(diǎn)的筧橋板塊。9月下旬,綠城合景·春來曉園才剛剛首開,月末的時(shí)候綠城就以近30億總價(jià)拿下筧橋單元地塊。
我們知道,當(dāng)一個(gè)房企在同一板塊持續(xù)加倉,往往是出于對(duì)板塊未來發(fā)展的信心。上回,我們說了豐收湖板塊,點(diǎn)擊查看「2019的艮北,2020的豐收湖,杭州樓市超級(jí)備胎迎來高光」。
今天,重點(diǎn)來聊聊筧橋板塊。
先說觀點(diǎn),雖然與艮北差不多限價(jià),但筧橋沒有那么多利好,邊上也沒有那么多熱點(diǎn)區(qū)域引流,筧橋不溫不火。然而,鑒于城東新城也已經(jīng)接近尾聲,自住者氛圍濃厚的筧橋是城東新城的天然接班人。
自住筧橋,更是城東新城的備胎
筧橋板塊位于杭州城東區(qū)域,與城東新城僅隔一條德勝快速路。地圖上看,筧橋距離杭州東站直線距離約2公里,距離新老城市中心「武林廣場、錢江新城」直線距離均為約7公里。
得益于不錯(cuò)的地理位置,板塊的限價(jià)水平鎖定在了4.08萬/㎡,處于整個(gè)杭州房價(jià)的中上水平。這個(gè)價(jià)格和城東新城比,存在著5000-6000元/㎡的價(jià)差,看上去性價(jià)比較高。
事實(shí)上,這個(gè)定價(jià)只能說「中規(guī)中矩」,要不是綠城等品牌房企的盤,恐怕購房者的接受程度不會(huì)太高。
和筧橋限價(jià)相似的艮北,處在江河匯和錢江新城2.0之間的區(qū)域,直通錢塘江南岸,而筧橋連接城東新城和機(jī)場,孰強(qiáng)孰弱,一目了然。
雖然今年年初艮北限價(jià)上升至4.24萬/㎡,但也只比筧橋高了1600元/㎡,價(jià)格的差距不明顯。另一方面,筧橋北面的丁橋和華豐兩大板塊,距離市中心稍遠(yuǎn)一些,但3萬/㎡出頭的價(jià)格對(duì)剛需群體更加友好,基本不存在競爭關(guān)系。
二手房方面,倒掛空間也并不明顯。貝殼找房平臺(tái)上,去年交付的新房融創(chuàng)玖璋臺(tái)二手房掛牌價(jià)4.3萬-5.5萬/㎡不等,最近幾套成交的房源均價(jià)大概4.2-4.4萬/㎡之間,由于不滿兩年,還需考慮營業(yè)稅的成本。
這樣看下來,筧橋板塊內(nèi)的項(xiàng)目還是走「首改路線」比較合適。而且就目前的情況看,筧橋板塊內(nèi)的投資客不多,改善居住的純粹性更高。
而這也正是城東新城此前的標(biāo)簽。
現(xiàn)實(shí)筧橋,斷斷續(xù)續(xù)的開發(fā)歷程
筧橋板塊發(fā)展緩慢,不成規(guī)模體系,主要有幾方面的原因。
一,筧橋機(jī)場在城東的版圖上「扣了一個(gè)洞」,再加上北面德勝高架、東面杭甬高速、西面滬杭鐵路的圍合,筧橋所處地域空間相對(duì)封閉,與其他板塊的聯(lián)系性不強(qiáng)。例如從筧橋往丁橋去,主要通過的城市干道僅同協(xié)路、機(jī)場路兩條。
二,由于機(jī)場的特殊性,筧橋的規(guī)劃設(shè)計(jì)無法大刀闊斧展開。從最近的一次筧橋規(guī)劃修編(2017年)中,可以看出機(jī)場周邊還有大量的村莊建設(shè)用地和安保用地,規(guī)劃郊野、生態(tài)公園,比較單薄,而住宅用地集中在德勝快速路以北沿線,數(shù)量不多。
△筧橋單元規(guī)劃,圖源杭州市規(guī)劃局
三,城市界面差,商業(yè)短板明顯。筧橋同協(xié)路由北往南,馬路兩側(cè)分布著商品房、農(nóng)民房、廠房,「城鄉(xiāng)結(jié)合部」特征明顯,而且機(jī)場附近建筑限高,整個(gè)板塊的天際線都不高;另一方面,目前板塊內(nèi)沒有大型商業(yè)配套落地,除了依靠物美超市、浙商國際中心外,商業(yè)基本得「蹭」周邊城東新城。
四,回顧筧橋的房產(chǎn)史,是一個(gè)斷斷續(xù)續(xù)的過程。最近十年中,2009年—2010年,萬科、濱江兩大開發(fā)商進(jìn)入板塊,各自打造了
金色黎明、草莊、公園大道,由于當(dāng)時(shí)的樓市處于橫盤期,項(xiàng)目之間競爭激烈,不乏靠降價(jià)來吸引客群。
