新房交付=二手掛價(jià)跳漲，已是杭州業(yè)主的基操。
近期最夸張的，就是迎來(lái)兩大交付新房的申花。截至昨日14時(shí)，貝殼二手房網(wǎng)顯示，養(yǎng)云靜舍掛牌均價(jià)97593元/㎡，宜和園掛牌均價(jià)89456元/㎡。
掛牌單價(jià)最低78334元/㎡（宜和園191.49㎡），最高110026元/㎡（養(yǎng)云靜舍139.24㎡）。
“相比周邊小區(qū)，差不多跳空高開(kāi)了2萬(wàn)/㎡。”附近的中介說(shuō)。
即便在整個(gè)杭州二手房?jī)r(jià)體系中，這也是絕對(duì)“金字塔尖”的水平。目前，杭州實(shí)際成交能超過(guò)10萬(wàn)單價(jià)的，主要是三類房源。
一是
陽(yáng)光海岸、柳岸曉風(fēng)等的一線江景大平層（躍層）；二是有“學(xué)軍+十三中”光環(huán)的文二新村等極小戶型；三是高品質(zhì)+高偷+學(xué)區(qū)的壹品等南星次新房。
養(yǎng)云靜舍“驚人的掛價(jià)”
看出來(lái)了吧，二手價(jià)格想要達(dá)到10萬(wàn)上下的級(jí)別，景觀資源、地段、豪宅品質(zhì)和頂級(jí)學(xué)區(qū)，至少要占兩樣。
養(yǎng)云靜舍和宜和園喊出“天價(jià)”的底氣，來(lái)自哪里？
“新交付高品質(zhì)+育才登云小學(xué)，及未來(lái)育才公辦初中的期待。”或許，這就是許多業(yè)主無(wú)限看好自家小區(qū)的理由。
但是等等，同一學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，又不是只有養(yǎng)云靜舍和宜和園，其他選擇也不少��！
二手房有2019年5月交付的武林邸，品相也挺不錯(cuò)；新房有九龍倉(cāng)·天薈，高層限價(jià)5萬(wàn)4，中簽率雖低，至少還有搖號(hào)機(jī)會(huì)。
單憑新交付的“青春”和不錯(cuò)的品質(zhì)口碑，一口氣跳漲2萬(wàn)/㎡，真有人買賬嗎？
02
首先得說(shuō)，育才登云小學(xué)的來(lái)頭，確實(shí)不小。
它是拱墅區(qū)“優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校托管公辦學(xué)校”教育戰(zhàn)略下，由浙江錦繡育才教育集團(tuán)托管的一所全日制公辦小學(xué)，共36個(gè)教學(xué)班，已于2019年9月正式開(kāi)學(xué)。
錦繡育才教育集團(tuán)就不用多說(shuō)了吧，拱墅民辦初中“三巨頭”的育才中學(xué)和錦繡中學(xué)，均出自其手。
倘若將來(lái)真能實(shí)現(xiàn)育才公辦初中，雙優(yōu)名校加持下（目前對(duì)口初中是杭師大文暉實(shí)驗(yàn)學(xué)校），對(duì)房?jī)r(jià)的助推還真不可小覷。但這只是猜想。
育才登云小學(xué)學(xué)區(qū)范圍，為萍水街以南，莫干山路以西，登云路和豐登街以北，共覆蓋10余個(gè)小區(qū)。
就目前來(lái)看，二手房?jī)r(jià)體系，大致可分為三個(gè)層級(jí)。
第一層級(jí)：武林邸，未滿2年，實(shí)際可成交價(jià)7萬(wàn)多。我們看的一套107.7㎡三房邊套，帶車位報(bào)價(jià)850萬(wàn)，單價(jià)7萬(wàn)4出頭（車位50萬(wàn)計(jì)），是目前最誠(chéng)心售賣的房源。
