第四次來到蘇州調(diào)研，每一次都感觸良多。
過去10年，有兩個二線的城市發(fā)展最快，一是杭州，二是蘇州。
是飛快，真的是城運(yùn)極佳的兩個城市。
近兩年，冒出了另一個踏上城運(yùn)起飛的合肥。
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先放結(jié)論。不要忽視任何一個萬億GDP、人口過千萬、橫盤超2年的城市。
友情提醒，蘇州橫盤兩年，鄭州橫盤3年，天津橫盤3年。
再提醒，之前上海橫盤的時候，社會上太多唱空上海的聲音，但當(dāng)上海啟動的時候，其能量遠(yuǎn)超任何城市，打臉那些破偽專家。
所以，不要唱空蘇州。
蘇州未來，絕對可期。
雖然強(qiáng)省會崛起，雖然蘇州爭不來機(jī)場、直轄。
但蘇州的底子，給其它城市20年，也不一定趕得上。
20年，你人生的黃金時代都過去了，等得起嗎？
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蘇州基本面。
2015蘇州樓市爆發(fā)，伙同廈門 上海 深圳 合肥是那一年底最先起跳的樓市。
2016年，蘇州開始調(diào)控。
2017年，蘇州其實是全國最好的投資城市，也幾乎是最先有限價紅利產(chǎn)生的城市，園區(qū)路勁瀾山瀾限價27000，路對面的另一樓盤因為地價高卻要多賣一平1萬。
2019年上半年，蘇州園區(qū)跳漲30%，帶著科學(xué)城、太湖新城等一眾上漲，全民搶房，搖號，倒掛，成了全國樓市熱點，被點名。
隨即，最強(qiáng)調(diào)控來臨。
前面要求2年社保，后面要求5年限售，自2019年下半年開始，蘇州樓市開始被按下，回調(diào)。
同時，全城限價最高不能超40000/平。
2020年，園區(qū)價格回調(diào)有5-10%。
整個蘇州樓市被按下，集體回調(diào)。
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但可是。蘇州樓市被按下的下面，卻是局部巨大的火熱和利潤空間。
獅山，綠城濱河四季云庭 ，限價39800，周邊二手50000+，倒掛10000/平，一房難求，開盤即清，只剩下一樓復(fù)式。
獅山，大華春和錦明，限價39800，對面就是美羅百貨，周邊二手50000+，倒掛10000/平，去調(diào)研吃了閉門羹，不讓進(jìn)。
園區(qū)，中鐵建花語江南，限價39800，想買？綁定6888元/平裝修，還要買車位，核算下來也要51000/平，但依然有倒掛。
相城，萬科玉玲瓏，限價28500，倒掛其實不大，2000元左右，剛剛開盤，依然是供小于求，有100多人沒有買到房。
相城，高鐵北站，中鐵建花語江南，均價29500，上周，剛剛開盤即清。
等等。
冷熱不均，板塊分化。
在限價40000的壓頂之下，限價39800的樓盤和區(qū)域是最有價值的。
比如，園區(qū)、獅山。
限價在25000以下的，基本都是為了掩護(hù)城市均價的，都是沒有什么價值的。
比如，運(yùn)東、甪直。
而其它中間板塊，要做更多的具體分析。
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有了邏輯之后，我們再來理解一下蘇州。蘇州未來的城市格局是什么？
是的，如上圖，一個東西主軸，一個南北主軸。
東西主軸的權(quán)重要強(qiáng)于南北主軸，東西主軸上的都是蘇州的王者。理解蘇州，從深入理解地鐵9號線、10號線開始，這是未來蘇州最為重要的兩條地鐵線。
串起來蘇州未來最為重要的戰(zhàn)略要塞。
9號線起于國家戰(zhàn)略的科學(xué)城，經(jīng)過古城區(qū)、園區(qū)湖東、勝浦等地，終于昆山南站，呈東西走向。
