今年行情會(huì)怎樣？
毫無疑問，成都今年的行情肯定要比2021和2020好很多。
按照成都過去的成交規(guī)律來看，二手房平均每年成交在7-8萬套，才算是正常水平，而且是升兩年跌一年。
但是去年和前年的成交量還不到5萬套，這明顯太低了。
雖然去年年初市場(chǎng)很火爆，價(jià)格也漲的兇，核心地段漲幅超50%，但量在收縮，這種漲法太急了，是持續(xù)不了多久的，就是市場(chǎng)要調(diào)整的前兆。
下半年因?yàn)樾刨J收的太緊，二手房又出來一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，所以把二手房市場(chǎng)一下就打趴了。
但10月信貸放松后，加上價(jià)格也降了，有些房子比指導(dǎo)價(jià)還低，年底兩個(gè)月成交量明顯在大反彈。
今年1月的成交量也很大，所以今年成都樓市行情會(huì)不錯(cuò)。
新房市場(chǎng)也是，連續(xù)三年供過于求后，去年就轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求了，說明市場(chǎng)上行周期開始，只不過下半年被堵死了。
而且房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步上漲。
其實(shí)成都房子不是沒人買，而是
需求被限制住了。
看成都過去十年，增加了582萬人就知道，僅次于深圳廣州。四川那么多人，后面成都還會(huì)持續(xù)吸引人口流入，根本不用擔(dān)心需求問題。
而成都的供給呢，看下圖就知道，去年土地沒增加多少，今年需求回升的話，肯定又是供不應(yīng)求。
地價(jià)也漲了不少，房?jī)r(jià)想不漲都難，畢竟開發(fā)商不能都做虧本生意啊。那些限價(jià)倒掛多的，肯定又要搶爆了。
（保利投顧研究院西部分院）
所以我覺得今年信貸放松，利率下調(diào)之后，成都市場(chǎng)肯定會(huì)迎來一個(gè)爆發(fā)。
保守估計(jì)今年二手房成交量至少在10萬套以上，量起來了，價(jià)格就有漲的底氣。
畢竟成都過去房貸一直是高利率，去年還在6字頭以上，現(xiàn)在降到5.6%了，久旱逢甘霖的感覺肯定會(huì)釋放出大量購(gòu)買力。
另外，成都主城區(qū)的新房現(xiàn)在大都是大戶型，剛需也買不起了。只能去二手房市場(chǎng)找小戶型的房子。
價(jià)格是漲是跌？
我看網(wǎng)上有消息說現(xiàn)在銀行放松了評(píng)估價(jià)，那些限價(jià)的可以按照市場(chǎng)價(jià)給貸款，如果是這樣的話，那價(jià)格也會(huì)回升。
但我沒有去求證，不確定，你們自己多關(guān)注，這一點(diǎn)至關(guān)重要。
如果沒放松，二手房指導(dǎo)價(jià)是按照指導(dǎo)價(jià)評(píng)估貸款的，想漲就比較難。
特別是剛需房，很難好轉(zhuǎn)，因?yàn)閯傂枋亲畲嗳醯模赘对黾觾沙神R上就買不起了。
反而是大面積的豪宅抗跌，比如金融城，雖然成交少了，但價(jià)格沒跌多少。
因?yàn)橛兄笇?dǎo)價(jià)的恰恰都是好房子，多集中在寬窄巷子、三圣鄉(xiāng)、金融城、南湖、麓湖生態(tài)城、攀成鋼、國(guó)賓板塊等熱門板塊，就是怕他們漲太快才要降杠桿，本身也是以后潛力大的地方。
買這些地方的業(yè)主大多實(shí)力不錯(cuò)，不會(huì)輕易降價(jià)。
但二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)市場(chǎng)的殺傷力是非常大的，降杠桿很多改善也買不起了，業(yè)主又不想降價(jià)的話，買家就只能去買新房了或者換別的地方買，所以被限價(jià)的成交量很難起來，那價(jià)格也是有價(jià)無市。
那二手房沒指導(dǎo)價(jià)的呢？是漲是跌？