第二層級(jí)：尚景國(guó)際一期、紳華府和上尚庭。有89㎡小戶型，但交付年限相對(duì)較早，成交6萬(wàn)左右。還有不少房源掛價(jià)不到6萬(wàn)。
第三層級(jí)：
勤豐小區(qū)和阮家居，年代久遠(yuǎn)的老房子，成交價(jià)4萬(wàn)-5萬(wàn)。
那么問(wèn)題來(lái)了，如果這些樓盤(pán)的核心價(jià)值來(lái)自于學(xué)區(qū)，那么，為孩子讀書(shū)而來(lái)的接盤(pán)俠們，還愿意為哪些要素付出動(dòng)輒兩三百萬(wàn)的溢價(jià)？
不妨就育才登云學(xué)區(qū)內(nèi)，房齡相對(duì)較新的幾個(gè)次新房，作一個(gè)全方位的價(jià)值PK。
先來(lái)看下，各小區(qū)與小學(xué)的位置關(guān)系。
育才登云小學(xué)，位于棠子橋路和學(xué)院北路交叉口東南角，主出入口設(shè)在北側(cè)，即棠子橋路上。
學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的商品房，以學(xué)院北路為界，基本可分為東西兩個(gè)區(qū)塊。東區(qū)塊由尚景國(guó)際一期、武林邸和宜和園組成，西區(qū)塊由天薈、天璽、養(yǎng)云靜舍、紳華府和上尚庭組成。
從孩子上學(xué)便捷度看，東區(qū)三盤(pán)更近。
其中，尚景國(guó)際最近，正對(duì)小學(xué)主入口，僅隔著棠子橋路；其次為斜對(duì)角的武林邸，最后是小學(xué)東側(cè)的宜和園。
但三個(gè)小區(qū)緊挨著小學(xué)，都在步行范圍內(nèi)，最多也就相差兩三分鐘，幾乎可以忽略。
相比之下，西區(qū)眾盤(pán)相對(duì)遠(yuǎn)一些。主要是因?yàn)樾W(xué)西側(cè)有一河道，河道再往西就是主干道學(xué)院北路，加上九龍倉(cāng)項(xiàng)目正在施工，阻隔較多。
以養(yǎng)云靜舍為例，需塘萍路往北，右轉(zhuǎn)萍水街，再右轉(zhuǎn)學(xué)院北路，左轉(zhuǎn)棠子橋路方才到達(dá)，實(shí)際步行距離超過(guò)1公里。
不過(guò)，今后棠子橋路將往西穿過(guò)學(xué)院北路，一路串聯(lián)起天薈、天璽、養(yǎng)云靜舍和紳華府等盤(pán)。
不僅可減少孩子上學(xué)的距離，而且?guī)讉�(gè)商品房也更容易形成集聚效應(yīng)。
總的來(lái)說(shuō)，各小區(qū)子女都可實(shí)現(xiàn)步行上學(xué)。如果一定要分優(yōu)先順序，我認(rèn)為尚景國(guó)際>武林邸>宜和園>天薈>天璽>紳華府>養(yǎng)云靜舍>上尚庭。
04
再看小區(qū)品質(zhì)，先了解下幾個(gè)基本面數(shù)據(jù)。
占地面積：近兩年交付的新房里，宜和園體量最大，占地36400㎡，其次是武林邸24541㎡，最小的是杭房建發(fā)養(yǎng)云靜舍，占地僅15160㎡，只有4幢。
不過(guò)宜和園南北獨(dú)立分區(qū)，除去吃容積率的南區(qū)合院，北區(qū)純高層其實(shí)也不大，只有6幢高層。
反倒是武林邸更成規(guī)模，有11幢高層，共531戶，遠(yuǎn)超養(yǎng)云的246戶。至于其他小區(qū)，體量也都不大，總戶數(shù)最多的紳華府，共867戶。
一般而言，小區(qū)規(guī)模太大或太小，對(duì)二手房?jī)r(jià)都未必是好事。
住戶過(guò)少的小區(qū)，公區(qū)面積和配套可能不足；物業(yè)費(fèi)盤(pán)子太小，物業(yè)容易虧；另外戶數(shù)少，業(yè)主一般對(duì)外聲音也小，長(zhǎng)期看在二手市場(chǎng)“品牌效應(yīng)”偏弱。
