杭州居然還有這么多地沒開發(fā)！最近，杭州多個區(qū)相繼發(fā)布了實現(xiàn)2023“開門紅”的政策，在文件中均提到將在2023年1月中旬發(fā)布第一批住宅用地的出讓公告。
從去年第五批掛地公告的情況來看，2023年大概率會采用傳統(tǒng)的“地塊少，頻次多”的方式。
從2021年到2022年，實行了近2年的集中供地，或許就此成為了歷史。
然而，集中供地或許不再，市場上依然留存了許多集中供地期間出讓的亟待開發(fā)，尚未入市的項目。
截至當(dāng)前，
單單是超6個月未入市的項目就多達44個，遍及杭州九個區(qū)。
如上圖所示，這44個未入市項目集中在臨安區(qū)（13個）、蕭山區(qū)（10個）、富陽區(qū)（7個）和臨平區(qū)（7個）這4個區(qū)。
主城區(qū)拿地超6個月未入市的項目極少，基本只有1-2個項目，其中供地量最少的濱江區(qū)的地塊全部已經(jīng)開發(fā)入市了。
讓人比較驚喜的是余杭區(qū)，同樣是非主城區(qū)的供地大戶，這2年來項目開發(fā)的速度非�？�，只有一宗地超半年未入市。
那么，這些地塊為什么這么久都沒能入市呢？在解釋之前，我們先來看看這些具體的地塊及指標(biāo)。
如上表所示，這44個項目大都來自于不同的區(qū)域和板塊，有著不同的限價，甚至批次也不同。
但在拿地房企性質(zhì)一塊，卻有著驚人的相似性。
44宗地塊中，
有27宗地塊是被地方國企拿下的，占比超60%。此外，還有2宗是央企拿下的，真正意義上由民企拿地的只有15宗地塊。
而拿地的這些地方國企中，大多是城投、地鐵集團等，一般不會自己開發(fā)地塊，而是采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓或是與民企合作的方式進行的。
表格中由地方國企拿地的，像臨平新農(nóng)村建設(shè)旗下的公司杭州崇昌置業(yè)、崇韻置業(yè)這2個項目，以及杭州地鐵集團子公司杭州北煦置業(yè)的股權(quán)就都在去年年底在杭州產(chǎn)權(quán)官網(wǎng)上交易掛牌了。
而股權(quán)轉(zhuǎn)讓或是合作開發(fā)，都需要尋找意向方。
但大家都知道，地方國企一般是在不得已的情況下才會托底買地。從市場的角度來看，這些地塊本身的條件會相對差一些，利潤空間也相對小一些，民企參與的意愿本身就不高。
在這樣的情況下，要尋找到合適的意向方確實存在一定的難度。相比與民企拿地直接開發(fā)，耗費的時間自然要久得多。
當(dāng)然，
還有一個很重要的原因—市場熱度。
如下圖所示，這些超半年未入市的項目存在明顯的時間節(jié)點性。
高峰出現(xiàn)在2022年的第一批次和第二批次，2021年第一批次也有部分地塊留存下來，最少的是2021年的第二批次和第三批次。
綜合來看，這一情況與市場熱度的走向整體是比較吻合的。
2021年之時，杭州的市場行情處于上行的階段。因為預(yù)期良好，2021年第一次集中供地的地塊57宗地塊全部拍出，且拿地房企以民企居多。
超6個月未開發(fā)的項目主要集中在臨安區(qū)（6個）等稍微偏遠(yuǎn)一些的市區(qū)。
到七八月份的紅盤潮期間，市場熱度達到了頂峰。
當(dāng)時，亞運村綠城、萬科、華潤三個項目、壹號院等一眾超級紅盤紛紛領(lǐng)證，為了控制熱度，限制登記人數(shù)，避免限售命運，甚至出臺了社保政策。
狂熱之后，市場就慢慢開始走下坡路了，2021年第二批、第三批的出讓地塊明顯減少。
尤其是第二批，原定要出讓31宗地塊，包含10宗競品質(zhì)現(xiàn)房銷售的地塊，結(jié)果經(jīng)歷了2次的終止公告，其中一次是9宗競品質(zhì)地塊的出讓終止（僅剩的富陽一宗也未進入競價階段，直接流拍），還有一次是7宗尋常的地塊。
所以最終僅有14宗地塊出讓，到現(xiàn)在為止還有3宗地塊未開發(fā)，占比高達21.43%。
到2022年之時，更是一個季度比一個季度涼。即便下半年政策頻出，有只是小小的波動，依然難以有明顯的起色。土地市場也明顯艱難，大量地方國企托底出現(xiàn)。
唯一一次與市場走向不那么一致的，就是2021年的第三批地塊，土地出讓也挺多，但整體以民企拿地為主，基本已開發(fā)完。
當(dāng)然，背后的原因并非市場好轉(zhuǎn)，更多與地塊本身的品質(zhì)提升有關(guān)，像偉星的星瓚頌錦府、華潤杭樾潤府和杭曜置地中心的這些優(yōu)質(zhì)地塊均在這一批中。
同時，房企準(zhǔn)入門檻降低，土地起拍價降低，地塊限價提高，取消現(xiàn)房銷售等也擴大了房企的利潤空間，所以最終的結(jié)果不錯。
除了本土國企拿地超6個月未開發(fā)之外，不少民企也出現(xiàn)在列表中。
他們遲遲未開發(fā)這些地塊的原因就比較多樣化了。
像
德信的小河云莊，本身是一宗非常搶手的地塊，當(dāng)時德信運氣絕佳才拿下的。它未開發(fā)的原因主要還是規(guī)劃上存在細(xì)微的問題，但目前也已經(jīng)解決了，今年入市之后，必然是一個超級熱門的項目。