如果房子本身好，地段和學(xué)區(qū)都不錯(cuò)，還有地鐵商業(yè)，成了指導(dǎo)價(jià)的漏網(wǎng)之魚，就是還沒有出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，那市場(chǎng)自然會(huì)發(fā)現(xiàn)這些價(jià)值，那價(jià)格就會(huì)漲。如果房子地段不好，沒指導(dǎo)價(jià)也漲不了多少。
今年哪些房值得買？學(xué)區(qū)房能不能買？
我前面說了，今年會(huì)漲的那些房子，本身?xiàng)l件不錯(cuò)，那就值得買，這些肯定是在一二圈層。
另外已經(jīng)被限價(jià)的二手房，如果房子好，你有實(shí)力，也值得買，剛好趁著短期橫盤的機(jī)會(huì)，有錢就可以買，一旦指導(dǎo)價(jià)放松，那這些就是最先上漲的。
大家都能感受到，這幾年成都中心區(qū)的房子面積是越來越大了，一是因?yàn)榈貎r(jià)漲了后，開發(fā)商做大戶型才有利潤(rùn)，總價(jià)就越來越高，有錢人才買的起。
二是中心區(qū)的土地越來越少了，成都虹吸的是市內(nèi)乃至省內(nèi)最高支付能力客群，有錢人都想買到中心區(qū)，好房子供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)只能越來越高。
不過中心區(qū)也要分區(qū)，規(guī)劃老舊的老城區(qū)就不太好。
老城區(qū)的學(xué)區(qū)房，如果房子很破舊，除非學(xué)校屬于頂流，也只建議買小戶型，用完就賣。
寧可去買新片區(qū)，名校分校的好房子，升值會(huì)更快。
還有人問我，今年成都市場(chǎng)回暖的話，剛需和改善可以買，那投資還能不能買了，特別是成都三倍熔斷的盤，拿到房產(chǎn)證要5年后才能賣，持有成本會(huì)不會(huì)太高了？
現(xiàn)在純粹是投資的，應(yīng)該不會(huì)去買三圈層的房子了，因?yàn)檎l都知道遠(yuǎn)郊的房子漲的慢，以后更不值錢。
也不會(huì)輕易投二手房了，本身就比新房貴，隨便來個(gè)什么政策就要跌。
所以投不投資，還是要看價(jià)格和地段，如果是地段好，新房?jī)r(jià)格倒掛20%以上，哪怕是限售5年也沒關(guān)系。
好房子還是有升值空間的，否則你不買房，這錢還有更好的投資投渠道嗎？
政策對(duì)市場(chǎng)的影響
我多次說過買房要跟著政策走，去年成都的調(diào)控政策很明顯前面在收緊，年底在放松。
去年5月成都熱點(diǎn)片區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)連續(xù)出臺(tái)了三批次，在真實(shí)報(bào)價(jià)上打7-8折，8月之后到現(xiàn)在也沒有再出第四批次了，說明成都也是想維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的。
加上11月份成都還出臺(tái)了政策，從12個(gè)方面來穩(wěn)定樓市。
維穩(wěn)的意思就是告訴你們可以買房了，市場(chǎng)要回暖了，結(jié)果真的反彈了。
回頭看2019年成都的調(diào)控政策也是很嚴(yán)，但稍微放松一點(diǎn)人才引進(jìn)，二手房成交量就到了11萬多套，成都真的是給點(diǎn)陽光就燦爛的地方。
所以今年成都的政策至少上半年是寬松的，下半年就要看樓市有多火熱了，太火熱就會(huì)收緊，二手房指導(dǎo)價(jià)四批次就會(huì)出來。
如果政策收緊的話，大家就悠著點(diǎn)，不要追了。
最看好哪些區(qū)？哪些板塊升值潛力最大？
成都最看好什么區(qū)域呢？
全民皆知成都大的城市發(fā)展方向，是向南向東發(fā)展。
老城區(qū)最多只能靠舊改優(yōu)化一下，但拆遷太難，想看到煥然一新，這個(gè)過程太長(zhǎng)太長(zhǎng)了，所以沒有哪個(gè)城市的老城區(qū)房子升值快的，除非是學(xué)區(qū)房，因?yàn)檎l也不想周邊被老破舊包圍。