而住戶太多的超級(jí)大盤(pán)，優(yōu)點(diǎn)是公共空間大，但人員難免雜亂，賣二手房時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也多，拋壓大。
不只一位業(yè)內(nèi)人士跟我說(shuō)過(guò)，總建筑面積10萬(wàn)—20萬(wàn)㎡的住宅最宜居。
交付時(shí)間：前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，宜和園、養(yǎng)云靜舍今年底剛交付，武林邸去年5月交付。
其余小區(qū)中，尚景國(guó)際一期2015年10月交付。萊德紳華府、上尚庭分別是2013年底、2013年9月交付。算起來(lái)，距現(xiàn)在已有5-7年，而且還是毛坯交付。
論嶄新度，宜和園和養(yǎng)云靜舍無(wú)疑占盡便宜。當(dāng)然，過(guò)幾年小區(qū)都會(huì)變老。
地鐵距離：東區(qū)三盤(pán)再次微微勝出，附近已開(kāi)通的5號(hào)線和睦站，也是在建10號(hào)線站點(diǎn)。其中，武林邸距離最近，直線僅100米出頭，妥妥雙地鐵盤(pán)。
而西區(qū)樓盤(pán)中，離地鐵萍水街站最近的養(yǎng)云超過(guò)200米，只有一條地鐵。但步行仍然是非常方便的。
至于品質(zhì)，宜和園、養(yǎng)云靜舍和武林邸算是第一梯隊(duì)。
那么，幾個(gè)樓盤(pán)之間具體的品質(zhì)差異有多大？從外立面、裝標(biāo)、園林等角度，我們又做了進(jìn)一步比較。
05
外立面：
宜和園、養(yǎng)云靜舍都是“高級(jí)灰”色系，整體看去更時(shí)髦。宜和園是“藍(lán)眼睛石材+鋁板+大面玻璃”，養(yǎng)云是南面、側(cè)面為豎條鋁板，北面為涂料。
武林邸則是底部干掛石材+仿石鋁板+玻璃的設(shè)計(jì)，但仿石鋁板顏色偏黃，不如灰色系討巧。
值得一提的是，武林邸交付已有一年多，還未看到業(yè)主包陽(yáng)臺(tái)。
萊德紳華府、上尚庭交付雖早，可外立面用的還是干掛石材；風(fēng)格略老氣，但質(zhì)感還是能打的。外立面偏弱的是尚景國(guó)際一期，用的是干掛石材+巖片真石漆。
綜合打分，外立面宜和園第一，養(yǎng)云第二。但整個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)水平都還不錯(cuò)，在及格線以上。
園林：
園林最驚艷的肯定是養(yǎng)云靜舍，現(xiàn)代建筑+中式園林在杭州極少見(jiàn)，這也是二手掛價(jià)高企的原因之一。
建發(fā)獨(dú)有的三進(jìn)門(mén)儀，在抵達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，中介就特意指出。中式園林建造成本不菲，養(yǎng)云靜舍軟硬景占比又高達(dá)6：4（普通盤(pán)是8：2），水系、亭榭等燒錢的硬質(zhì)景觀不少。
確實(shí)很美，不論晴雨天氣，鏡頭下都格外有意境。
但日后維護(hù)成本也不便宜，5.1元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)不知會(huì)不會(huì)吃力，畢竟小區(qū)戶數(shù)實(shí)在太少了。
要說(shuō)美觀與實(shí)用兼具，我覺(jué)得還要數(shù)宜和園。