10號線起于國家戰(zhàn)略、長三角一體化的汾湖，經(jīng)過吳江、吳中，高鐵北站，終于常熟，呈南北走向。
是的，
西接環(huán)太湖科創(chuàng)帶的科學(xué)城、無錫，
北接自家人常熟。
東接自家人昆山，還要拉上大哥上海。
南接國家戰(zhàn)略的長三角一體化的核心，水鄉(xiāng)客廳。
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蘇州未來10年最大的驅(qū)動力來自于哪里？1、園區(qū)，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、高度、戰(zhàn)略肯定還是第一位的，
2、高鐵新城是第二位的，這里的基建、規(guī)劃高度、軌道高度、交通高度、兌現(xiàn)速度，放在整個蘇州，也是沒有對手的，5條地鐵交匯，6條城際交匯，
3、科學(xué)城，位置確實有點尷尬，這畢竟是國家級戰(zhàn)略，畢竟還引入了南京大學(xué)，畢竟把阿里都弄過來了，不能忽視，
科學(xué)城特別像杭州未來科技城，不在城市發(fā)展方向上，但最后未來科技城真的起來了，這是一個奇跡，蘇州科學(xué)城能否起來，我不知道，但很難，阿里，是一個奇跡，很難復(fù)制。
4、吳江汾湖，這里是長三角一體化示范區(qū)，華為研發(fā)中心都過來了，也是國家級戰(zhàn)略，也是未來上海的重中之重，承載著國家的意志和戰(zhàn)略，不可忽視。
而其它，就真的只能排在其后了，
5、吳江太湖新城，6、吳中太湖新城，
不能說是拋棄，但肯定在戰(zhàn)略定位上就落了一截。
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蘇州購房指南。倒掛第一，選籌第二。東比西好，北比南好，東西主軸強(qiáng)于南北主軸。今年上半年的房價變化也說明了這一點，園區(qū)獨(dú)墅湖高教區(qū)標(biāo)桿鉑悅犀湖漲了30％，生態(tài)科技城漲幅最大的在15％，高鐵新城漲幅在5%以內(nèi)，太湖新城沒有漲。
上圖僅為蘇州新房房價地圖
1、蘇州全城最高限價4萬，所以，最好的地方肯定最值得買，比如園區(qū)，可惜園區(qū)沒有新盤，新盤都在外圍，比如青劍湖、勝浦，倒掛反而不明顯，2、倒掛最大的除了園區(qū)，還有獅山有一兩個樓盤，四季云庭售完了，大華春和錦明還在售，限價39800，倒掛10000/平，3、高鐵新城可以買，限價26000-31000，有2000左右倒掛，可以直接買入，推薦新城芯城匯，4、科學(xué)城倒掛不明顯，區(qū)域略偏，但戰(zhàn)略高，界面好，學(xué)校好，區(qū)域需求可以關(guān)注，
5、平江新城限價32000，倒掛不明顯，多盤在售，區(qū)域需求可以購入，
6、甪直無倒掛，運(yùn)東無倒掛，建議放棄，
7、吳中太湖新城無二手，無參考，不建議作為優(yōu)選，周期略長，
8、吳江太湖新城倒掛很少或是偽倒掛，偏離蘇州發(fā)展方向，不建議選擇，
9、尹山湖近地鐵、近獨(dú)墅湖區(qū)域可以關(guān)注，建議華潤悅景水灣，價格29000，
10、中央公園和活力島板塊倒掛很少或偽倒掛，無產(chǎn)業(yè)，不是優(yōu)選，
11、提醒一點，在蘇州政府眼里，園區(qū)、高新區(qū)、姑蘇區(qū)是一家人，這三家可以互相考高中，但吳中、吳江、相城的學(xué)生，只能在本區(qū)中考，不能考這三個區(qū)的高中。所以，蘇州也是有鄙視鏈的。
12，綜合之，
園區(qū)核心、獅山限價盤、高鐵核心、尹山湖近園區(qū)地鐵盤為你在蘇州正確置業(yè)的答案，祝你在蘇州購房愉快。
