對于商住地來說，商業(yè)性質非商場和酒店部分的土地，通常處于邊緣地帶。
開發(fā)商會想盡一切辦法讓它們“類住宅化”，這種類住宅，以前通常被叫成“酒店式公寓”，后來因為“禁酒令”，又為了規(guī)避廣告法。
叫法越來越隱晦，變著法的叫，有叫“公寓”的，隱晦一點會叫“LOFT”，叫“小公館”的也有，“小復式”的叫法也很常見，最近幾年開始流行“雙鑰匙”，其實都是同一類產(chǎn)品，它們的“奶奶”都是酒店式公寓。
不過，我們司空見慣的產(chǎn)品，其實一直在打“擦邊球”。
主管部門一直的態(tài)度都是打擊“類住宅”，但為什么我們身邊還有那么多類似的產(chǎn)品出現(xiàn)呢？
這是開發(fā)商商業(yè)選擇的結果。
杭州的寫字樓雖然沒有到非�？鋸埖目罩寐�，也不是特別特別難賣，但是像寫字樓這樣的產(chǎn)品賣得相對住宅慢得多的多。
寫字樓這樣的產(chǎn)品，不屬于大眾產(chǎn)品，面對的客戶面小，開發(fā)周期就會比較長。做成類住宅產(chǎn)品，就完全不一樣，一下子就打開了客戶面，賣得快了，資金回籠速度也大幅提升。
事實上，地產(chǎn)行業(yè)就是一個追求高周轉的行業(yè)。
酒店式公寓就成了開發(fā)商最喜歡的業(yè)態(tài)。這類產(chǎn)品通常面積小、總價低，而且不限購不限貸，非常受投資客的歡迎，開發(fā)商也可以迅速銷售回籠資金。
2011年我入行的時候，跑得最多的就是酒店式公寓項目，那會無論是40年產(chǎn)權的還是留用地項目，都非�；鸨�。
到現(xiàn)在也忘不了豐盛九璽在電臺轟炸的洗腦rap。
在這個背景下，2012年1月，杭州出臺了“禁酒令”，即《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》，明令禁止商業(yè)辦公樓采用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱來銷售。
同時，對商業(yè)項目的套型設計、衛(wèi)生間數(shù)目、挑空陽臺、飄窗等作出了嚴格的“去住宅化”規(guī)定。其中還要求，以后非住宅類項目的衛(wèi)生間要按每層集中設置，以常規(guī)的單層1000㎡的商業(yè)建筑為例，每層最多隔出3個帶獨立衛(wèi)生間的單元。
然而，這紙禁令并沒有立竿見影的效果，市面上依舊有很多的酒店式公寓項目。一來此前審批了大量的類住宅項目，后續(xù)慢慢銷售；二來開發(fā)商通過改設計換包裝換概念，也就可以做成公寓，只不過后來的公寓沒有了陽臺等等，但并不妨礙投放市場。
當時的杭州，主流酒店式公寓基本以loft為主，層高4.79米隔成兩層。后來也有開發(fā)商做出了4.2米層高的產(chǎn)品，最典型的就是中天西城紀，雖然上層層高局促，但依舊賣得如火如荼，成為一代網(wǎng)紅產(chǎn)品。
4.2米層高至少還能勉強有l(wèi)oft的感覺，杭州一度還流行層高3.6米的公寓，關鍵市場接受度還很高。其實這類公寓基本上都是由寫字樓改造而來的，一時之間爛尾寫字樓改成公寓，風靡一時。為什么市場不相應進行監(jiān)管呢？在審批上嚴控把關呢？
這其中有很多微妙的關系，比如要解決杭州寫字樓難去化、空置率高的問題。一段時間，允許政策上的張力，市場會自動消化這些問題。
到了2018年，真正對市場有影響的“禁酒令”來了。
當時杭州規(guī)劃局已發(fā)布了《關于擬出讓商業(yè)商務用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》。
文件明確，“對規(guī)劃條件未明確允許建設酒店式公寓等類住宅的，規(guī)劃條件中增加‘不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權分割單元不小于300平方米。’”也就是說，從新禁酒令開始，后續(xù)出讓的商地在出讓文件里將寫明“不得建酒店式公寓”，包括可分割轉讓的最小面積為300平方米。即便做不了短平快的小面積段公寓，但依舊不妨礙開發(fā)商找到新的商業(yè)突破口。
也正因為如此，從那開始，杭州進入商業(yè)大平層時代。越來越難搖的新房，直接刺激購房者對大平層的接受度�；蛟S是大平層給了開發(fā)商靈感和信心，在大平層之后，商墅產(chǎn)品進入市場。
所謂商墅就是它的字面意思：商業(yè)別墅。這是“限地價限房價”背景下的新發(fā)明，把地塊里的商業(yè)打造成類別墅、類排屋等低密產(chǎn)品，而且通常擁有整個小區(qū)最好的景觀資源 。住宅不賺錢甚至接近虧錢，就用商墅賣出溢價來賺錢，開發(fā)商用這樣的方式來拉高商住地的盈利點。
如此規(guī)劃設計的開發(fā)商，杭州效仿的就有很多。好地網(wǎng)就曾針對“商墅”做過統(tǒng)計：杭州今年以來已出讓的89宗涉宅地中，53個項目已規(guī)劃公示，除去6宗商業(yè)占比較大的商住地塊，余下的47個宅地項目中，有15個公示的項目圖中設置了獨立商業(yè)或商墅，占比近30%。不過開發(fā)商的這把小算盤，好像又要破滅。
最近網(wǎng)傳一則有關部門的通知，重點是對“住宅集中配置商業(yè)的相關管控措施”，具體內容為：對已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。（住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設置，或依附于住宅建筑主體設置的三層以下附屬建筑空間）。
而且，這則通知覆蓋杭州十區(qū)。什么意思呢？宅地的商業(yè)部分只能建底商，就是傳統(tǒng)我們看到的做法，社區(qū)底商，不可以做成商墅。我很好奇，這個擦邊球沒得打后，開發(fā)商的應對措施是什么？畢竟社區(qū)底商，現(xiàn)在真的很慘淡。
來源：獨立評房