園區(qū)內(nèi)做了兩個(gè)超大草坪，比起花里胡哨的園林，大草坪實(shí)用性最強(qiáng)，無(wú)論大人、小孩還是寵物，都愛(ài)在大草坪里玩，格外聚人氣；
還有不少特色的做法：比如開(kāi)辟的法式玫瑰花園，旱溪與水溪的相互搭配，入口處大面積的鏡面水池。
武林邸交付已有一年半，顏值肯定拼不過(guò)剛交付的“18歲少女”，但其實(shí)這才是漫長(zhǎng)歲月的常態(tài)。
雖然園林的細(xì)膩和審美上略有差距，但從實(shí)用和參與性上說(shuō)，武林邸不輸宜和園。有中央大草坪、無(wú)邊際泳池；有半開(kāi)放式會(huì)客涼亭；園區(qū)內(nèi)還配了直飲水。最主要是夠大，老人孩子跑得開(kāi)。
06
戶型：
三大次新房中，武林邸起步面積最小、得房率最高。
最小107㎡就能做到三房?jī)尚l(wèi)，養(yǎng)云靜舍則要119㎡，宜和園更大，要139㎡，面積相差12-32㎡。
武林邸類一梯一戶設(shè)計(jì)，電梯廳的4㎡面積，專戶獨(dú)享，可放下鞋柜、兒童車等。
武林邸128㎡、135㎡，都能做到四房?jī)尚l(wèi)，既有四葉草戶型，也有三開(kāi)間朝南、餐客橫廳的戶型。養(yǎng)云靜舍四房?jī)尚l(wèi)只有139㎡或是129㎡中間套才能實(shí)現(xiàn)，129㎡邊套只能做出三房?jī)尚l(wèi)。
宜和園與武林邸、養(yǎng)云靜舍又不同，起步139㎡，最大193㎡，已經(jīng)不是著重性價(jià)比，而是改善的居住舒適度。
另外三個(gè)交付相對(duì)較早的小區(qū)，天陽(yáng)尚景國(guó)際一期的戶型最優(yōu)，89㎡做到了三房?jī)尚l(wèi)；紳華府、上尚庭，同樣面積段只能做兩房。
綜合來(lái)看，品質(zhì)第一梯隊(duì)中，武林邸戶型最有性價(jià)比，宜和園戶型最豪。
裝標(biāo)：
宜和園裝標(biāo)最高，6000元/㎡，有法式現(xiàn)代與現(xiàn)代兩種精裝風(fēng)格。品牌包括日立、松下、弗蘭卡、柏麗、杜拉維特等。
武林邸次之，裝標(biāo)5000元/㎡；養(yǎng)云靜舍，裝標(biāo)4500元/㎡（具體品牌詳見(jiàn)表格）。
可以說(shuō)在精裝上，宜和園不僅是育才登云學(xué)區(qū)里獨(dú)一檔，在全杭州現(xiàn)在都是獨(dú)一檔，既美又奢，對(duì)富人自住群體很有吸引力。
07
讓我們?cè)賮?lái)捋一捋幾個(gè)盤(pán)的綜合評(píng)分：
外立面，宜和園和養(yǎng)云最優(yōu)。園林，養(yǎng)云、宜和園最優(yōu)，武林邸也不錯(cuò)。戶型，武林邸最有性價(jià)比，宜和園最豪。裝標(biāo)，宜和園獨(dú)一檔。
園區(qū)規(guī)模，武林邸、宜和園更優(yōu)。到小學(xué)距離，武林邸、宜和園更優(yōu)。地鐵資源，武林邸、宜和園更優(yōu)。
既然各有短長(zhǎng)，同一學(xué)區(qū)下，面對(duì)“天差地別”的報(bào)價(jià)，關(guān)鍵看哪些才是長(zhǎng)期為房?jī)r(jià)加成的因素。
雖然養(yǎng)云的園林已近“封神”，但長(zhǎng)期看園林只是房?jī)r(jià)中很小的一個(gè)要素。同在申花，東方福邸和萬(wàn)家花城的園林都一度以“既大又美”著稱，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)并未獨(dú)一檔。
對(duì)多數(shù)以孩子讀名校為目標(biāo)的家庭而言，戶型得房率和接送孩子的距離，可能在房?jī)r(jià)中的權(quán)重更高。