2016年,融創(chuàng)進(jìn)入筧橋,帶來了玖樟臺(tái)項(xiàng)目,高層均價(jià)約3.35萬/㎡。彼時(shí)的融創(chuàng)還尚未形成強(qiáng)大的品牌背書,但那段時(shí)間正處于杭州樓市爆發(fā)期,玖樟臺(tái)不到一年就售罄了。
2018年,龍湖在筧橋拿地,和大家&九龍倉共同打造了璟宸府,精裝高層單價(jià)3.8萬/㎡起,目前還有170㎡疊墅在售,毛坯均價(jià)4.98萬/㎡。
這三個(gè)時(shí)期間隔較長,要么是行情遇冷時(shí)房企間的貼身肉搏,要么是一個(gè)項(xiàng)目單軍作戰(zhàn),因此,筧橋板塊還沒有被大家所熟知。
大戶筧橋,最容易搖的綠城盤
當(dāng)然,筧橋板塊近年來還是迎來諸多利好,發(fā)展的進(jìn)度清晰可見。
商業(yè)方面,下半年筧橋板塊計(jì)劃出讓一宗TOD地塊,體量15.8萬方,屆時(shí)能緩解目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)不足的現(xiàn)狀。
△地塊示意圖,圖源浙報(bào)地產(chǎn)研究院
交通方面,地鐵4號(hào)線二期(在建)北延中,在筧橋區(qū)域設(shè)有筧新路、機(jī)場路站。教育配套上,筧橋板塊將新建一所48班中學(xué)、一所36班小學(xué)、一所90班九年一貫制學(xué)校、6所幼兒園。產(chǎn)業(yè)上,阿里電競園的選址落在筧橋,總建筑面積約10萬方,總投資10億元,為產(chǎn)業(yè)增添活力。
去年開始,筧橋板塊的供應(yīng)加大,迎來一波品牌房企的入駐。2019年,甘肅建投、金隅、綠城進(jìn)駐筧橋,2020年1月合景加入行列,9月綠城加倉筧橋。
這波房產(chǎn)的開發(fā)的熱潮,對(duì)筧橋板塊的能量、知名度提升來說,是一個(gè)良好的開端。
△筧橋地塊項(xiàng)目位置示意圖,僅供參考
到目前為止,板塊內(nèi)共有6個(gè)項(xiàng)目,分別為百酈
玲瓏府、金隅·森臨瀾府、金隅·春棠瀾府、綠城合景·春來曉園、合景泰富·攬?jiān)抡榇涓、綠城筧橋單元地塊項(xiàng)目。
△春來曉園效果圖
綠城合景·春來曉園,建筑面積約12.9萬方,為區(qū)域內(nèi)體量最大的項(xiàng)目,2.0的容積率能提供更多的公共空間、景觀空間,提高了居住的舒適度,而且還有綠城的品牌效應(yīng)加持,預(yù)計(jì)未來二手房溢價(jià)程度更高。
不過劣勢(shì)在于,靠近德勝快速路、滬杭鐵路,有一定的噪音污染。春來曉園于9月已經(jīng)首開,570套高層房源一次推完,共1185戶家庭報(bào)名,中簽率48.1%,下次加推預(yù)計(jì)在11月。
△森臨瀾府效果圖
即將首開金隅·森臨瀾府,容積率同樣為2.0,體量約8.3萬方。北面規(guī)劃有9000畝郊野公園,南面則靠近德勝快速路,也與城東新城的配套距離也相對(duì)近一些,例如距離地鐵4號(hào)線(在建)明石路站約580米直線距離,距離王府井接手的港龍城約1.6公里直線距離。
另外,開發(fā)商金隅之前還打造了學(xué)府、都會(huì)森林兩個(gè)樓盤,二手房市場上的價(jià)格和口碑都還不錯(cuò)。森臨瀾府,預(yù)計(jì)10月中旬取得預(yù)售證,加推192套建面99-139㎡高層和洋房房源。
△百酈玲瓏府效果圖
百酈玲瓏府,位于森臨瀾府旁,兩者區(qū)位配套基本一致。小區(qū)為「高低配」規(guī)劃,業(yè)態(tài)組合為3幢6F疊墅+4幢6-7F洋房+6幢16F小高層(含一幢公租房),共657套房源。
值得一提的是,項(xiàng)目整體毛坯交付,為業(yè)主提供了更高的自由度,項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月月底領(lǐng)證。
△攬?jiān)抡榇涓Ч麍D
合景泰富·攬?jiān)抡榇涓彽罔F4號(hào)線(在建)筧新路站,項(xiàng)目雖然體量不大,但亮點(diǎn)在于自帶30%的商業(yè)部分,而且東邊就是計(jì)劃出讓15.8萬方TOD地塊,一定程度上彌補(bǔ)了筧橋板塊商業(yè)薄弱的劣勢(shì)。
攬?jiān)抡榇涓A(yù)計(jì)10月首開,首開樓幢多層1、4#和高層7#,共122套房源,戶型建面約105-139㎡。
來源:葉帥起高樓