成都二環(huán)以內(nèi)就是老城區(qū)，因?yàn)樵缍奸_發(fā)完了，目前剩下的都是一些零零碎碎的地，沒辦法成規(guī)模的打造，所以潛力也不會(huì)太大。
因此你需要把目光投向二環(huán)以外，一圈層二圈層里面，還有大量空地的片區(qū)。
通常來說，片區(qū)空地多，規(guī)劃有序的板塊，都是新房子，更有想象空間和未來。
成都現(xiàn)在每個(gè)區(qū)都有新概念可講，但以后肯定不是隨便搞個(gè)新城概念都能成功，還是需要看地段的。
一圈層 二圈層新版塊還有升值機(jī)會(huì)，三圈層就不要指望了。下面我根據(jù)成都的樓市地圖總結(jié)了一下。
現(xiàn)在最大的共識(shí)，潛力排第一的肯定是高新區(qū)，版塊金融城，大源和新川。這個(gè)沒有爭(zhēng)議。
去年大源板塊的地是整個(gè)成都，開發(fā)商搶的最激烈的，說明最看好這里。
因?yàn)楦咝聟^(qū)是消費(fèi)能力最強(qiáng)、收入最高、新興工作機(jī)會(huì)最多的，以后房?jī)r(jià)肯定都是最高的，所以高新區(qū)限購(gòu)才最嚴(yán)，就是怕你們都去買推高房?jī)r(jià)。
同樣是3萬，能買到高新，當(dāng)然就不用再考慮其他區(qū)域了。
二手高新目前比較好的區(qū)域在4-5萬左右，現(xiàn)在看很貴，以后看更貴。
第二、天府新區(qū)，板塊中央商務(wù)區(qū)、南湖，麓湖，秦皇寺、天府前灣，科學(xué)城、錦江生態(tài)帶都可以，主要圍著天府大道兩邊；
從成都到2035的總規(guī)圖可以看出來，成都就兩個(gè)主中心，老城區(qū)是一個(gè)，天府新區(qū)是第二個(gè)，屬于成都的新中心，所以發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡伞?/div>
現(xiàn)在很多人還在懷疑天府新區(qū)，覺得成都又在東部搞了個(gè)東部新城，天府新區(qū)會(huì)不會(huì)被冷落了？
我覺得大可不必?fù)?dān)憂，因?yàn)?0年的規(guī)劃圖肯定不會(huì)隨便改的。
天府新區(qū)縱深雖然長(zhǎng)，但是興隆湖到金融城去上班也就20公里，所以并不遠(yuǎn)。
不過天府新區(qū)現(xiàn)在供給量還比較多。
第三是錦江區(qū)，板塊攀成鋼，三圣鄉(xiāng)；成華區(qū)，二八版塊、東客站；其他主城區(qū)的幾個(gè)新城，包括武侯新城，金牛區(qū)國(guó)賓版塊，青羊新城，北部新城；攀成鋼、三圣鄉(xiāng)都很成熟了，新地也少，二手房可以買。
成華區(qū)因?yàn)槲撮_發(fā)的土地多，二八板塊就可以成片打造，據(jù)說可能成為下一個(gè)攀成鋼，新房值得買。
很多人看好的龍?zhí)端驴赡苓�需要時(shí)間，去年土地有幾個(gè)流拍了，說明開發(fā)商目前熱度不高。
其他幾個(gè)新城都是比較新的片區(qū)，自住和改善的都可以買。
投資的話就要買熱度最高的，后面還有很多規(guī)劃沒有落地的片區(qū)。
比如攀成鋼，三年前跟金融城差不多都是三四萬，但后面漲幅明顯不如金融城，攀成鋼現(xiàn)在還是三萬多，但金融城漲到四五萬了，因?yàn)榕食射擁?xiàng)目全部搞完了，金融城還有三期開發(fā)，后續(xù)就還有很大的想象空間。
第四，就是二圈層的幾個(gè)板塊。
溫江有光華新城，雙流的楊柳湖中心，新都的大豐、香城中心，郫都的犀浦，龍泉驛的大面、東安湖，這些都是片區(qū)比較新，規(guī)劃較好的。
大面是龍泉驛區(qū)發(fā)展最好的板塊，都是次新房，主要是錦江區(qū)和高新區(qū)外溢的購(gòu)買力，東安湖板塊，才開始開發(fā)，需要時(shí)間。
新都的斑竹園板塊，去年土地流拍最多，發(fā)展時(shí)間還需很長(zhǎng)。
第五，三圈層。
明顯供大于求，所以投資不建議，剛需看著買。
東部新城也屬于三圈層了，反正我不看好。
因?yàn)樘h(yuǎn)了，到市政府周邊商務(wù)區(qū)有50多公里，遠(yuǎn)郊是投資的大坑。
來源：櫻桃大房子