對(duì)想進(jìn)入申花的富人而言，戶型夠大、裝標(biāo)夠高的宜和園更有吸引力。
那么養(yǎng)云靜舍呢？當(dāng)然也還是老少咸宜的最佳選擇之一。只是，要想清楚，它是否好到可以比武林邸貴2萬(wàn)/㎡？溢價(jià)中，哪些是為“網(wǎng)紅效應(yīng)”埋單，哪些才是長(zhǎng)期價(jià)值？
畢竟，以傳統(tǒng)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)審視，養(yǎng)云靜舍在裝標(biāo)、戶型上還差一口氣，也沒(méi)有室內(nèi)外泳池等配套，目標(biāo)群體不是頂級(jí)富人。
單論產(chǎn)品定位，無(wú)論宜和園或養(yǎng)云，缺一個(gè)恒溫泳池會(huì)所，就讓它們比南星橋的壹品、候潮府差一截；地段上，富人密集度也不如錢江新城。單價(jià)要馬上趕上南星豪宅，有點(diǎn)像放衛(wèi)星。
當(dāng)學(xué)區(qū)房價(jià)格高到一定程度后，選擇其實(shí)是分化的。
就像我的一位朋友，很早之前就買了一套勤豐小區(qū)的房子，近幾年行情火熱，加上學(xué)區(qū)劃分，房?jī)r(jià)漲了不少，萌生了換房的打算。
但因?yàn)橘Y金不足，選擇改善就意味著要賣房再搖號(hào)�？蛇@風(fēng)險(xiǎn)太大了，因?yàn)樾『⒁焉嫌變簣@中班，萬(wàn)一搖不中，可能直接影響小學(xué)報(bào)名。
二手房更是下不去手，動(dòng)輒6到7萬(wàn)，連武林邸四房都?jí)虿恢?/div>
現(xiàn)在朋友想出了一個(gè)替代方案，不動(dòng)老房子，用手頭的錢，去搖其他中簽率相對(duì)較高、門(mén)檻相對(duì)較低的新房。搖號(hào)期間，可以租一套宜和園或武林邸的二手房。
08
即便富人不差錢，當(dāng)二手房?jī)r(jià)到了七八萬(wàn)這個(gè)價(jià)位，想要再度突破，難度也非常大。
養(yǎng)云靜舍和宜和園自交付掛牌以來(lái)，尚未出現(xiàn)一套公開(kāi)網(wǎng)簽。“有價(jià)無(wú)市，到訪客戶倒是有一些，但都被掛價(jià)嚇跑了。”中介說(shuō)。
我查了下貝殼的動(dòng)態(tài)紀(jì)錄，大多只有零星的兩三次帶看，不乏零帶看。
不過(guò)，就在前兩天，申花業(yè)主交流群突然出現(xiàn)了一陣騷動(dòng)。原來(lái)，有人傳養(yǎng)云靜舍出現(xiàn)了第一套成交，139㎡1080萬(wàn)。算上各種稅，實(shí)際單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)。
經(jīng)中介求證，房源位于三樓，已達(dá)成定金協(xié)議，實(shí)際簽約價(jià)1050萬(wàn)，折合單價(jià)7.54萬(wàn)，遠(yuǎn)低于平均掛價(jià)。
據(jù)傳，還有一套宜和園的191㎡也定金成交了，折合單價(jià)7萬(wàn)8。
不要說(shuō)還包括增值稅什么的，育才登云小學(xué)隔壁的武林邸，前段時(shí)間簽約了一套128㎡，實(shí)際單價(jià)7萬(wàn)6左右，同樣未滿2年。
中介告訴我，目前育才登云學(xué)區(qū)內(nèi)，還沒(méi)有一套房源，網(wǎng)簽單價(jià)能夠超過(guò)8萬(wàn)。
其實(shí)整個(gè)申花的次新房，也只有錦繡之城出現(xiàn)過(guò)極個(gè)別的8萬(wàn)以上成交。而8萬(wàn)，相比申花上半年的二手房?jī)r(jià)，已是大幅度跳漲了。
來(lái)源：層樓
